最近，“租售同权”这个词火了。
先是7月17日，广州市政府发布《广州市加快发展住房租赁市场工作方案》，明确赋予符合条件的租房者子女享有就近入学等公共服务权益，保障租购同权。
紧接着，住建部会同其它八部门联合印发了《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》。这份通知要求，在人口净流入的大中城市，加快发展住房租赁市场，目前已选取了12个城市作为首批开展住房租赁试点的单位。
7月26日，一条重要的新闻瞬间刷屏——住建部有关负责人在接受新华社采访的时候，做了如下表示：
将通过立法，明确租赁当事人的权利义务，保障当事人的合法权益，建立稳定租期和租金等方面的制度，逐步使租房居民在基本公共服务方面与买方居民享有同等待遇。
那就是说，租房可以就近上学、也能落户？每月几千元的租房者，和几百万元买的房子的房主能享受同等权利？一石激起千层浪，一时间众说纷纭，针对大家最为关注的几个方面，国策君采访了相关专家，为您解疑释惑。
一、 租房可以就近上学？
租售同权的本质是租房和买房，同属于平等的权利享受范围。租房以前本身也是可以就近上学的，只不过是排位要在户主之后，同时还要附带诸多的条件，包括租房合同、社保等一系列的条件。
其实，很多人不知道，所谓的租售同权，北京早就有了。
北京的幼升小，只要租房满半年，有居住证、按时缴纳社保等证明，小孩上学的五证齐全，就可以就近入学。
听起来很美好是不是？现实情况是，北京幼升小实行“电脑派位”，大家都是通过电脑派位，派到哪个去哪个，但所谓的派位，也要按照先后顺序，非京籍租房者排在最后。轮到租房者，优质学校肯定够呛，分分钟就被“就近”排到教学质量差的学校去了。
国策君以为，租售同权的本质就是要打破这种权利的不平等，取消不必要的条件限制，取消所谓的排位置度，要给与租房客同等的就近上学权利，但这样一来必然就会触碰到诸多学区房业主的利益。
二：租售同权能挤掉学区房的水分吗？
所谓的学区房，因为带着学区概念，从而脱离了房子自身的价值，成为了这些年炒作最火爆的房产类型。
这些学区房，靠着能优先上名校的优势，再破再旧也能让房价凭空翻倍。因为学区房的户口是首要条件，而要落户就必须得有产权证，如果租房也能享受学区待遇，那么学区房的买卖哪里还会有市场？
没那么简单。
因为学校招生的名额是有限度的，产权证、户籍与实际居住相结合的方式让上名校的门槛不断加高，以控制名额，倘若租房就能轻易上名校，将会增加大量的生源名额，学校又如何能消化得掉！
租售同权，最核心的，还是稀缺资源的分配问题。
中国房地产业协会法律事务专业委员会秘书长康俊亮认为，提出租售同权，很重要的一方面原因就是为了实现教育资源的同权。租房可以解决学区问题，对学区房价格的非理性上涨有一定作用，但要彻底解决这个问题，还需要看教育主管部门有无相应的配套措施，所以从现阶段看，还无法得出让学区房价格真正回归理性的结论。
三、房租会涨，房价会跌吗？
现在最让人担心的是，只怕读名校难以兑现，涨租金却立竿见影，会不会租不起房？
不少网友对“租售同权”表现各种担心和疑虑，认为租售同权表面上看是增加承租者的权益，但在面前房地产市场环境下只能增加涨房租的风险，其实质还是为了稳定高房价，建立房地产长效机制核心是降地。
对很多进入城市的人来说，即使买了房子，也无法享受和拥有当地户籍居民一样的教育、社保、医疗等公共服务待遇，例如租赁住房子女就近入学的待遇等问题。
上海财经大学教授陈杰表示，大城市对租赁需求大，但大城市房价过高，租售比严重失衡。企业从存量住房投资做租赁回收效率慢，如果靠新增土地做租赁，对地方政府的土地财政影响过大。而且如果租赁比重增加，相应购房需求减少，会对房价地价产生直接抑制作用，地方政府又很担心房价地价由此大幅下跌，引发风险。
所以根本的问题还是地方政府是否能积极发挥发展租赁住房的主动性，否则租房不能获得户籍、不能上学、租赁房的税负过高都是很难解决的问题。
那么，怎样发挥政府租赁住房的主动性？租售同权痛点在哪里？怎样突破？
痛点在哪？
发展住房租赁，其实最初是想减轻老百姓买房的压力，改变居民的住房消费观念。据初步统计，我国规模化住房租赁企业市场份额只占2％左右，相较于发达国家成熟市场20％－30％的比例，差距非常大。对于住房租赁市场一直发展不起来，陈杰教授认为，有两个层面的原因：一个是供给侧，另一是需求侧。
从供给侧层面看，地方政府缺乏动力，怕影响房价地价和土地财政。另一原因是房地产企业没有动力和积极性，在房价高速增长时期，去做租赁周期长收益较低，会减少租赁房的供应量。目前，在中央要求下，一些城市推出相关政策，如上海推出了一些只租不售的地块，出现了一些转机。但一直靠中央去推动也不是长久之计，未来地方政府有多少主动性还待疑问。
从需求侧层面来看，高房价迫使很多青年人不得不以租赁为自己临时的住房解决方案，很多用人单位也希望从市场和政府那里得到长期稳定租赁房来帮助稳定职工队伍和吸引人才，如兴建人才房来帮助重点单位，也愿意通过子女教育“租购同权”这样的制度改革改变租客在公共服务获取上的被歧视现象、增加租赁房的吸引力。
所以目前来看，租赁住房的市场需求持续上升，房地产企业也看到了此方面的需求，加上金融创新活跃，通过资产证券化产品可以助推住房租赁市场。在房地产市场下行的背景下，政府和企业的积极性都在增加。
痛点如何变成突破点？
国策君带大家看一组数据，北上广深四地大多数人每月收入近半交房租，看完还是很触目惊心。
无论是面对以上数据所显示的高房租，还是房价上涨存压、租赁市场混乱等问题，实际上租赁市场发展在还有很大的发展空间和诸多亟待破解的痛点。
其中，陈杰认为，最大的“痛点”是如何在租售比严重失衡的背景下发展租赁住房而不带来房价地价大落的压力。当前租赁市场发展的着力点还是先推进“租售同权”，不仅在子女教育，也在落户等其他方面；其次公平保障租赁双方权益，推进租赁合同网上备案制度，并配合相关的税负减免，让老百姓真正愿意去租房，也让拥有多余房源的房东更愿意对外去租房。
康俊亮认为，租赁可以获得与买卖房屋相同的社会资源，最符合“房子是用来住的”这一发展方向的本质。目前看，租售同权的政策方向明确，要解决的问题明确，最需要解决的是政策的落地问题。具体来看，以下三个方面需要重点关注：
相关部门密切配合。在不同社会资源由不同部门分管的情况下，要使租售同权有效落地，成为实实在在的普惠政策，必须各相关部门密切配合。具体来说，可以由国务院主抓，明确住建部门作为牵头单位，相关部门作为成员单位，这样有利于政策的顺利推进。
预防租金的非理性上涨。租售同权客观上对学区房的租金上涨会有很大推动作用，要解决这个问题除教育资源在分配上更加均等之外，政府部门在公共租赁住房选址时应做好规划，通过放弃眼前的部分土地出让收入，获得一个长期较好的社会效果。
避免成为小众政策。租售同权是一项普惠大众的政策，在政策执行过程中，要避免仅成为地方政府解决人才引进的小众政策。（人民日报中央厨房·国策说工作室 出品）