楼市分化加剧 一线城市豪宅化 三四线加速去库存

　　2015年在中央促消费、去库存的总基调下，房地产供需两端宽松政策频出，市场成交量价稳步回升，行业运行环境显著改善。但值得注意的是，市场分化态势正在加剧，一线城市成为品牌房企布局重点，三四线城市由于库存高企，房企投资更加谨慎。而在去库存的大背景之下，未来三四线城市将加紧出台去库存措施。

　　三四线城市加速去库存

　　2015年，中国房地产市场在宽松的政策刺激下，总体步入复苏通道。包括市场成交、房价等指标总体出现回暖，甚至好于预期。与此同时，包括土地成交量、新开工量、开发投资额等指标非常低迷，全国商品房库存压力继续增大。

　　根据国家统计局1月19日公布的2015年全国房地产开发投资和销售情况，2015年，商品房销售面积128495万平方米，比上年增长6.5%，增速比1-11月份回落0.9个百分点。商品房销售额87281亿元，增长14.4%，增速回落1.2个百分点。2015年末，商品房待售面积71853万平方米，比11月末增加2217万平方米。其中，住宅待售面积增加1155万平方米，办公楼待售面积增加128万平方米，商业营业用房待售面积增加458万平方米。

　　从不同级别城市来看，目前一线和重点二线城市库存相对较低，而大多数三四线城市库存非常不乐观。今年以来，已有重庆、福建等地提出促进房地产企业健康发展、加快去库存等相关措施。库存量大、去化周期长的三四线城市，要暂停土地供应，特别是一些城市存在商业用房库存去化周期长，要暂停商业用地出让。

　　由于楼市复苏力度较弱，去库存形势仍然较为严峻，投资决策更加谨慎，从而带来开发投资一路走低，区域分化也比较明显。以东北地区为例，根据国家统计局数据，东北地区2015年商品房销售面积为7405万平方米，下降24.5%；销售额4099亿元，下降19.8%，降幅与1-11月份持平。2015年，东北地区投资5475亿元，下降28.5%，降幅扩大0.6个百分点。而东部、中部地区则相对乐观。

　　一线城市豪宅化趋势明显

　　2015年在中央促销费、去库存的总基调下，房地产供需两端宽松政策频出，市场成交量价稳步回升，行业运行环境显著改善，房价由2014年的下跌转为上涨。但因库存压力不同，不同城市间房价仍表现分化。

　　根据中国指数研究院统计，2015年百城住宅价格累计上涨4.15%。分梯队来看，一线城市全年累计涨幅高达17.2%，较2014年扩大16.62个百分点；二、三线城市分别下跌0.53%和1.09%，跌幅较2014年明显收窄。一线城市因人口、资源及财富持续集聚，各类需求旺盛，2015年在宽松政策助力下，改善性需求明显释放，加之多个高价位项目陆续入市，房价涨幅明显。其中，深圳同比涨幅高达38.65%，上海和北京分别上涨15.32%和9.17%。受需求热度及年末高价土地成交影响，未来一线城市房价上涨压力仍然较大。

　　面对市场分化，房企投资也更加谨慎，更多投向当前房地产市场相对较好，土地价格更高的一线及重点二线城市。以北京为例，已成为品牌房企布局重点，由于竞争激烈，2015年更是出现多个地王。

　　从部分房企透露的2016年发展策略来看，一线城市仍是布局重点。比如，绿地明确提出，将根据区域市场分化调整的具体特点，围绕经济发展、人口集聚、产业发展等核心要素，进一步将资源向重点领域、重点城市、重点产品倾斜，一线城市以及中部地区核心城市将是重点投资区域。2015年，龙湖地产拿下地块20余宗，均布局于一线及领先的二线城市。

　　从目前情况来看，房企继续争抢一线城市土地的态势不会扭转，高地价也将推高未来房价。目前，一线城市土地在标杆房企的激烈争抢下，楼面价超过当地房价的现象很普遍。这也意味着，未来一线城市豪宅化趋势将更加明显。随着未来高端项目供应量增加，房企如何胜出成为不得不考虑的一个问题。