导语
卖房里面的套路真的很深！
作者：汪璟璟 | 来源:成都商报
购买一套风景名胜区的精装房，还能获得高达80%的房款返还？
近来，有市民打进本报热线称，省内某风景区附近有“具有投资功能”的精装小户型在售，前5年返还总房款30%的消费券，第6年起至第15年按年共固定返还总房款80%的现金，也就是说到了第16年白捡一套房。
在房地产市场升温期间，房地产企业快速扩张，为缓解资金压力，部分房地产企业通过售后包租、返本销售等噱头促进销售回笼资金，一旦房地产企业资金链发生断裂，往往既不能交付投资者购买的房屋，也不能兑现包租、返本销售等承诺，投资者可能血本无归。
在今年5月召开的处置非法集资部际联席会议座谈会上，住房城乡建设部表示将按照处置非法集资部际联席会议安排，在今年5~7月组织各省（区、市）政府开展涉嫌非法集资风险专项排查活动，切实加强对房地产行业非法集资的防范和处置。
看似稳赚不赔的项目 实则为美丽的陷阱
在湖北省某市，一个名为“上上坊养老型酒店公寓”就曾以“理财产品”的方式销售楼盘并一度热卖。该楼盘在广告宣传中声称，“既真实拥有，又有投资功能”：购房者每投资10万元，第一年可获12%的收益率，此后每年收益率增加2个百分点，5年累计收益达房款的80%，同时拥有公寓产权，“等于两折购房”。然而在2014年初，300余位购房者先后预交了数十万元意向金，却陷入骗局。
据办案部门介绍，因资金链断裂，开发商已进入破产程序，其发售的“理财产品”涉嫌非法集资，涉案金额达3亿多元，众多购房者向房企缴纳的预付款面临本金不保的危险。据调查，该房产公司还在海南、河北等地如法炮制多个此类项目。投资者缴纳的房款均被挪用于弥补企业资金缺口，最后累计非法集资35亿元，涉及4万多名群众受害。
无独有偶，市民李女士日前也收到了一条推销商铺的信息，销售人员称购买商铺即可返现3年租金，并保障每年最低收益为8%，终身包租的条款将全部写入购房合同中。商铺出售价格也大大低于市场价格。按照开发商所承诺的种种条件，低价格、低风险、高回报，保底8%的年收益率，超出部分5 5分账，看似稳赚不赔的生意实质上却是高风险事件。
专家表示，大多数承诺售后包租的开发商，受开发周期的制约，许多项目在承诺时尚处于期房阶段，前景尚不明朗。
而对于商铺或者写字楼市场而言，持续稳定的终端客户才是支持其兑现投资回报的唯一资金来源。售后包租首先面临的风险是，对于未经过市场检验的商铺、写字楼，仅仅作为外行的普通投资者，根本无法判断其租赁前景。
更大的风险是，当前售后包租更多采用的操作模式是通过委托第三方经营管理公司，开发商往往游走在合法与非法之间的灰色地带。一旦楼盘卖得不好或商铺经营不善，已收到售款的开发商可能携款跑路，投资者也将可能血本无归。
房地产非法集资行为风险极大 住建部专项整治违规违法销售
房地产行业非法集资活动涉及面广，危害极大，根据住建部近年掌握的情况，房地产行业非法集资活动一般采取以下方式：
一是以预售房屋的形式非法集资，该方式多表现为房地产企业在项目未取得商品房预售许可证前，有的甚至是项目还没进行开发建设时，以内部认购、发放VIP卡等形式，变相进行销售融资，有的还“一房多卖”。
二是利用房地产项目开发进行非法集资，表现为房地产企业自身或者是通过中介公司向社会公众融资，承诺给予远高于银行同期利率的高额利息，有的还以一定的资产作为抵押。
三是以分割销售商铺并承诺售后包租的形式非法集资，该方式多表现为房地产企业违法违规将整幢商业、服务业建筑划分为若干个小商铺进行销售，通过承诺售后包租、定期高额返还租金或到一定年限后回购，来诱导社会公众购买。
此外，近年来，又出现了利用互联网金融平台众筹买房等方式进行非法集资的现象。
同时，房地产行业非法集资活动往往蕴藏着极大风险，一些开发企业采取滚动借款方式，资金期限与项目周期不匹配，资金链脆弱，一旦项目运作出问题，将导致资金链断裂；
一些企业或个人通过欺骗、诈骗的方式，在证照不齐的情况下，以房地产项目的名义进行非法集资活动，有的甚至携款逃匿；
此类项目往往涉及社会集资、定期返租，容易发生收益不确定和达不到承诺的收益等情况，一旦发生纠纷，难以维护购买者权益。
据介绍，近年来为切实加强对房地产行业非法集资的防范和处置，全国已推行房地产交易合同网签备案制度。
为有效制止“一房多卖”骗取购房款、恶意骗贷等行为，截至2016年底，全国339个地级以上城市已全部实现新建商品房交易合同网签备案，280多个城市已实现二手房交易合同网签备案。
2016年以来，住房城乡建设部全面部署开展了房地产市场秩序专项整治工作，将房地产开发企业9种违法违规行为、中介机构的10种违法违规行为作为专项整治的重点，大力整顿规范市场秩序，并指导各地房地产管理部门贯彻落实《国务院关于进一步做好防范和处置非法集资工作的意见》，加强与金融、公安、工商、物价等部门的沟通协调，建立部门间信息共享机制，加强日常监管和联合执法，落实对非法集资企业的惩处机制，坚决杜绝非法集资在房地产领域蔓延。
法律小贴士
原建设部《商品房销售管理办法》第11条规定：“房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房。房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。”第12条规定：“商品住宅按套销售，不得分割拆零销售。”
国家工商总局《房地产广告发布暂行规定》第16条规定：“房地产广告中不得出现融资或者变相融资的内容，不得含有升值或者投资回报的承诺。”各级房地产管理部门要加强监管，对违背有关法律法规规定销售商品房的经发现要严肃查处。
根据《刑法》及《最高人民法院关于审理非法集资刑事案件具体应用法律若干问题的解释》等相关法律法规司法解释，未经有关部门依法批准，不具有房产销售的真实内容或者不以房产销售为主要目的，以返本销售、售后包租、约定回购、销售房产份额等方式非法吸收资金的，涉嫌《刑法》第176条所指的以非法吸收公众存款罪；如果以非法占有为目的，以“售后返租”方法非法集资的，则涉嫌《刑法》第192条所指的集资诈骗罪；如果以非法占有为目的，以签订“售后返租”为内容的合同作为手段，骗取对方当事人的财物的，则涉嫌《刑法》第224条的合同诈骗罪；如果以“售后返租”为手段虚构事实诈骗公私财物的，则涉嫌《刑法》第266条所指的诈骗罪。
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