年底了 提前还房贷划算吗？

　　年底了 提前还房贷划算吗？

　　专业人士提醒，享受7折利率和等额本金还款期已过1/3的购房者，不宜提前还款

　　临近年底，各单位的年终奖也开始陆续发放了。加上一年的积攒，很多借款人手头也都有了一定的积蓄。提前还房贷，成了一部分手持一定闲钱的人的想法。

　　高房价下，房贷压力都不轻，面对动辄超50万元的房贷，提前全额还清并不实际，大部分人一年积蓄只够提前还部分贷款。提前还部分贷款有两种方式，一种是缩短还款期限,月还款额基本不变，另一种则是减少月还款额,还款期限不变。这两种方式，都能减少购房者的利息支出。

　　每月肩扛6000元房贷的陆先生，上周才拿到年终奖，就有了将今年积攒的5万元用于提前还款的想法。“每月看到还款额都感到压力很大，还是在有钱时提前还部分，降低点月供，让以后的生活压力减轻点。”

　　为减轻月供压力 提前还部分贷款

　　无论是向往“无债一身轻”的感觉，还是想以较低贷款利率购买改善性住房，都涉及提前还房贷的问题。

　　尤其在楼市政策频出的今年，提前还贷被更多人提及。根据最新政策，已有一套房的买家如果还清首套房欠款，在购买二套房时无论在首付比例还是贷款利率上，都可以按照首套房对待。这些政策的确刺激了部分客户用手里的余钱提前还款。但对于大部分人来说，提前全额还清是不太现实的，更多的还是像陆先生一样的房奴。

　　莞城一位陈先生在去年已进行了一次提前还款。他说，今年拿到年终奖后，还会考虑再去还一笔。陈先生介绍，自己在2013年初购买了一套婚房，贷款60万，分20年还清，现在每月月供差不多4300元。“工资每月8000元，之前每月月初收到扣房贷的提醒短信将扣4300元时，就会感到压力很大，出门花费都是小心翼翼的，去年拿到年终奖就索性一次性提前还掉5万元，现在每月月供3800元左右，不仅需还的总利息少了，月供压力也减少了。”在谈及为何不拿5万元进行理财时，陈先生介绍，钱留在手里可能就促使冲动消费，还不如还贷款。

　　他说，今年他还会继续还一笔贷款。“2013年买房时积蓄不多，所以选择了分20年还清，考虑到今后可能会换一套大点的房子接父母过来住，所以还不如提前还点贷款，如果要卖房迟早都是要提前还款的，还不如现在就还了。”

　　如果今年陈先生继续提前还5万元，在保持还款年限不变的情况下，明年的月供还会继续减少几百元。

　　商贷公积金均接受提前还部分贷款

　　记者了解到，无论是商业贷款还是公积金贷款，都可以申请提前还部分贷款。记者在咨询公积金中心工作人员时了解到，由于公积金贷款利息比商贷利息低很多，申请提前还款的购房者很少。记者了解到，公积金贷款无论是针对首套房还是二套房，贷款利率都不高，首付比例相差也不多，导致提前还款的人员少。

　　而在商贷方面，每到年底来办理提前还款的客户都会增多。建设银行胜和支行一位工作人员向记者证实了这一现象。此外，对方介绍，还款期超过一年的客户，申请提前还款目前并不需要缴纳违约金跟手续费。记者了解到，不少银行接受提前还款的时间通常都是还贷满半年或一年以上，如果没到合同约定的时间而提前还贷，银行就需要收取不同程度的违约金。

　　该行的一位理财顾问则说，在近期央行降息的背景下，各家银行均保持着利率优惠，因此借款人不必盲目提前还贷。对方介绍，住房贷款属于长期贷款，其利率是一年一调，也就是说，即便近期利率调整，个人房贷新利率也要从明年1月1日开始实行，提前还贷意味着必须放弃一部分流动资金，同时承担较大的资金压力。他建议借款人应考虑是否有更好的投资渠道，有点余钱与其去银行还款，不如寻觅好的投资渠道进行“钱生钱”。

　　而从借款人自身角度出发，处于还款初期的借款人提前还贷是比较划算的，因为还款利息的支出一般都产生在还款的初期，而到了后期其实已偿还了大部分利息，提前还贷并不合适。如2008年购房的客户为例，当时房贷利率大多能享受到7折的优惠，而在现在的4.9%的房贷利率下，再打个7折，差不多等同于公积金贷款了，这种情况本身的月供压力已不大，提前还款也没多少意义了。

　　随着今年的多次降息，去年买房的购房者即便不提前还款，明年的月供也会降低不少。以早两年贷款60万元分20年还清的购房客户为例，目前月供款在4300元左右，明年1月的月供就会降到3900元左右。如实在找不到好的理财渠道，手里有了闲钱，提前还款也是一个理财方式。

　　这三种不宜提前还款的情况

　　一、享受7折及以下利率的购房者。2008-2010年买房的购房者，有不少是享受了7折利率，目前又处于降息通道中。若央行在年内无降息动作，即使明年1月1日按照最新利率执行，利息也只会比前期更低。如果将提前还款资金用于投资理财，预计获取的回报能够抵过贷款成本，甚至有所盈利。理财专家建议：“与其提前还款，不妨暂时选择投资基金、银行理财产品等其他渠道，扩充财力，让手中留有一定的资金以便进退自如。”

　　二、等额本金还款期已过1/3的购房者。对符合这种情况的贷款者来说，等额本金方式每月还的本金一样多，剩下小额贷款产生的利息不会太多，提前还贷意义不大。

　　三、等额本息还款已到中期的购房者。选择等额本息还款的人，前几年还的钱中绝大部分都是利息，本金所占还款金额比例非常低，对于还款已经过半的人来说，实际已经还了大部分利息，此时提前偿还贷款，节省的利息并不多。

　　不同提前还贷方式 省的利息各不同

　　部分提前还款有两种常用的选择。第一种选择是月还款额基本不变，将还款期限缩短。第二种：减少月还款额，还款期限不变。

　　假如市民手头没有足够资金可提前还款，但又想节省利息，那么可以选择缩短贷款年限的方法。如果你把你的贷款年限缩短，那么相应的就是减少了利息支出。如果你可以在经济压力不大的情况下用20年还清房贷，那么就不必非贷30年。

　　举个例子，假设刘先生在2013年4月1日贷款60万元，期限10年，按利率享受95折优惠来算，目前月还款额是6631元。如计划在2015年12月20日开始部分提前还款5万。那么剩下的钱就可以有两种还贷的方法：

　　1、使用减少月还款额，还款期限不变的方法，提前还款后的月还款额是5500元左右，提前还贷节省的利息支出是1万元左右；

　　2、使用月还款额基本不变将还款期限缩短的方法，提前还款后的月还款额基本不变，但会提前13个月将房贷还清，还贷节省的利息支出是2.1万元。两种方法相比，可以看出缩短年限的方法会少交约1万元利息。