)文章来源：宅在金融圈
看了一部电影叫《大空头》，是新出的一部电影，根据同名小说改编，讲的是次贷危机的故事，拍的不错，把金融系统的谎言和骗局讽刺的入木三分。当普罗大众沉迷在房价坚挺的一致预期中，当主流金融机构全力维护房价，并且因此赚的盆满钵满时，指出这其中的谎言和骗局，并且勇敢的在相反的方向下注，谈何容易。即使是片中特立独行、神经超级大条的对冲基金经理，面对市场的疯狂，同行的嘲笑，客户的挤兑、不理解甚至是起诉，也差点没抗住，这个钱赚的真心不易。
【在中国，傻子和骗子才看空房价】
对我有些触动，想想现在中国的情况，不吐不快。在中国，只有傻子和骗子才会去信誓旦旦的看空房价，尤其是一线城市。空头司令谢国忠自己唱空多年，却也买了不少房，赚了不少钱，而坚定看空并且知行合一的，到目前为止都被证明是傻瓜。
过去十年，如果通过房价收入比这类指标测算房价，早就是泡沫严重了，北京上海平均年收入才4-5万元，每年不吃不喝买不到1平米，这还不算泡沫？但是拿房价收入比衡量房价是不对的，大错特错，因为核心城市涨价的核心逻辑不在于此，而在于新增人口的净流入，这些人口买房的钱并非来自于自己在本地的收入，而是从别处带来的财富。这就像炒创业板一样，你看着PE很贵，只要继续有资金流入，供给跟不上来，那就还有的涨。
表1：各城市常住人口统计
北上广深就不用说了，常住人口明显增加，这些人的住房需求怎么满足呢？供给跟不上，结果就是涨价。十年间，北上广深成交的均价翻了3到4倍，如果用首付30%-40%计算，十年里都是10倍以上的收益。再看两个对比，苏州和无锡，离得挺近，人均收入也差不多，苏州由于新增人口多，房价涨幅在13个地级市中最为领先，而无锡是常年不太涨价的。
【房价上涨的核心在于人口净流入】
当然这些人里面，有些人有购买能力，形成实际需求，有些人没有购买能力，就是凑个数。
实际新增购房人群=新增人口*有购房能力的比例
随着房价的不断上涨，就全国而言，有购买力的人群比例肯定是大幅下降的。打个比方，如果说房价在1万多的时候，一套房子100-200万，这时候，这时候有购买力的比例可能是10%，这时候新来100万户，能买10万套房，现在一套普通住宅普遍在500万-1000万之间，这时候有购买力的人群可能就在1%了。那新增100万户，只能买1万套了，这个道理也很简单，应该是符合逻辑的。为了简化逻辑，我只考虑新增外来人口，因为这个是核心因素。改善需求置换出来的小房子也需要新增需求来消化。
这时候的一个关键点就是外来人口持续流入的趋势和速度，以及这其中能买的起房子人的比例问题。先看人口流入，这是几个大城市的情况。过年十年的复合增长率是非常高，都在3%以上，北京更是到了3.8%的程度。照这个速度，再过二十年，北京和上海人口是现在的两倍，都会接近5000万人，人类有史以来最大的城市，想想都有点小激动啊！
这是个美好的愿望，但现实的情况可能没那么简单。北京的人口增速已经下来了，刚刚公布的15年数据，首次跌破1%，2015年大概只新增了19万常住人口，这里面有多少是移民呢？我又查了一下数据，北京2014年出生人口是20万，死亡人口是10万，如果2015年与此相差不大，那么净移民的量只有9万人左右。其它城市也好不到多少，深圳是个异数，大幅增加的人口，能够解释房价的异军突起。
表2：城市常住人口同比增速
上海2014年的自然增长率在0.33%左右，常住人口增加了0.4%，两者相减，新增移民已经很少，可以忽略不计。南京、苏州、无锡、常州这些城市从13年开始，就已经是净移出的状态了。当然生孩子多了，改善需求要能起来。但房价的核心逻辑还是移民。
一个城市的新移民，如果有购房能力，那么其在3年以内就会选择购房，很少有等太久的。周围很多这种例子，不胜枚举。如果没有购房能力，赚钱增长速度很难赶上房价上涨速度，除了少数行业的少数幸运儿以外，会处以一直买不起的状态，所以这一波推升的新增力量，很多是12-13年的移民。一位擅长房产投资的前辈曾经指导过我，基本上买房的力量要积蓄个1-2年爆发一下，然后保持平稳，再隔个1-2年，再爆发一下。我理解这背后的力量，实质上是要积累一些新的移民，新的购买力。
刚才分析了人口的净流入问题，不容乐观。那么购买力如何呢？有多少人能够买的起500万-1000万的房子？我们总说中国人多，有钱人也多，但到底有多少呢？我想终究也不是无限多，也是有个数字的。兴业银行和BGC做过一个大型调查，可投资资产在600万以上的高净值家庭，全中国有200万户，这个数字跟建行和招行统计的是相当吻合的，有一定可信度。全国大概有4亿户，这样算的话，有600万以上的比例只有大概千分之5，比例还是挺低。原有的有钱人可能已经买过了，新增的有钱人，在这种经济环境和反腐环境下，增速明显也下来了。
这边说的是需求，那么供给这一端呢？
上海的存量房有多少？
2014年，上海城镇居民人均住房建筑面积35.1平方米，这个是分母是户籍人口，是1438万，那么估算一下，有50470万平米的存量房。根据《上海市住房建设规划（2008-2012年）》， 2007年末，全市城镇住房保有量为43283万平方米（建筑面积），而2008年至2014年的住宅竣工面积有10,779.94万平方米，两者之和是54063万平方米。这两个数据的差异，就可以估计为被拆掉的房子面积，你会发现这7年被拆掉的房子真的不多，一共3500万平米，平均每年500万平米，而且我相信，这个拆迁数量是递减的，最近十几年盖的房子很少被拆的，也拆不起。现在上海每年的竣工面积在1500万平米以上，至少新增1000万平米，还有8000多万平米的在建面积。
一边是萎缩的净移民，一边是持续的供给，存量不断增加，房价上涨的核心逻辑受到挑战。但这还不够，预测趋势的拐点非常非常难，会错很多次，而只能对一次，敢于赌此事的人，大部分都会死的很惨。所以很多人，都是右侧交易的，在拐点问题上耍滑头，尤其是房价这一被妖魔化的主题上，我是不会轻易发声的。因为作为一名投资经理，我深刻的知道，在市场里面，光有逻辑是不可靠的，市场沿着原有的趋势运动起来，会大幅超过合理位置，就像一个钟摆会摆过中轴线很多一样，需要耐心的等待。
经济大幅下滑，股市连续下跌，本币有强烈的贬值预期，且资本外逃意愿很强，我孤陋寡闻，不知道古今中外有什么经济体在这种环境下，房价仍然能够继续坚挺上涨。
很重要的是，香港市场已经开始明显下跌，港岛的住宅平均售价在最近几个月已经跌了1到2成，有的可能还不止，台湾的房价也在15年开始滞涨并小幅下滑。这个下跌对于确认拐点非常关键，可以继续的观察。
总之，目前看空房价的胜算明显增大。如果能够设计出来一个看空房价的指数产品，我愿意买一些，并设好宽一些的止损。随便扯扯，不作为置业建议，我自己的房子也没有卖，但近期不打算新购入，我不是骗子，希望你也不是傻子。
【揭秘：什么样的情况下，楼市容易崩盘？】
你以为房产如此高的库存会不影响房价吗？你以为高房价能突然降下去吗？这是天真的假想，而炸掉楼市库存等则暴露很多人缺乏正视问题的担当。目前高库存高房价泡沫带来的经济压力已为切肤之痛。
从这两年的情况来看，房地产行业流入的货币最为活跃，随着房子频繁被交易，越来越多的货币从银行存款和股市流入到楼市，从而引发了楼市的过度繁荣。在一个行业里，货币流通的速度越快，就会破坏供需平衡。
举例说明，假如市场上的房子存量对应的货币量是100万人民币，政府只需印发了50万的货币，货币的流通速度为2次，这个时候货币就能供需平衡，楼市价格也不会有大起大落。但是现实的情况是，由于楼市过热，交易频繁，100万的货币在楼市至少要流通5次，流通1次就产生100万的价值，流通了5次就等于这100万的货币承担了500万的价值职能。于是楼市开始涨价，使房子的价格能与这500万的货币价值相匹配，从而引发楼市泡沫，导致房价急剧上升，甚至会引发通货膨胀。
当一定时期内楼市创造的财富速度跟不上货币的流通速度时，社会上的货币流通总量就会膨胀，形成了楼市泡沫。
如今政府在对一线城市的楼市进行限购，也是因为这些地方泡沫太严重了。一般情况下，货币具有逐利性，货币总是向盈利高的领域流动，当一个领域的利润潜力被挖掘一空之后，又会继续流向下一个盈利的行业。因此在市场经济还不完善的情况下，还需要靠政府去靠行政手段去调节。
倘若继续让货币肆无忌惮地流入到楼市中，后果很严重的。一方面，过多的货币聚集在楼市，会进一步推动房价虚高。例如让一线城市的楼市成为了投机客炒作的工具，很多有钱人囤了N多房，不是为了住，而是等到房价被炒起来去卖给下一个高价的接盘侠。而真正有住房需求的老百姓就要为高房价买单了。
另外一方面，再三四线城市已经出现了楼市高库存的问题。与房地产相关的行业，例如大量钢筋水泥行业随着初期房地产的疯狂扩张，而迅猛发展起来。最后由于三四线城楼市购买力有限，大量的房子积压卖不出去。这时候不仅钢铁水泥行业的产能会出现过剩，在三四线城市随之会出现大量的空城鬼城和烂尾楼，从而导致房地产行业产能过剩。这些空置的钢筋水泥森林不仅是社会资源的巨大浪费，也会随着房地产泡沫的破裂，重挫以土地财政经济为主的地方经济。等到那个时候，三四线城市的失业和经济萧条就不可避免了。
总而言之，结论如下：
1、在三四线城市，楼市库存越来越高，越来越多的社会资源被困在根本无法消化的楼市库存中，而房子又无法卖出去，导致与房地产相关的行业都会受到打击，最后房地产泡沫破裂后，重伤地方经济。
2、在一二线城市，是高房价和库存齐飞。一方面是高端楼盘的难以消化，另一方面是一二线城市楼市还具有投资价值，越来越多的货币涌了进来，直接推高了一二线城市的房价。长此以往，将会出现的情况是一二线城市的房价越来越高，另一方面楼市的库存问题也会相应存在，只是没有三四线城市那么严重而已。
世界上没有只涨不跌的商品，消化不了的楼市库存和急剧上涨的房价终将刺破房地产的泡沫，据说房地产商宁可炸掉房子也不愿意降价，最终房地产泡沫破裂的后果将由地方经济和老百姓来买单。
高房价泡沫犹如横亘在经济面前的堰塞湖，抬高着经济运行和转型的成本，压低了投资的边际收益率，使不动产等占据了大部分经济增长的有限收益，加重了国内的债务负担，使全社会新增融资规模的相当一部分陷入货币“空转”，并正对业已起航的供给侧改革和双创形成掣肘。
值得注意的是，连习大大都提出要化解房地产库存，促进房地产持续健康发展。政府已经在研究楼市去库存的问题了，住建部推进存量房转安置房，并大力推动棚改货币化安置，如一些地方奖励选择货币化安置方式的居民上浮20%拆迁补偿款，这些办法既能满足老百姓住房多样化需求，同时有利于促进房地产市场。
【展望2016年，政府出台了一些措施拯救楼市】
从目前楼市发展特征来看，有八大措施极有可能会在非限购城市执行（半数以上二线城市、大部分三四线城市）。
1.降首套首付：预计首套房首付将下调至20%。
2.降准降息：预计2016年仍有1-2次降息的机会。
3.楼市税费补贴类政策会进一步落地，支持老百姓购买首套房。
4、加强货币补贴：加大棚户区改造的力度，补偿政策倾向给拆迁户金钱补助。
5、鼓励人才购房政策，鼓励更多的人才去二三线城市落户。
6、改革户籍制度，让更多的农民工也能买得起房。
7、对于特定产品类型楼盘给予契税优惠或减免。
在此，我们共同期待政府调控好房价，祈祷让三四线的鬼城慢慢消失，让买不起房的老百姓能实现安居乐业的生活。
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