揭秘：什么样的情况下，楼市容易崩盘？

　　你以为房产如此高的库存会不影响房价吗？你以为高房价能突然降下去吗？这是天真的假想，而炸掉楼市库存等则暴露很多人缺乏正视问题的担当。目前高库存高房价泡沫带来的经济压力已为切肤之痛。博赢财富分析师揭秘：什么样的情况下，楼市容易崩盘？

　　从这两年的情况来看，房地产行业流入的货币最为活跃，随着房子频繁被交易，越来越多的货币从银行存款和股市流入到楼市，从而引发了楼市的过度繁荣。在一个行业里，货币流通的速度越快，就会破坏供需平衡。

　　举例说明，假如市场上的房子存量对应的货币量是100万人民币，政府只需印发了50万的货币，货币的流通速度为2次，这个时候货币就能供需平衡，楼市价格也不会有大起大落。但是现实的情况是，由于楼市过热，交易频繁，100万的货币在楼市至少要流通5次，流通1次就产生100万的价值，流通了5次就等于这100万的货币承担了500万的价值职能。于是楼市开始涨价，使房子的价格能与这500万的货币价值相匹配，从而引发楼市泡沫，导致房价急剧上升，甚至会引发通货膨胀。

　　当一定时期内楼市创造的财富速度跟不上货币的流通速度时，社会上的货币流通总量就会膨胀，形成了楼市泡沫。

　　如今政府在对一线城市的楼市进行限购，也是因为这些地方泡沫太严重了。一般情况下，货币具有逐利性，货币总是向盈利高的领域流动，当一个领域的利润潜力被挖掘一空之后，又会继续流向下一个盈利的行业。因此在市场经济还不完善的情况下，还需要靠政府去靠行政手段去调节。

　　倘若继续让货币肆无忌惮地流入到楼市中，后果很严重的。一方面，过多的货币聚集在楼市，会进一步推动房价虚高。例如让一线城市的楼市成为了投机客炒作的工具，很多有钱人囤了N多房，不是为了住，而是等到房价被炒起来去卖给下一个高价的接盘侠。而真正有住房需求的老百姓就要为高房价买单了。

　　另外一方面，再三四线城市已经出现了楼市高库存的问题。与房地产相关的行业，例如大量钢筋水泥行业随着初期房地产的疯狂扩张，而迅猛发展起来。最后由于三四线城楼市购买力有限，大量的房子积压卖不出去。这时候不仅钢铁水泥行业的产能会出现过剩，在三四线城市随之会出现大量的空城鬼城和烂尾楼，从而导致房地产行业产能过剩。这些空置的钢筋水泥森林不仅是社会资源的巨大浪费，也会随着房地产泡沫的破裂，重挫以土地财政经济为主的地方经济。等到那个时候，三四线城市的失业和经济萧条就不可避免了。

　　总而言之，结论如下：

　　1、在三四线城市，楼市库存越来越高，越来越多的社会资源被困在根本无法消化的楼市库存中，而房子又无法卖出去，导致与房地产相关的行业都会受到打击，最后房地产泡沫破裂后，重伤地方经济。

　　2、在一二线城市，是高房价和库存齐飞。一方面是高端楼盘的难以消化，另一方面是一二线城市楼市还具有投资价值，越来越多的货币涌了进来，直接推高了一二线城市的房价。长此以往，将会出现的情况是一二线城市的房价越来越高，另一方面楼市的库存问题也会相应存在，只是没有三四线城市那么严重而已。

　　世界上没有只涨不跌的商品，消化不了的楼市库存和急剧上涨的房价终将刺破房地产的泡沫，据说房地产商宁可炸掉房子也不愿意降价，最终房地产泡沫破裂的后果将由地方经济和老百姓来买单。

　　高房价泡沫犹如横亘在经济面前的堰塞湖，抬高着经济运行和转型的成本，压低了投资的边际收益率，使不动产等占据了大部分经济增长的有限收益，加重了国内的债务负担，使全社会新增融资规模的相当一部分陷入货币“空转”，并正对业已起航的供给侧改革和双创形成掣肘。

　　值得注意的是，连习大大都提出要化解房地产库存，促进房地产持续健康发展。政府已经在研究楼市去库存的问题了，住建部推进存量房转安置房，并大力推动棚改货币化安置，如一些地方奖励选择货币化安置方式的居民上浮20%拆迁补偿款，这些办法既能满足老百姓住房多样化需求，同时有利于促进房地产市场。