楼市尚未全面回暖

对于当前楼市而言，大家最关注的是2014年“暖冬”能否延续到2015年“小阳春”，并带动全国楼市整体向上。2014年最后三个月，全国主要城市楼市成交回升态势明显，平均而言，主要城市月平均成交量环比回升在15%左右。2014年12月回升趋势更加明显，根据中国指数研究院监测数据，当月全国54个主要城市新建商品住房成交31.8万套，创2014年以来的单月新高，其中一线城市成交5.37万套，环比增长38%。

按照新开工滞后销售6个月、房企拿地滞后于销售12个月的一般规律，新开工和房企土地购置有望2015年年中和年底触底回升、止跌反弹。事实上，从2008-2009年和2011-2012年这两轮楼市调整规律看，上述对于未来新开工和房企土地购置走势的判断是成立的。若新开工和土地购置能够企稳，意味着增速创近5年最低点、连续10个月下滑、占固定资产投资25%、关联近一半制造业投资的房地产开发投资将会企稳回升，这对于“努力保持经济稳定增长”任务来说，意义重大。

但是，关于楼市销售回升并带动新开工和拿地触底反弹的判断，可能有点乐观。首先是对于回暖的判断，目前楼市回暖仅限于主要城市（特别是一线城市）。但从全国来看，2014年1-11月份，全国商品房销售面积101717万平方米，同比下降8.2%，降幅比1-10月份扩大0.4个百分点。也就是说，目前全国楼市下滑的态势并无企稳迹象。

与过往“政策激励-主要城市回暖-全国回暖”的一般规律不同，当前楼市回暖仅限于主要城市，全国楼市整体对于政策刺激的弹性下降了很多。制约政策效果或全国销售回升的主要障碍，就在于需求和库存两个方面。

从需求看，截至2014年底，全国城镇居民家庭住房拥有达到1.1套/户，也就是说，城镇住房供求格局已经开始逆转，即从原来的供不应求趋向于供求平衡甚至是供过于求。如果将小产权房、集资建房、军产房、集体宿舍等没有纳入统计的存量房屋算在内，就全国来看，住房供过于求的结论是成立的，住房需求大规模释放阶段已经过去。

需求结构也能说明问题，目前关于房地产大周期下行的观点基本上得到认同，作为驱动过去10多年楼市繁荣的重要力量，投资需求开始退场。目前，主要城市首套房购置比例在80%以上，也就是所谓的“刚需”占主导，家庭可支配收入对需求首要决定作用开始体现。根据《中国民政统计年鉴2013》，2002年以来一线及二线重点城市房价涨幅超过收入涨幅，住房需求主要集中在这些城市人口；而其他城市，2002年以来收入涨幅与房价涨幅基本持平，但这些城市常住家庭（特别是户籍人口）住房自有率在80%以上，超过20%的家庭拥有两套住房。因此，占全国市场份额（需求量）超过80%的城镇，若收入或常住人口短期内没有明显增长，住房需求潜力空间有限。

制约需求的另一个因素就是房价。过去几年，全国城镇综合地价上涨幅度是名义房价上涨幅度的2倍以上，建筑人工成本在2009年以来翻了一倍，房地产融资的财务成本则上升了1.5倍，而仅占房价20%以下的建材成本基本上没什么变化。2002年以来，房价始终处于上涨的态势，全国城镇房价上涨了136%，主要城市房价上涨了303%。尽管2014年以来房价开始回落，但由于成本刚性制约，全国房价跌幅在10%以内。值得注意的是，70%的地价上涨部分发生在2011年以来的4年内。因此，未来一段时间内，房企主动降价的幅度比较小，这成为制约需求入市的另一个重要原因。

再看库存。尽管主要城市房屋销售明显回升，特别是临近年底，开发商基于业绩压力而加大营销力度，但2014年最后三个月，主要城市的库存总体上升。根据易居房地产研究院数据，截至2014年12月，36个大中城市待售商品住房存销比为15个月，库存压力比较大，事实上这是在延缓入市节奏的情况下实现的。二三线城市的库存问题就更严重，很多城市的待售房屋够2年左右销售。

在建库存的压力也不容小觑。根据国家统计局的数据，截至2014年11月底，全国处于施工状态的商品住房面积超过50亿平方米，其中90%的部分没有卖出去。按照目前城镇人均住房面积33平方米计算，可以解决1.5亿人的住房需求。事实上，这还没有包括新增的小产权房、保障房等，也没有包括已经批准但未开工建设的土地。很多中小城市地方财政实力不足，土地出让采取一二级联动的模式，即政府以土地换取开发商代建配套，很多土地处于已经批准但未开工建设的状态。

由于过去十多年房价快速上涨，住房需求膨胀，刺激各路资本纷纷进入房地产开发领域，房企数量从2002年的不足4万家增加到2013年的8万家。地方政府也乐于出让更多的土地，考虑到开发周期滞后和有效住房需求（可支配收入决定的住房需求、自住需求决定的住房需求）被夸大，从而造成住房供应过剩。因此，即便主要城市回暖，但全国楼市将继续延续弱势的局面，开发商消化库存是主要任务，而不是像往常一样扩大新开工和拿地。

因此，新开工和拿地企稳复苏滞后于销售回升的周期会比过去要长得多。2014年，一线城市住宅用地出让金同比增长54.8%，而全国300个城市土地出让金则下滑了27%。这说明，即便房企主动补库存，也基本集中在一线和少数热点二线城市。未来，需要政府推进公共服务均等化和全覆盖，推进户籍制度改革，这是推进人口向城市集中、提高购买力的根本之道，也是驱动新开工和投资见底回升的根本之道。