租购同权”究竟是改变郑州楼市命运的大事件，还是在目前房地产调控不断加码的情况下出台的配套政策？近期盛励集团总裁鲍纪铭先生，为网友深度解读郑州新政背后的现实逻辑——
短期基本无影响 未来影响要看相关政策配合情况
7月30日，省住房和城乡建设厅印发《关于进一步推进郑州市住房租赁试点工作的意见》，新政甫一出台，迅速引发民众普遍关注，不少人将此视为房地产市场的一个重磅炸弹， 认为这将是改变郑州楼市命运的大事件，不仅能让更多的流动人口享受到更好的城市公共服务，也将进一步影响未来房地产市场的发展。
同时，也有不少人对此表示质疑，郑州“租购同权”的新政，究竟是为切实解决民众的住房及教育问题而来，还是同以往多数房地产政策一样不温不火？眼下，“学区房必涨”之说甚嚣尘上，民众关注的焦点，也逐渐转移到了房价、优质学位、租房价格和难易程度等更具现实意义的讨论上。
我们就此专访了盛励集团总裁鲍纪铭先生，听他深度解读郑州新政背后的现实逻辑。在他看来，该政策短期内对房地产的影响有限，长期影响，则还需要看其他政策的配合情况才能做论断。
【新政关注的对象是谁？】
省政府《关于完善住房供应体系加快发展住房租赁市场的若干意见》规定：“非本地户籍承租人办理住房租赁登记备案后可按照《居住证暂行条例》等有关规定申领居住证，享受义务教育、医疗等国家规定的基本公共服务”。从这条规定来看，租购同权其实还是有身份限制的，针对的是无户籍无房产的人士。
从根本上讲，“租购同权”要重点落实的对象是“新市民”，即流动人口。这类群体，为了城市的发展投入到城市建设的滚滚潮流中，理应享受到和市民一样的公共服务，但由于种种原因，他们在购房、租房、教育、医疗等公共服务上，并没有享受到城市发展带来的红利。因此，目前来看，只有这样的“新市民”才是租房政策关注的对象。
在北上广深等一线城市，经过十数年的房地产发展，早已导致很多流动人口由于负担不起高昂的房价无法落户，从而无法真正享受政府提供的教育、医疗等基本公共服务，而不得不选择离开一线城市，转而投向二线、三线城市。据资料显示，郑州市区流动人口曾以每年25%的速度递增，城市人口密度仅次于广州，居全国第二位。随着城市发展，如何有效解决流动人口的教育、医疗等现实问题，让“新市民”更好地融入城市，享受城市发展带来的红利，成为亟待解决的问题。我们不妨将此理解为这一新政出台的深层原因。
把握住了这个初衷，就相对比较容易预测这一政策对未来市场的影响。
【短期内对房地产市场的影响如何？】
这个我觉得需要从两点考虑。首先，对于房东，愿不愿意签6年（小学学制6年）的租约；其次，过快的租金上涨导致的高租金，租客愿不愿意承担。
先说第一点。一般房东租出去的房通常是投资房，更看重房屋的转手获利，而不仅是租金收益。租客租房考虑孩子就近入学，租房协议一签就要6年，在这期间房东想卖房怎么办？按说这个学位已经被占用了，房子即使卖掉，但房子对应的学位已经被使用，那么，谁还会再次购买这套房呢？
以郑州房地产市场发展的情形来看，且不说6年，3年内价格发生极大变动的概率都很大。如果房东把带有租约的房屋拿出去销售，本来要买房的两大群体——自用群体和学区房刚需群体，他们发现，即使买了这套房，房屋附属的学位也是不能立即拿来使用的，那他们还有什么理由来买这套所谓的学区房呢？所以，房屋不好出售将是大概率事件。
再看第二点。由于学位被占用导致房屋不好出售，抑或销售出去但并没有达到预期的价格，那房东肯定会在选择租房的时候，在租金里把贬值的部分补偿回来。超出市场正常租金价格的溢价，租客愿意承担吗？恐怕也没有那么容易。
所以，学区房房东更愿意将此房屋出售而不是出租，租客也不愿承担更多的房租。这样来看，学区房的市场行情还是跟眼下一样，居高不下。这样分析，“租购同权”对房地产的影响将是很有限的。
【优质学位会更容易获得吗？】
每一代都有每一代的稀缺品，比如我出生的70年代，工厂名额是稀缺品，到80-90年代变为大学名额，现在是房屋，那么下一代呢，越来越多的家长开始重视教育了。
首先，不管是说城市教育资源分配不均衡也好，还是说现行教育体制存在弊端也罢，我们必须明确一点，即“物以稀为贵”。学区房本来就是稀缺资源，即使没有租购同权，优质学区房的价格也会高出周边正常商品房的市场价格。
其次，有购房资格的人，租房上学完全可以实现，但是如果想要好的学位，那别说租房没戏，即便是你买的房，也得需要排队、摇号。优质的学位本来就十分有限，而且短时间内无法大量增加，稀缺的教育资源造就高昂的价格，这逻辑在租购同权的政策下依旧存在。
所以，这个政策很难解决优质学位的稀缺和价高的问题，要获得优质的教育资源，想通过租房实现，依旧存在很多现实困难。
对郑州无房一族来说，买房不仅可以切实解决子女将来的教育问题，还可以享受到房价上涨获得的投资收益，何乐而不为?
【未来会对楼市有何长远影响？】
随着政策的落地实施和完善发展，未来会有很多开发商自持物业对外出租，相较于由个体组成的租赁市场而言，开发商自持物业对外出租，也许房价整体租金会有所提高，但是由于整体运营，对租户的居住环境和居住体验也会有较大改善。
这些影响，在一定程度上，会转变部分客户的置业观念和置业行为，进而对房价造成一定的压力。单说这一政策将会对未来的房地产市场发展产生较大影响，目前下定论为时过早，这还要看后续政府在相关的配套政策上的落实和执行力度，也要看整体房地产市场的发展稳健情况。
当然，目前郑州市只是出台政策，并无执行保障，相关配套不健全，未来走势究竟如何，让我们拭目以待。