本报记者 张孔娟 陈云雷
我国老龄化上升趋势日趋明显。在“未富先老”的国情下，如何切实解决老年人老有所养、确保他们的生活质量，成了摆在政府面前的一道难题。据了解，“以房养老”是众多解决方案中较受推崇的方式之一。通过“倒按揭”，一个退休老人每月可以有几千元收入，而且终身源源不断，其生活质量将极大改善；急需现金时，也可解燃眉之急。以此来看“以房养老”不失为一种对老年人养老保障的新方式，同时也可以减轻城市老龄化对我国经济发展造成的冲击，减轻国家、社会、企业、家庭及个人的压力。
“以房养老”又称反向抵押养老保险，即拥有房屋完全产权的老年人，将其房产抵押给保险公司，继续拥有房屋占有、使用、收益和经抵押权人同意的处置权，按照约定条件领取养老金直至身故；在身故后，保险公司获得抵押房产处置权，处置所得优先用于偿付养老保险相关费用。
在美国，“房产养老”是一种比较普及的方式，其中较有特点的一种是“住房反向抵押贷款”，可以简单地理解为“以房养老”。这种项目由美国政府主导，而不是私营金融和保险机构的商业行为。据统计，截止到2010年5月，参与者已有49万人。在新加坡，55岁以上的老年人被称为乐龄人。这些乐龄人可以从公积金账户中领取养老金度日，也可以将自己的房产出租，以租金养老。对于一些住房面积较大又无成年子女同住的老人，政府鼓励他们以大房换小房，将换房的净收入用作老年日常开支，或是购买保障型投资产品。在英国，老人一方面可以把房产抵押给银行、保险公司等机构，每月取得贷款作为养老金，老人继续在原房屋居住，直至去世或搬进养老院后用该住房归还贷款。
2013年9月13日，中国政府网站公布由国务院印发的《关于加快发展养老服务业的若干意见》，明确提出，“开展老年人住房反向抵押养老保险试点”。为贯彻落实《关于加快发展养老服务业的若干意见》有关要求，鼓励保险业积极参与养老服务业发展，探索完善我国养老保障体系、丰富养老保障方式的新途径，2014年7月1日，国家在北京、上海、广州和武汉四地率先开展“以房养老”，期限为两年。意味着国外已很成熟的“以房养老”模式，将有规划地在国内规范发展；“养老金”的筹集渠道有望拓宽，不再仅依靠“存款”和“退休金”。
然而经过两年的发展，南京、上海、北京、长春等城市的个别金融机构自发兴起尝试，但均因效果不理想而停滞萎缩。四大试点城市只有60户投保，而且只有幸福人寿一家保险公司推出了相关产品。“以房养老”试点工作推进两年多以来，全社会对这种新的养老方式还不是很了解，不仅是参保对象热情不高，保险公司对“以房养老”的业务发展也并不热心。据了解，在试点过程中，“以房养老”试点遇到的最大挑战是传统观念。目前“养儿防老”的传统观念依然是社会主流，绝大多数老人希望把房子留给孩子。此外，“以房养老”牵涉到金融业、社会保障、房地产等多个行业，同时还受到传统文化的影响，相关政策的执行不仅需要顶层设计、统筹规划，更需要全社会的理解和认知。由于目前我国大中城市的房价波动较大，导致保险公司与“以房养老”客户对于房屋未来价格走势产生认识差异，也可能是我国“以房养老”试点开展不顺利的一个因素。
尽管“以房养老”是孤寡老人的福音，但我国“以房养老”的推广并未取得突破性的成效，更令人没想到的是，近日有媒体报道称“以房养老”竟然成为骗子行骗的新手段。政策是良性引导，却因为恶性的市场圈套让本该为中老年人养老投资的利好政策，成为让老年投资者利益受损的陷阱。因此，老年人投资，尤其是房地产类的投资，更加要注重投资的安全性。
法律人士表示，当老年人对于涉及房产和大额资本投资时，要注意三大方面：一是不要轻信投资高额回报的言论，克制赚钱心切的心理。老年人应多与家人、子女协商，必要时咨询专业人士，了解公司运营状况，经多方论证再谨慎做出投资理财决定。二是要正确分析投资理财的后果，重视签字的效力，认真阅读合同或协议，充分、清晰理解条款内容，准确预判不能到期还款的法律后果，切不可草率签字。三是要有风险意识，特别是在决策环节，如果投资公司要求老年人用一套房屋作抵押借款投资，却不办理符合法律规定的抵押登记，而是要求办理委托代理售房的公证，那么就一定要提高警惕。
不过有观点提出，与此同时，有关部门也应该及时出台政策措施促进“以房养老”顺利推行。一、建立市场定价与资产评估机制，建立公开化、公正化、市场化的“以房养老”操作体系；二、逐步推进资产证券化，将缺乏流动性的房产资产转换为在金融市场上可以自由买卖的证券行为，使其具有流动性；三、加快政策建设步伐，处理现有住宅房屋产权70年到期之后将衍生的相关问题；四、重视养老服务配套及服务体系建设，提高养老服务质量；五、推广新式的养老观念，让更多的家庭、老年群体正确认识“以房养老”，逐步打开“以房养老”市场。