租售并举怎么看？
南京大学经济学院 马骏
近来，各地的调控开始涉及到发展租赁房，各种评论很多。其实，通过发展公共租房来增加住房供给早就不是什么新鲜的话题，很多年前就有很多的讨论，而且公租房比经济适用房更有效这个也早就有文章论证过，只是各地没有去做而已。说起来，现在中央带领下决心建立长效机制，正是建立完善我国住房各项制度最好的契机。
租售并举，一直以来都是调控房地产市场供需的重要手段。在亚洲，日本、香港、新加坡的公租房都有经验可以值得学习。在这里，我反对使用“租售同权”的说法，因为根本就不可能同“权”，何况是哪些“权”需要同？都没有严格的讨论。我更推荐使用“租售并举”这样的说法。
在评价讨论这个问题的时候，我们应该搞清楚以下几个问题：第一，发展租房市场是用什么房子来进行租赁。第二，现在大家评论较多的“同权”指什么。第三，公租房应该是供给给什么样的人。第四，公租房应该建在什么地方。第五，应该谁来建公租房。
用什么房发展租房市场
既然租售并举是用来调控房地产市场的供需状况，从而能够促进房地产市场健康平稳发展，那么这些供给就应该具有可控制性，那么答案就很显然。在这个政策下，应该由政策主体随时根据宏观调控的需要进行调节，就不是老百姓手中自己的存量房，至少不是产权归属个人的房产。所以很多人去讨论是不是自己手头持有的房子因为是学区房所以租金会上涨，我想可能没这个必要。
所谓的同权是什么
这个问题也很简单，说到底是附着在房屋上面享受公共的资源差异很大。大城市的发展会伴随着教育、医疗等资源的集聚，这种集聚又使得人口进一步向大城市转移。房地产价格一直以来难以控制的原因之一就是因为附着的公共资源较多，而这些，往往跟户籍捆绑。说到底，租房没有户籍，就算有户籍没产权，孩子也没法上学。
大家最担心的就是学区房的问题。其实，学区房的官方说法其实是“施教区”，按照学校的覆盖半径，划定施教区。在划定施教区的时候，因为无法确定名额，只能采取就近原则、户籍与产权一致原则。只要施教区的小学名额有限，就不可能放开学区入学租房与购房一致的原则。
公租房应该提供给谁
公共租赁房应该提供给那些买不起房子但是我们城市又很需要的人，应该给那些现在买不起房子未来买得起但是事业面临很多不确定的人。前面的话听起来很拗口，其实主要是两类。
一类是低收入群体（可能暂时收入低），比如劳动密集型服务业的人，这些人已经无再回到农村生活就业，但是可以从事理发、餐饮等服务业，目前看没有资本积累，他们需要安定的居住环境，不仅如此还需要子女稳定的教育与社区完善的医疗体系，他们能够安定下来，我们城市的产业链条才完整，才能够享受到成本较低的人工服务。他们的子女能够因为租房享受到教育的权力，这个社会的阶层才可能流动起来。还有一类，主要是创新创业人才，这类人以后能够买得起，但是在起步阶段需要支持，需要帮助。
公租房应该建在什么地方
其实把以上的问题搞清楚了，回答这个问题并不难。凡是申请公租房的人是更需要公共资源的人，需要教育、医疗，生活更加依赖于公共交通等。很明显的是，公租房应该建立在主城也就是人口密度较高的区域，建立在公共交通发达的区域，建立在公共资源供给充足甚至有剩余的区域。
谁来建公租房
长期以来，我国大城市房地产市场租售比较低，租金的收益很难覆盖购房的成本，重要的原因就在于地价占比太高，持有房产的人大多数不是期望获得租金收益而是期望获得房价的绝对升值。既然是公租房，就得考虑到资金收益、租售比等，地价与收益率成为了考量。并且，随着时间地推移，需要集中对房龄较老的公租房进行修缮，如果产权持有者过分分散，也会面临挑战。近期上海拍出的地给了我们启发，由国有企业统一购地，控制土地价格，不失为一种好的选择。
我们搞清楚了以上五个问题就清楚了“租售并举”不能简单理解为“租售同权”，这个是改进社会福利的一种调控方式，对于高品质的居住构不成影响。
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南京大学耿强教授，对经济的原创评论，经济政策解读，经济周期趋势判断，新闻评点，原创的行业分析。