文|张梦圆
“我觉得梁思成1950年的北京城市规划方案是非常天才的想法，”美国城市规划专家杰夫·索尔说，他视梁思成为英雄，认为北京是一座高密度但不功能化的城市，在土地混合使用和文化古迹保护上仍有许多工作要做，“梁的方案没有被采用是很大的失误。”
4月10日，索尔在北京美国中心举办“美国规划走近中国”的讲座。他是美国规划协会国际项目主管，足迹踏遍中国23个省市，对“大同市曾是辽的首都”这样的历史地理知识信手拈来。他作为中国国土资源部的特聘顾问，为中国政府提供城市化方面的建议，在南京、上海、北京等地完成多个重要规划项目。
“雄安新区”也成为索尔此次中国之行被最高频率问及的词汇。雄安会成功吗？雄安该怎样打击炒房者？雄安要怎样吸引年轻人？媒体和普通北京居民向他抛出一个个炽热的问题，希冀这位资深专家带来启发性的“美国经验”。
4月1日，河北雄安新区横空出世，如一声发令枪，期望和投机并举挺进这块处女地。如何使新区真正达到疏解优化目的，合理并具前瞻性的城市规划显得尤为关键。
“北京到底能够支持多大程度的发展？”索尔认为这是北京要想做到“精明增长”而应最先提出的问题。
（右为美国城市规划专家杰夫·索尔）
“为什么不先试试开发北京南部？”
索尔介绍，在美国有三步城市发展策略，首先，应识别现有城市哪些地方未开发，哪些地方已被开发；其次，在近郊多样化使用土地，增加更多商业化和工业化的功能到居住区；最后，如果还不能满足发展需要，就在郊区进行填充式开发。若仍有发展空间，此时才考虑新的开发项目。
按照这个思路，索尔对地方官员有个疑问：为何不先考虑下发展北京南部？那里有渠道、基础设施和各种各样的土地，但相对东西北城，却仍未被充分开发。
“北京的确需要地区规划，而不是想象中的地区规划。”索尔对搜狐公众号“知世”说。
而在落实实现城市规划愿景时，美国社区会采取“胡萝卜加大棒”的措施，既提供激励机制刺激大家加入开发项目，同时又制定规章制度，对不遵守规则的行为进行惩罚。
在美国也存在土地投机的问题，特别是那些需要公共资金筹建的基础设施工程，如机场一扩建周边地价就会应势上涨。但政府不会管控每一笔房产交易，事实上政府也做不到。美国的监管部门会扩大住房的市场供应，以解决不同收入水平人群的住房问题。
保险业应当介入打击投机炒房
索尔介绍，在调控热钱投资房产方面，美国通过《社区再投资法案》，鼓励商业银行帮助满足包括中低收入社区借款人的需求。法案要求每家银行必须拿出一部分存款投资本地区，防止地方存款资金大量外流纽约这样的大城市，从而平衡地区发展。
其次，在美国，保险行业也是房地产中的重要参与者和风险控制体系，由其负责对房屋抵押贷款的担保，进一步为打击投机炒房及降低风险“保驾护航”。从资本市场的角度，所有的钱进入保险系统，通常会被再投资到房地产行业。但在中国，保险业在涉足房地产领域还相对不成熟。
“银行和保险有紧密的联系，他们的利益与城市设计者的利益又是一致的。”索尔说。他认为中国政府的角色最终会从投资者转变为裁判员，但这个过程需要时间。同时，政府还应考虑如何让私营部门也参与进城市规划中来。
基础设施建设先行
那么面对一片待开发的土地，政府又该如何有步骤地进行规划？
索尔认为，政府应首先获得敏感地区土地并将开放空间系统保护起来，美国一些地方政府甚至在城市成形之前就先获取绿地空间，储备土地很常见。其次，应考虑街道系统的设计，随后是公共交通系统。
另外，怎样吸引人们特别是年轻人自愿进入新区，是城市设计者需要斟酌的重要环节。要知道，浦东也曾经历过“宁要浦西一张床，不要浦东一间房”的阶段，雄安若要复制浦东奇迹需要在新区规划上充分考虑人本因素。
索尔认为，城市规划者应着力在通讯基础设施、医疗卫生和教育三方面改善，提供快捷便利的网络使人们可将部分业务外包到贫困街区，缩小医疗差距，提升基础教育水平。
“如果不把城市建设成愉悦、有魅力、充满人文气息的地方，谁愿意搬到那里？”
（休斯顿附近的伍德兰市成为美国卫星城成功典范）
在美国，设计者也进行了不少郊区卫星城的尝试，但无一例外都落入成为“卧室社区”的窠臼。唯独在德克萨斯州一个名叫伍德兰（The Woodlands）的小卫星城，不但吸引企业和居民主动入驻，还有净就业机会盈余。而这个小城一开始就是以建设生态宜居城市为目的而进行规划设计的。
索尔也提醒，美国在建设工业园区方面同样经历过诸多失败教训。“那里受政府过度补贴，却无法在投资上回本。究其原因，一方面是没有进行好的规划设计，另一方面是人们总高估某个地区的发展。”