海豹突击队是特种部队的训练方法，围绕一些高、精、尖的科目，进行反复研讨、培训、训练。风马牛将在【将帅营】这个栏目，与您持续分享地产将帅的行业洞见，从实战中洞晓行业，在过往里把脉商业。
大家好，我是西安汇鑫置业集团总经理曹力川，受「冯仑风马牛」之邀在这里分享一些自己关于商业和房地产特训营的观点，希望对大家有所帮助。
去年 11 月，我参加了中城联盟和纽约大学联合举办的房地产特训营（第一期），和其他 29 位学员一起跟随冯叔到美国进行了为期一周多的考察和学习，现在回头想，收获还是非常大。
在特训营的美国之旅中，让我印象最深刻的主要有两个方面，即「价值投资」和「中国企业如何有效的进行海外布局」，这就要说到当时考察的两个项目。
▲美国房地产特训营第一期大家庭
第一个是在纽约的时候，大家一起去考察的复星美国大楼 Liberty 28，这栋大楼原名第一大通曼哈顿广场(One Chase Manhattan Plaza)，是美国纽约曼哈顿地标建筑物。复星集团于 2013 年以 7.25 亿美元从摩根大通手中买入。
该大厦是洛克菲勒家族最有名的两栋地标性建筑之一，周边地段非常不错，对门就是美联储，隔壁没多远就是美国国际集团(AIG)大厦。复星买入的这座 220 万平方英尺(约 22 万平米)的 A 级写字楼，均价仅每平米 21712 元人民币，这样的价格在北京、上海是不可能买到写字楼的，而这是在纽约，在曼哈顿！
据复星美国负责人薄总介绍，纽约很多优质的写字楼及商业不动产大都被很多家族或房地产信托基金长期持有，由于摩根大通要搬离该楼，所以复星才有机会收购。目前该大楼装修设施较为陈旧，单位租金比中城同级别新办公楼低 40% 左右，复星会继续投资 1.65 亿美元对该大楼内部进行翻新改造、重新装修、更换设备电梯等。
▲被复星买入的地标性大楼
然后再借助仲量联行的招商团队及 CBRE 的物业管理团队，重新包装对外招租，未来几年如果该大楼租金收入每年能够达到 1.2 亿美元，通过美国房地产信托基金的模式，资本市场将会至少对此物业有 15-20 倍的估值，此物业将会价值 18-24 亿美元。
这个项目对我的感触很深，因为我们公司在西安核心地段也持有很多写字楼，这些写字楼大都是近十年内开发的，出租率也一直非常不错，但也面临设施设备老化陈旧等问题。
之前我们一直考虑在经营中如何能节约成本，但从特训营回来之后，我的观念发生了很大的改变，认为不能光想着如何节约成本，而是要考虑如何将项目打造成高标准、高品质的 5A 级写字楼，这样才能把租金价格做上去，从而提升资产的价值。
▲参访复星美国总部
第二个是在旧金山时，冯叔提到关于万科与铁狮门的合作项目 Lumina，后来我就特意跑过去考察，觉得这个项目对中资企业进入海外市场有很大的参考价值。
万科作为中国第一大房地产企业，进入美国市场后选择跟美国的知名开发商铁狮门合作，铁狮门在房地产界有重要地位，堪称美国头号房地产企业，建造了很多知名建筑，例如纽约的洛克菲勒中心和高盛办公楼，在美国、欧洲、拉美、印度和中国的物业资产组合总值超过 613 亿美元。
▲冯叔全程带队，提供独特角度与案例讲解
据了解该项目总投资约 6.2 亿美元，其中万科投资 1.75 亿美元，铁狮门 7500 万美元，万科持合资公司 70% 的股权，铁狮门持股30%，其余资金通过铁狮门在美国当地进行债务融资解决，最后收益双方五五分成。目前项目已建成，各方面都做的非常好，销售情况也非常好。
在特训营的晚宴上，主办方还特别邀请了万科（美国）的总裁李凯彦先生，当时我跟他坐在一起就万科在美国的发展进行了交流。
万科从 2012 年进入美国市场，现在万科在美国正在开发的公寓项目已有 15 个，大部分在纽约和旧金山，有些自己开发，有些选择与美国本土知名收费开发商合作，而且万科的美国管理人员全部为美国本土聘用。
▲右四为复星（美国）总裁薄伟 | 在愉悦的晚餐中交流经营之道
我们公司在澳大利亚黄金海岸也有一个澳洲最大的旅游 MALL 综合体项目，总建面 20 多万平方米的超高层群，这个项目也是我们在 2013 年收购的，目前还在规划方案阶段。从特训营学习回来之后，我觉得可以借鉴万科和铁狮门的合作模式。
在海外，中资企业一定要学会整合当地的资源，千万不能什么都自己做，如果我们也能匹配一个澳大利亚本土知名的开发商进行合作，整合他们的品牌及当地资源和我们在国内的资源，未来项目的价值和收益还是会大大提高的。
▲冯叔和纽大房地产学院院长Sam Chandan为曹力川颁发结业证书
除了考察经典的项目之外，特训营还安排了房地产经典课程，其中令我印象比较深刻的是房地产信托基金和房地产众筹这两部分内容，听完这些课程后，基本上就能够清晰的了解美国房地产金融的基本情况。
可以说美国房地产市场的崛起，完全是靠开放的金融制度下的房地产信托基金在背后推起来。
虽然目前中国因为政策等原因还没有办法操作房地产信托基金，但提前了解美国房地产信托基金的，提前布局还是很有必要的。
▲除了知名企业的参访外，还有海外经典案例的讲解
当然短短的一周多的时间，信息量还是非常的大，还有很多案例比如安邦收购华尔道夫酒店，SILVERSTEIN联合办公，房地产众筹，工业房地产信托基金，AIRBNB等，也给我带来了很多启发。
总的来说，这次特训营属于实战兼理论的考察，从中学到的这些经验和新的模式也是与自己企业相关的，让我的思路开阔了很多。
编辑｜Peter 总编｜喻潇潇 顾问｜王淑琪
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