冯仑:困扰全世界的房事

原标题:冯仑:困扰全世界的房事

目前,国内的住宅行业已经到了相对饱和的阶段,这样的判断主要来源于三个指标:

第一个指标就是新房和旧房的交易比,现在纽约的数值是 1:9,一旦过了 1:1 这个临界点,城市发展的速度就开始放慢了,住宅作为单一性的产品就有供大于求的风险。

第二个指标就是人口的增量当城市人口的净增量为零或者为负数的时候,就代表住宅市场已经很饱和了。现在全国除了北、上、广、深等一线城市以外,真正的二线城市中,人口还能保持增长的城市不超过 10 个,比如南京、苏州、无锡、杭州、厦门、成都等。

第三个指标就是整个经济成长的GDP,GDP人均 8000 美金以后,就说明这部分国家和地区住的问题已经解决了。

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除此之外,税收等公共政策也是影响住宅发展的因素之一,包括遗产税、房产税之类的政策。

关于遗产税,有很多很极端的例子。在国外的某些地区,一个人死的时候居然还要看时辰,要是想对孩子好,十二月份就不要出事,最好是选择一月份,这样孩子就可以第二年再交遗产税,他会有更多的时间和机会把房子卖个好价钱。

洛杉矶有一个著名的艺术家,他有一所很大的房子,但却突然不幸地去世了。他的两个老婆——现妻和前妻,都开始争这所房子,还在媒体上闹得特别热闹。

正打得火热时,突然两个人又不折腾了。为什么呢?因为要交税。按照法律,谁先交税就是谁的房子,至于你们姐俩再怎么分,那是你们姐俩的问题。结果两个人都不愿意去借钱先交税,这个事就这么撂这儿了。

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其实,在解决房事问题上,全世界的政府总共采取了三种制度体系。

第一种是「美国模式」,绝大部分都靠市场解决,只有极少数的情况下会为一部分穷人配建低收入住宅。他们的领导人都叫经理,还是通过民众的选票产生的,所以美国人的居住问题也都是通过市场解决的。

第二种是「德国模式」,德国政府是打压房地产企业的,政府会提供一种社会性的公共产品和福利,然后鼓励大家租房住。德国差不多一半以上的人都是租房住,如果你的房子要买卖,会征收很高的税。

所以德国的房地产行业一点都不性感,做地产的老板也都不好意思说自己是做地产的,不然会被大家认为是个坏公司或者坏人。德国最厉害的是工厂化制造房子,他们做的非常好,但每年做的数量也不太多。

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第三种是「新加坡模式」,「新加坡模式」介于「美国模式」和「德国模式」之间。

在新加坡,房地产市场的 80% 是归政府管,地是政府提供的,建设政府的企业负责,只要你正常上班,总有一天会通过给得到一个祖屋。但这是一张单程票,你要是觉得自己挣钱了,想住外面的商品房,那得先把这个祖屋卖了,然后你才能买国家管制之外的商品房。

新加坡商品房的价格政府祖屋的两倍、三倍还要多,因为这 20% 的市场是政府不管的,以什么价钱买卖是你自己的事是,要是哪天破产了,又想回祖屋,那就对不起了。

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目前,中国住宅行业面临的问题就是市场相对饱和,公共政策尚不清晰,税收不太确定。

如果我们学习新加坡模式,那么地产商就没有买卖做了;如果我们学习美国模式,那么中国地产商的买卖会比现在做得还大;如果我们学习德国模式,那么地产商估计都得转行干别的去了。

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编辑|潘聪峰 总编|喻潇潇 顾问|王淑琪

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