港股解码，香港财华社王牌专栏，20年专注港股，金融名家齐聚，做最有深度的原创财经号。看完记得订阅、评论、点赞哦。
■ 文｜邢莉，香港财华社资深撰稿人。
有乐视的地方总是少不了孙宏斌的身影，在乐视与万科对世贸工三商业项目因报价悬殊，谈判中止后。融创孙宏斌随后便做出回应，融创未介入乐视世茂工三项目。同时还对此前乐视小镇的项目做出了回应称：小镇还在研究中。原来在上周，有媒体披露了融创重庆公司入股乐视重庆置业的消息，双方或共同开发2015年11月乐视斥资4.2亿拿下的382亩两江新区龙兴地块，共建乐视小镇。
事实上，盯上特色小镇项目的不止融创，自2016年政府首发特色小镇政策以来，特色小镇建设已成风潮。业内人士预计未来投资规模将达到6万亿，而这个推测绝非空穴来风。
2016年7月，住建部、发改委、财政部联合下发《关于开展特色小镇培育工作的通知》，要求到2020年培育1000个左右各具特色、富有活力的特色小镇，特色小镇的发展迎来第一波政策利好。
一时间，特色小镇在全国遍地开花，成为时髦的关键词。北京百亿重金打造42个特色小镇;河北将投资2000亿建设100个特色小镇;浙江未来3年将投入5000亿培育百个特色小镇……
体育小镇备受青睐
由于政策的青睐，在众多品类的小镇中，体育小镇似乎分外受青睐。仅在2016年，国内进入建设阶段的体育小镇已经超过100个，2017年，这个热度持续升温。在这些小镇的规划蓝图中，自行车、马拉松、钓鱼、登山、冰雪等户外项目成为热门主题。
5月11日，国家体育总局发布《关于推动运动休闲特色小镇建设工作的通知》，明确指出到2020年，在全国扶持建设一批体育特征鲜明、文化气息浓厚、产业集聚融合、生态环境良好、惠及人民健康的运动休闲特色小镇。这意味着，继住建部、发改委、财政部之后，又一个国家部委加入创建特色小镇的顶层指导队列。
除了政策之外，体育产业的庞大规模是体育小镇火爆的市场基础。根据国家统计局公布的官方数据显示，2015年我国体育产业总规模为1.7万亿人民币，增加值为5494亿人民币（约合847亿美元），占同期国内生产总值的0.8%。而2015年美国体育产业增加值为约5000亿美元，是美国汽车产业产值的2倍、影视产业产值的7倍，占GDP的3%以上。未来市场总量的提升空间十分巨大，购买体育用品属于基础需求，未来对于赛事、IP、体育旅游产品和服务的市场需求也会越来越大。
此外，中国经常从事体育锻炼的人口已达4.34亿，约达34%，较7年前28.2%的数据有了大幅提高。北京每周至少锻炼一次的人口比例最高，为50%，国内体育活动活跃人口规模居于前列的其他省市包括，重庆、辽宁、上海和天津。
业内分析，从世界各国成功案例来看，体育特色小镇一般以单项体育活动或赛事为核心，依托优质景区资源，以户外运动为主，吸引爱好体育项目的群体性客户，集聚周边产业资源，打造单项体育活动项目的产业集群和产业生态链的体育特色小镇。随着中国老龄化趋势加重，体育产业除了结合旅游资源以外，还可结合文化、养生、养老等其他产业和功能。
特色小镇PPP模式受到热捧
建设特色小镇面临着资金投入大、回收周期长的巨大挑战，选取何种开发模式十分关键。
基于此，特色小镇PPP模式受到热捧。以特色小镇项目为载体，让实力较强的企业参与到项目建设中，从而实现政府建设特色小镇的目的，并为社会资本带来一定的投资回报率。
在政府关于特色小镇的一系列措施里，已明确了政府引导、企业主体、市场化运作的创建模式，在融资创新方面，文件提出了采用政府和社会资本合作(PPP)、政府购买服务、机制评审等模式，以推动项目落地。通过这种合作，在确保特色小镇建设效率和质量的前提下，适当满足社会资本的投资营利要求。
华夏幸福是全国第一个以PPP模式来开发建设和运营的特色小镇项目。据了解，该项目总投资金额高达80亿元，开发建设资金由华夏幸福投入，将采用PPP模式进行全持有运营。随着PPP模式逐步成熟、资产证券化正式落地以及政企合作的深化，特色小镇PPP模式有了更多的保障。
来自地产商的隐忧
地产、旅游、金融、文化、体育......围绕特色小镇的每一个元素都足够诱人。面对亿万级的特色小镇市场，地产商自然不会轻易放过。
根据《特色小镇培育建设调研报告》显示，自2016年相关部委公布特色小镇名单和发布相关政策后，不到半年时间，已有多家房地产上市公司披露涉足小镇建设的计划。据不完全统计，包括碧桂园、华夏幸福、绿城、绿地、融创、华侨城、雅居乐、阳光城等企业在特色小镇方面均有新的动作。“房地产+金融+产业+服务”依然是地产商们适应利好政策的主要搭配。
然而，在经过一段时间的发展后，特色小镇变身房地产小镇的现象却也屡见不鲜。行业人士指出，有些地方政府与房企相互迎合，大力推广特色小镇概念，使得当地产生了大量新的房地产库存。另外，在城市地价高涨的背景下，一些房企以开发特色小镇的名义拿下大面积的便宜土地侧重房地产开发，与政府建设特色小镇的初衷相背离。
房地产一业独大的现象引发监管层注意，毕竟特色小镇建设一旦以房地产开发为主，就会拉高土地成本，特色产业发展将难以为继，这正是监管层最不愿意看到的。
5月4日，北京市发改委联合多部门发布通知，强调严禁打着特色小城镇名义违法违规搞圈地开发，严禁整体镇域开发，严禁搞大规模的商品住宅开发。5月26日，住建部下发《关于做好第二批全国特色小镇推荐工作的通知》，其中的细则强调“以旅游文化产业为主导的特色小镇推荐比例不超过1/3”……
这意味着，目前特色小镇“同质化”的现象将受到约束，第一轮“拿地潮”即将过去，优质内容或成为小镇建设者们需要攻占的下一高地，借特色小镇之名行房地产开发之实的模式恐怕难以维系。
■ 编辑｜徐冰莹，财华社财经编辑。