东京房地产崩盘给我们带来的启示!

原标题:东京房地产崩盘给我们带来的启示!

20世纪80年代,日本银行业推行银行资本金管理改革。为了银行国际化,日本政府实行双重标准:国内营业的可以按照本国4%的标准,有海外分支机构的银行则必须执行8%的国际标准。(注意:中国的房地产业,外资是不允许进入的)在此要求下,日本银行除了必须不断补充资本金之外,还得调整银行资产结构。

当时,日本银行业遇到了苦恼的问题:有钱贷不出去。为了扩大营业份额,日本银行想尽各种办法,利用超低利率拼命发放贷款。

为了发放贷款,日本银行想尽办法,甚至对于那些有存款意向的人和公司,银行都会建议他们进行土地投资:“导致地价在不断上涨,而利息又接近于零,贷款周期有长。如果从银行借入资金来购买土地的话,肯定会因土地升值而大赚一笔。”

而买了土地,这块土地为又会担保,再借给他相当于土地价格70%甚至更高的资金,劝他再购买别处的土地,然后再以新的土地为担保……如此循环反复,中国在20世纪末和21世纪初也曾经出现过类似的现象,监管部分很快发现了这个问题,现在中国此类现象几乎没有了。

同一时期,国际热钱的涌入加速了日本房地产泡沫的膨胀(中国房地产业基本不存在国际热钱的问题,监管较严)。签订《广场协议》之后,日元每年保持5%的升值水平,这意味着国际资本只要持有日元资产,即使价格没有升值,也可以通过汇率变动获得5%以上的收益。

国际廉价资本的流入加剧了日元升值压力,导致股价和房价快速上涨,的国际资基本被吸引进入日本投机,泡沫逐渐吹大。

随着大量资金涌入房地产行业,日本的地价开始疯狂飙升。据日本国土厅公布的调查统计数据,1985年,东京的商业用地价格指数为120.1,到了1988年暴涨至334.2,短短三年内增长了2倍。

20世纪80年代东京街道

1990年,东京、大阪、名古屋、京都、横滨和神户六大城市中心的地价指数比1985年上涨90%。仅东京都的地价就相当于美国全国的土地价格,制造了世界上空前的房地产泡沫。

在东京,只要你有一套房子,把他卖掉,就可以瞬间成为百万富翁,衣锦还乡(和我们的北上广深很像啊)。

由于地价快速上涨,GDP增幅只有5%,已经严重影响到了实体工业的发展(资金都到了房地产,你们懂的)。过高的地价也给政府的城市建设带来了严重的阻碍;高昂的房价更是使普通日本人买不起属于自己的住房,而投资者却利用超大的杠杆推高房地产价格,据说有高的投资人杠杆可以达到800%,日本泡沫经济离实体经济越走越远。

1989年,日本政府已经意识到经济泡沫,但是此时施行紧缩货币政策为时已晚。

1989年5月开始,日本央行连续3次提高贴现利率。一年内,日本银行利率从2.5%上调至6%。

日本货币政策的突转,股票市场的泡沫首先被刺破。1990年1月12日,是日本股市有史以来最黑暗的一天。日经指数顿挫,日本股市暴跌70%。

1992年,日本政府出台“地价税”,类似美国的房产持有税。在房地产繁荣时期囤积了大量土地的所有者纷纷出售土地,日本房地产市场供需关系被迅速打破。日本房地产经济的全面崩溃。房地产价格的暴跌导致大量不动产企业及关联企业破产。1993年,日本不动产破产企业的负债总额3万亿日元。

1992年,日本政府出台“地价税”政策,规定凡持有土地者每年必须交纳一定比例的税收。在房地产繁荣时期囤积了大量土地的所有者纷纷出售土地,日本房地产市场立刻进入“供大于求”的时代。

1985年至2015年日本主要房地产市场数据-来自网络

紧接着,信用危机、土地危机、银行危机、就业危机等等危机爆发,导致房地产投资者一败涂地。至今,日本的房地产危机依然疲软。

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文/ 向明金(xwt1916 ),喜欢的话分享到朋友圈吧! 返回搜狐,查看更多

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