真相了：降息后 房贷月供居然多了

　　央行降息后，房贷月供反而多了，肿么回事？

　　今年已经降了五次息了！虽说把钱存银行没什么利息了，各种理财产品收益也降低了，但如果你在还房贷，无疑是个大大的好消息，五年以上的贷款利率从年初的5.9%，经过5次降息后至现在只有4.9%。也就是说，假设你有100万等额本息的商业贷款，贷款期限20年，前后能省足足13万呢！降息省出了半个厕所的价钱，请容我大笑三分钟……

　　别傻笑了，你以为你的房贷真的降了吗？先别着急盘算着能省多少钱，也别拍脑门决定提前还款，关于房贷，是时候告诉你这些隐藏的真相了~

　　1.到底什么时候开始享受新利率？

　　对于大部分背负房贷的人来说，降息后并不是立即享受新利率，而是得根据银行规定来执行。一般来说，银行房贷对于利率调整有3种方案：

　　A、银行利率调整后，新贷款利率在次年1月1日开始执行；

　　B、满年度调整，即约定从贷款人的贷款日期算起，一年之后予以调息；

　　C、次月调息，即在利率调整后的次月执行新的利率水平。

　　大部分的银行房贷合同都是次年1月1日调整，不过在签署贷款合同时，里面有一个调整利率的条款选项：一种是次年1月1日按当前利率进行调整，一种是还款满一年后按当前利率调整，具体执行日期得看合同勾选的是哪个了。

　　2.降息后，月供反而增加了？

　　先打个预防针哦，明年一月份你的月供可能会出现不降反升的现象。

　　别惊讶，也别跑去和银行撕B，笔者来告诉你真相！

　　如果你还款日在月初，且还款方式是等额本息，就很可能在次年一月份还款额增加。因为等额本息还款方式是每月的还款总额相同，在每月还款的本金和利息分配比例中：前半段时期，利息所占比例大，本金比例小；后半段时期逐步转为本金比例大、利息比例小。

　　根据银行算法，上一年降息，新一年的还款本金会增加，而上一年加息，则新一年的还款本金会减少。降息后，你所还的本金经过重新分配后增加了，且增加的金额对冲了利息减少的金额，因此1月份月供是有可能会多几十块钱的。但是，多的这些钱其实是你提前还了一部分本金，可千万别以为是银行算错了哦~

　　3.之前享受的贷款折扣还会有吗？

　　会，只要在贷款合同里达成协议，贷款利率折扣是一直可以享受的，所以降息后的房贷相当于折上折哦~如果你是在08年或09年贷的款，那可就赚大发了。当年的银行房贷一般都能7折，以现在5年以上贷款基准利率4.9%来算，待到明年，你的实际利率只有3.43%。天惹噜！居然和公积金贷款都差不多了呢~虽说现在这么低的折扣是不可能了，但目前市场上大部分银行贷款买房利率也有一定折扣，一般首套房贷款利率可以打9折或95折，更有部分地方银行折扣低至85折，比如青岛银行。

　　4.利率低了，该不该提前还款？

　　眼瞅着就快发年终奖了，现在存银行利息少，自己也没什么投资渠道，这时很多手头宽裕的家庭就开始考虑提前还房贷了。诚然，复利的威力的确可怕，在你还款总额里，有一半都是利息。反之，如果你有好的投资方法，复利也会帮你获得更大收益。例如银行理财、正规平台的固定收益类P2P产品、或是债券型基金等，收益都相对稳定且高于你的贷款利率。

　　因此笔者建议，在决定是否提前还款时，好好算笔账，权衡一下得失，不必一有钱就想着赶紧还银行。

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