作者：陈天诚
一、上海共有产权房试点为“有限产权”的经适房，为了适度降低门槛
1、上海共有产权保障房最初为“有限产权”经适房试点，主要为了适当放大保障人群范围，照顾部分“夹心层”。2009年6月，上海政府就发布了《上海市经济适用住房管理试行办法》29号文，启动共有产权的保障房的建设项目。当时上海市委书记为98年“房改”的核心人物俞正声，是我国改革开放以来住房制度改革的领头人。2014年，上海被住建部纳入6个共有产权试点城市之一。2016年4月，上海政府出台了新的《共有产权保障住房管理办法》，替换了原来29号文。
|
2009年以来上海出台共有产权保障房的相关政策
29号文出台时，未有“共有产权”的提法，而是采用“有限产权”方式，降低经适房的购买门槛。居民需要取得产权证5年后转让，权益比例设定为70%，其余部分用于缴纳政府费用的份额，当时政策设定主要为了：1、有限扩大保障范围，照顾部分夹心阶层，即是“能买的买不起，买得起的不能买”问题（当年经适房只覆盖上海城镇家庭户的3%-5%）。
2、考虑购房家庭5年后保障房上市转让后有进一步改善居住条件的能力。
1）上海版“共有产权”试点的操作细则
分配方式：公开摇号、抽签等方式。
权益份额：按购买经济适用住房时的销售价格占相同地段、相同质量的普通商品房市场价格的一定比例设定。首批次主要以70%为主，另外有60%、65%的比例。
|
2011年上海第一批市统筹供应的共有产权住房房源和价格
上市转让：与北京新政一样，上市转让要取得权证满5年。住房保障实施机构或者指定机构有优先购买权。上市转让或者购买政府产权份额后，住房性质转变为商品住房。而北京本次新政多了几个选项，可以向符合资格的共有产权申请人转让（性质维持），或居民以市场价格购买政府份额，从而转为完整的商品房。
优惠：公积金贷款、金融机构政策性融资支持及贷款利率优惠，享受税收及部分行政费用优惠。
|
上海与北京的共有产权细则对比
2）其他政策保障：
政府财政保障：住房保障行政管理部门应当会同财政部门设立专项经费，政府产权份额出售纳入财政住房保障资金专户。
土地来源：建设用地供应采取行政划拨方式，可以收购符合要求的新建普通商品住房或者存量住房。
建设方式：单独选址、集中建设和在商品住宅建设项目中配建。
3）淮安版“共有产权”试点：
相对于上海试点，淮安2014年版方案选择范围更广，政府主要有货币补贴、助购、配售和先租后售几种方式，其中助购方案引入了企业参与。
|
淮安版共有产权房的出资比例和政企合作方式
主要考虑当时去库存的背景，政府鼓励个人购买企业和政府产权，居住期限可以不足5年。其中共有产权期间，个人可以分期购买企业和政府产权，应首先购买企业产权，再购买政府产权，形成完全产权；也可以不购买，一直用于自住。
|
各种条件下退出保障的租金和购买价格
二、上海共有产权房实施至今成果如何？
1、准入条件多、受益面窄，要达到长效机制的普惠性相差仍然较远。上海对保障性住房群体准入政策以精细化著称，政府在2009年及2015年分别出台了家庭申请共有产权房的准入条件细则，由专门的上海市居民经济状况核查中心负责。
1）审核条件苛刻，仅针对户籍人口，且实操中诟病较多：按照2015年版本，家庭人要达到申请共有产权住房标准包括：均建筑面积15平方米以下，3人及以上家庭人均月可支配收入5000元以下、人均财产15万元以下，取得城镇户籍3年以上、申请地户籍2年以上。另外，保障房资格审核、摇号等环节的存在滥用和寻租问题，无法杜绝内部人的“操作空间”，实操中受诟病最多。如武汉“六连号”丑闻”、北京“宝马奔驰经适房住户”等。
2）申请繁琐：例如对申请家庭可支配收入的审核项包括工资性收入、经营性净收入、财产性收入、转移性收入等。
3）实际受益范围有限。从29号出台实施的2010年到2013年批次结束，上海共有产权房预计累计受益家庭仅有6.5万户左右，主要位于宝山共康、松江泗泾、浦东三林、浦东航头、闵行浦江等五个社区。
2、土地供应未有保障。上海政府08年初发布了《上海市解决城市低收入家庭住房困难发展规划(2008-2012年)》，五年计划累计建设保障性安居房2000万方，保证每年400万方，要占全市住宅建设总量20%。的从上海09-13年“共有产权”试点期间，经适房的的供地计划和面积不升反降，在世博会的建设高峰也只有200万方，2013年仅仅供应了50万方，除了2011年外经适房占比不足住宅供应的20%。
|
|
09-13年上海经适房用地供应面积逐年下滑（公顷）
3、落地数量未达预期，政府支出偏向动迁安置，对外来人口保障低。根据2009年6月政府提出共有产权房完成2008-2012年开工建设2000万方、30万套的目标。2012年，政府住房发展“十二五”规划又提出了期间新增共有产权房2500万方、约40万套的目标，其中前两年16万套，是继续完成08-12年目标。实际上到了十二五结束，共有产权保障住房累计签约购房仅约6.6万户。从下图是十二五规划与完成情况的对比，其中只有动迁安置房超额完成了任务，但动迁安置房主要针对本地原住民为主，庞大的外来人口并无受益。
|
上海十二五规划的各类保障性住房规划与实际完成量
另外从下图看到，在上海公共财政支出中用于住房保障的支出在逐年下降。其中用于保障安居工程的比例也在下降。根据上海“十三五”规划，预计到2020年新增供应住房170万套，其中市场化供应的115万套，保障性住房仅约55万套（少于十二五的92万套），供应力度甚至比十二五有所减少。
|
上海公共财政支出中保障性安居工程支出逐步下降（亿元）
4、与真正“居者有其屋”的新加坡仍有差距，上海共有产权房尚未改变现状。我们【每天1问】已经探索过亚洲成功的住房保障模式，包括香港的公屋和新加坡的组屋模式。其中香港租住公屋单位覆盖居民205.7万约73.7万户，覆盖率约30%，而新加坡80%的人口居住在政府提供的组屋里。我们目前的住房保障体系仍远远未达到长效机制。目前上海共有产权房实际供应仅有6.6万套，覆盖户籍人口1.2%；而廉租房及公租房累计收益户数只有24万户，占全市户籍户数仅仅5%，而且还没算大量的外来人口。
|
三、要真正成为长效机制？REITs模式或是最大的契机
1、传统保障房的性质存在两大困境制约。1）资金来源：保障房建设以来中央专项补助和税收返还、地方政府土地出让金和住房公积金净收益等。保障房需要政府大量的资金沉淀和财政负担，GDP贡献不明显甚至无贡献。2）土地困境：核心城市的建设用地供应紧缺，商品房的土地出让还愁卖，同时也惧怕保障房上市对商品房造成冲击。政府没动力让渡土地收益。
共有产权通过分享权益比例可以让政府回笼部分资金用于保障房专项建设，也可以引入企业权益（淮安模式），减轻了财政压力。另外居民共有产权以市场化的方式上市，也可以减少政府对市场冲击上的忧虑。
前日，中国雄安建设投资集团有限公司成立，其主要职能是创新投融资模式，多渠道引入社会资本，开展PPP项目合作，筹措新区建设资金，构建新区投融资体系；开展土地一级开发、保障性住房以及商业地产开发建设和经营；组织承担白洋淀环境综合整治和旅游资源开发经营；负责新区交通能源等基础设施、市政公用设施建设和特许经营；参股新区各类园区和重大产业项目开发建设。
2、参考香港“领展基金”模式，REITs推出或是最大契机。共有产权房试点之初属于传统保障房范畴，从上海试点上看认为有形成真正长效机制。上海住房发展“十三”无规划已经提出“研究房地产信托投资基金以股权方式参与保障性住房项目，加大对共有产权保障住房的金融支持力度”。目前通过REITs解决保障性住房的经典案例是香港的领展基金模式：
1）香港推出REITs的契机——领汇基金：领展REITs原名“领汇基金”，是香港第一个REITs，也是香港推出REITs的契机。
2005年左右，香港的公屋（廉租房）承担40%左右人口的居住问题，主要由香港房屋署辖下的房委会和房协会提供。由于2002年香港政府停止供给居屋（类似经适房），房委会失去最大的资金来源，其后出现了严重的财务危机。
2004年初，未来避免社会福利动荡，房委会决定分拆其公屋中配建的持有物业（基本是零售物业及停车场）并资产证券化，成立“领汇基金”，并在香港交易所上市。领汇是香港政府第一次以REIT的形式把公营事业买断式私有化。香港政府在领汇上市后并不享有任何的控股权，当年成为了香港当年轰动一时的政治事件。
至今，领展上市已经超过10年，市值达到1400亿，跻身香港蓝筹，目前持有物业估值1740亿，基础物业基本位于人口密集的公共屋邨周围，覆盖300万人口。
|
领展实现了保障房配建大量存量优质物业上市，既保证了保障房制度持续，也使居民有了新的投资渠道
2）领展给了香港公屋制度真正的长效机制。领展基金是一个政府分拆物业发行REIT的模式，给香港保障房机制提供了稳定的资金保障，给政府提供了除了直接销售住宅外的资金退出渠道。另外领展上市给居民提供了新的投资渠道，香港随后有多个REIT陆续上市。同时领展私有化后以更市场化的方式管理，是基层民众享有了更好的物业管理服务。
我们认为未来中国国内无论是长租市场，还是保障房体系，均增加了企业和政府对持有物业管理能力、退出渠道、融资渠道的需求（即“投、融、管、退”）。REITs的推出是实现长效机制的有效机制不和或缺的一环，目前恰逢其时。从投资角度上，我们看好：1） 地产基金管理：嘉宝集团（全市场第一篇深度且持续十余篇报告跟踪推荐）、保利；2）商业物业经营：金融街、招商蛇口、万科、陆家嘴、世联行；3）工业物业经营：上海临港、浦东金桥、外高桥等。