楼市 假装坚强(图)

  

制图 孙立

  准备于近期离职的链家地产经纪人崔佳(化名)对新金融记者表示:“以前店里白天全是人,晚上没有人,现在完全反转了。”

  按照崔佳的说法,以楼市火爆时期的工作日为例,白天经纪人全在店里忙着打电话,只等傍晚业主和客户下班便倾巢出动。“现在基本没有客户看房了,不着急卖房的二手房主看到行情不好也取消挂牌。没有二手房可买,大伙儿只能将重点放在卖新房上,然而开发商的钱可比购房者的钱难赚多了……”

  崔佳表示,最近每天他和同事们都要去代理新盘项目的售楼处烘托气氛,甚至装模作样地看房询价撑场面。“售楼处对我们的要求是让客户"缺氧",有20个客户就安排30个销售,描述语要让他们"兴奋"。总而言之,原则就是一定要尽最大努力将客户"拍死"在现场,因为绝大多数人一走出售楼部,就不会回头了。”

  据崔佳透露,去年行情好的时候,他一个月卖了5套二手房进账20万元,现在每月只有数百元基本工资,每天还要风吹日晒地跑新房项目,实在是没有工作热情了。“打算回东北老家歇仨月,冷静一下再看做哪行。”

  新金融记者在崔佳所在门店的展示牌上看到,之前“灿若繁星”的二手房源已寥寥无几,占据醒目位置的均是首创悦山郡、金地艺城华府、金侨新梅江壹号、中骏云景台等新房项目。

  除了去售楼处凑人气,如今中介经纪人的工作还包括伪装成购房者,去竞争对手代理的楼盘刺探敌情、撬走客户。

  刚刚“出道”的和瑞地产经纪人李清表示,只要看到对手楼盘有成交意向的客户,她就得硬着头皮上去套近乎,称也打算在同小区置业。“有了共同话题后再细数对手项目的缺陷,向我们代理的项目引流……”

  可是,令李清郁闷的是,即使“捣乱”成功,客户也是大概率哪儿都不买。“千辛万苦要到电话后,打过去还没等我说完一句话对方就挂掉了,然后就被拉黑了,这在楼市火爆时期根本不可想象,心理落差太大了。”

  随着二手房挂牌量骤降,中介人员卖房也开始不择手段。在西青区光明路链家门店,当有年轻业主进店咨询行情时,经纪人直言现在卖房,中介费用特别合适。“之前是买卖双方各1%,新规定是只收取买方2%。”要知道,中介费向买方单向收取2%可以说是房地产中介潜规则,反而是现在有所松动。中介人员将事实颠倒,显然是为了增加挂牌量,不惜用上欺骗手段。

  业内人士坦言,治理二手房中介费的乱象,需要尽快改革交易规则。“房地产交易实行双边代理制不利于充分价格竞争,也给中介人员搞各种猫腻提供了机会。未来要从双边代理制向单边代理制转变,购房者和买房者各自有代理人,由他们之间进行价格博弈,才能实现买卖双方的相对公平。”

  降价已大势所趋

  楼市虚假繁荣背后,是调控手段的不断升级。今年3月23日,厦门首出“限售”政策,随后成都、福州、青岛、广州等城市跟进,时间长度一般为2到3年。业内普遍认为,限售可以极大遏制房地产炒作,是斩断楼市流动性的最强调控手段之一。

  限售之风,正愈演愈烈。中原地产研究中心统计显示,截至目前,出台限售政策的城市已达到30个。5月20日,长沙、无锡、嘉兴相继出台限售政策,地处京津冀腹地的保定更是因抛出史上最严限售调控,震惊全国。

  当日,保定对一宗地进行拍卖,不但限制了最高竞拍地价,还限制了最高房屋销售价格,特别是购房者在取得房产证之日起10年内不得买卖的条款,成为全国范围内对住宅限售时间的最严规定。

  新金融记者了解到,10年限售的出炉,源于雄安新区设立后各路游资对保定楼市的爆炒。因雄县、安新、容城三县禁止炒房,距离其较近又拥有高铁概念的保定东站地区房价得以飙升。2010年前后,这一区域的房价仅3000元,今年5月初,部分楼盘的报价已突破2万元。

  接近保定住建局的信源对新金融记者表示,一直以来保定楼盘都存在《建筑用地规划许可证》《建设工程规划许可证》《国有土地使用证》《建设工程开工证》《商品房销售(预售)许可证》不全的现象,在此背景下炒房显然存在巨大风险。

  “早在4月5日,保定住建局便发出公开信,警示如市民不听劝告购买"五证不全"商品房,出现纠纷政府不承担任何经济赔偿。然而,仍有炒房者前仆后继,5月保定二手房均价 14748 元/平方米,环比上涨 10.72% ,同比上涨 86.28%。”前述信源表示,“此番试水10年限售,信号意义更强烈一些,政府主要是为传达明确的禁炒导向,警告投资投机需求远离保定楼市。”

  中国指数研究院常务副院长黄瑜对此表示认同:“保定10年限售政策是在京津冀协同发展的特定背景下,对特定地块的特殊规则,其主要目的是稳定市场预期和房价走势,表明坚决抑制投机、支持自住的态度。”

  虽然业内人士普遍认为保定的10年限售不太可能在全国推广,但仍对其示范效应给出积极评价,称后续可能会有超50个城市执行3至5年的限售。“此外,10年限售的狠招也意味着楼市调控工具箱远未见底,炒房者不应再对政策放松抱有幻想。”

  在限售之外,房贷利率上调也被视为一个非常前端且关键的信号。5月23日,建行方面确认,深圳分行已率先取消首套房贷款优惠利率,按不低于基准利率执行;消费贷款利率按不低于基准利率1.5倍执行。

  建行作为深圳房贷占比最大的国有银行,此举对整个深圳的房贷市场无疑具有“风向标”作用。从历史数据来看,在利率开始收紧时,房价并不会立刻下跌,部分城市甚至需要等两年后才能见到房价明显下降。

  事实上,房价下行的信号已足够明显。易居研究院最新发布的报告显示,即便在传统旺季,楼市降温态势依旧在延续。5月1日至5月15日,北上广深等50个典型城市新建商品住宅成交面积 1304万平方米,同比减少14%。将范围缩小至3至4月出台过收紧政策的30个城市,这一数据为同比减少21%,北京、上海的成交量则暴跌59%和32%。

  上海易居房地产研究院副院长杨红旭表示:“对投资来说,现在显然是不合时宜了。第一,热点板块城市的涨幅已经很大,面临回调压力。另一方面,热点板块的政策比较严,还在进一步升级,目标就是不让房价涨。在这样的背景下,投机投资的获利空间几乎没有了。”

  更有观察人士表示,在一线城市出现降价信号后,现在还在涨的热点二线城市也属于最后的疯狂。对于刚需客来说,实在等不及就买,不必太纠结。如果没钱,可以踏踏实实地先攒钱,不用太焦虑。“这一轮楼市调整,一定有低于现在价格上车的机会。”

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