这两天被广州“租购同权”的政策刷屏了。
有人说，房价终于要跌了。
然而，中介销售说：再不买房，房子都租不起了。
媒体报道中可以看出很大一部专家学者以及大众并不看好广州“租购同权”政策的实施，而另一派则更强调“租购同权”政策的引导意义，认为这意味着中国进入了新的“租赁时代”。
真的能实现“同权”吗？
这几日，关于广东的新政策，媒体讨论最热烈的一点是广东的“租购同权”真的意味着租房者也能和购房者一样上好的学校吗？
也有人认为，租购同权只是“看上去很美”。
广州市政府办公厅发布的《广州市加快发展住房租赁市场工作方案》明确提出了要赋予符合条件的承租人子女享有就近入学等公共服务权益，保障租购同权。但由于优质教育资源是相对稀缺的，生源远远超过名校学位名额。很多城市一套房甚至几年才给一个学位。在优质教育资源供小于求的情况下，存在着如何进行教育资源分配的问题。
《义务教育法实施细则》第二十六条规定：“实施义务教育学校的设置，由设区的市级或者县级人民政府统筹规划，合理布局。小学的设置应当有利于适龄儿童、少年就近入学。
当下各地的入学标准基本都是采取三个顺位：
第一顺位：房户合一，监护人是房主+户主；
第二顺位：房主；
第三顺位：最后才是租房的房客。
目前，在全国大部分城市，如果是租房，其实理论上是能够上学的，但前提学区有余量的情况下，而租房上好学校的概率基本为零。
那么广东的《方案》出台后，有户籍的购房者是不是比租房有优先入读附近名校的权利？入读顺位细则还有待各区发布，但租房者比购房者优先的可能性很显然极小。
不过，永利宝CEO余刚认为，目前优质教育资源紧缺是事实，但相对于房产，医疗和教育这些用来消费的资源对政府来说更加可控一些，任何政策实施都是一个循序渐进的过程，需要给政策一些时间。
“租购同权”后的房价和租金走势将如何？
在房地产市场有三个关键主体：大众、银行和地产企业，余刚认为，“租购同权”政策对于三个主题来说都是可以接受的，是可行的。
首先，对于大众来说，如果能够租房然后享受平等教育和医疗资源，那就没必要必须买房。租房付房租，买房付利息，唯一的区别就是几十年后有没有产权。这时候政府只需要做一个引导，促进大众转变观念。
另一方面，房价主要是有钱人炒上去的，老百姓越跟越累。而租购同权给了老百姓一个选择，当买房热情不再那么高的时候，房价不会继续上升，那时大众对租房居住的接受度也会有所改变。
而对于银行来说，存量房贷方面，只要房子不会猛烈贬值，正常还贷还是会继续，不会出现问题；增量房贷方面，虽然未来大众购房需求减少，但地产企业的需求会增加。
第三个主体是地产企业。对于地产企业来说，只要投资回报率足够高，同样会从事租赁业务。
余刚指出，之所以此前房地产企业对租赁市场不热衷，是因为房屋建造后直接出售回报率更高。另外，中国的房屋租售比非常低，只有1-2%，相比之下，其他国家平均租售比是4-5%，甚至能达到6-8%。只要租金回报率有上升，企业仍然会继续投资地产，盘活上游的建材、钢铁行业，达到重新平衡。
而租金回报率的提升有两种途径，第一，降房价，第二，涨租金。对此，余刚认为，目前租金上升是一个大概率事件，不过随着大众观念的逐渐改变，不再执迷于购房，房价也可能会小幅回落。
但是，方圆资产管理首席市场分析师邓浩志指出，发展住房租赁市场并不意味着房价一定不会涨：“因为房价与供求关系相关，土地供应的紧张等问题，估计短期内难以解决。房价也可能由于出租租金的稳定而得到支撑。对于无力购房的人而言，如果能够租房都有相关权益无疑是好事。”
“租购同权”意味着向“租赁时代”迈进
80年代末以前是房地产1.0时代，国家分配房子；
90年代商品房出现，开始进入了房地产2.0时代，自己享受产权；
广州“租购同权”在全国范围内掀起热潮，则开启了未来房地产3.0时代，即市场化的房屋租赁时代。
早在2016年6月3日，国务院就发布了《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》，明确指出要培育市场供应主体、鼓励住房租赁消费、完善公共租赁住房、支持租赁住房建设，并且要加大政策支持力度、加强住房租赁监管。如今在一年后，租售并举终于迎来了政策的落地期。
《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》明确指出，要培育市场供应，包括发展住房租赁企业，鼓励房地产开发企业开展住房租赁业务，规范住房租赁中介机构，支持和规范个人出租住房。完善住房租赁支持政策，明确各方权利义务，从而达到鼓励住房租赁消费。完善公共租赁住房，推进公租房货币化，提高公租房运营保障能力。支持租赁住房建设，需要鼓励新建租赁住房，允许改建房屋用于租赁。《意见》还指出要加大政策支持力度，包括给予税收优惠，提供金融支持，完善供地方式。在监管方面，还有加强住房租赁监管，健全法规制度，落实地方责任，加强行业管理。
2017年5月19日，住房城乡建设部又就《住房租赁和销售管理条例（征求意见稿）》公开征求意见，这是我国首个住房租赁和销售法规的征求意见稿。
近日，住房城乡建设部会同国家发展改革委、公安部、财政部、国土资源部、人民银行、税务总局、工商总局、证监会等八部门联合印发了《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》。《通知》要求，人口净流入的大中城市，加快发展住房租赁市场，支持相关国有企业转型为住房租赁企业。住房城乡建设部已会同有关部门选取了广州、深圳、南京、杭州、厦门、武汉、成都、沈阳、合肥、郑州、佛山、肇庆等12个城市作为首批开展住房租赁试点的单位。
如今一线城市在土地不足、住宅不足、公共资源不足和房价高企的背景下，靠单一买卖解决居住问题的时代似乎已经过去，长租公寓等租赁市场的兴起正说明了这一点。据链家研究院报告，2020年和2025年，中国房产租赁市场租金规模将分别达到1.6万亿元和2.9万亿元，2030年预计会超过4万亿元。
发达国家的住房市场自有住房比例并不是太高，租房占比较大。比如美国租房比例超过50%，德国租房比例超过60%，相比之下，中国父母们集全家之力也要给孩子买房，“千禧一代”自有住房率已超过70%。
改变旧有的住房发展模式，由购房投资为主转向租房为主的消费模式很显然是未来的方向，而”租购同权“则开启了中国向”租赁时代”的转变。