评论：中国的房地产业投资过度

　　中国的房地产业投资过度

　　刘剑

　　近年来，中国的房地产业投资过度。截至2015年底，中国城市有超过7亿平方米的商品房库存积压。从全国来看，一、二线城市房地产市场升温，库存降低。然而，很多三、四线城市的库存积压非常严重，楼市崩盘的风险很高。其中，北海、三亚、烟台等沿海三、四线城市库存量高，消化难度大。如何消化这些库存成为中国经济社会发展的关键因素。

　　一些三、四线城市，有一部分商品房库存注定是消化不掉的。前几日，地产商大佬任志强再次放炮：建议把难消化的房子“炸掉”。这一建议让人们想起一百多年前西方国家的农场主为了提高价格把过剩牛奶倒进河里的故事，“任大炮”再次获得一片咒骂声。“炸掉”卖不出去的房子损失的不仅仅是GDP，还有中国形象。任志强说，如果把房子无偿给穷人居住，会让地产商破产，不利于中国市场经济的发展。客观而论，这种说法似乎有道理。

　　早在2015年1月，住房和城乡建设部就发布了《关于加快培育和发展住房租赁市场的指导意见》，主张盘活存量房源，以解决不同需求的居民住房问题。2015年12月底，中央经济工作会议亦明确指出，发展住房租赁市场，鼓励发展以住房租赁为主营业务的专业化企业。为服务于三、四线城市去房市库存，相关部委正就发展住房租赁市场，研究制定指导性文件与补贴政策，鼓励机构投资者购买库存商品房成为租赁市场的房源提供者，鼓励发展以住房租赁为主营业务的专业化企业。

　　那么，政府能否通过鼓励有条件的房地产开发企业、房屋租赁企业购买库存商品房，来实现快速去库存的目标呢？这一设想的操作难度很高。一方面，三、四线城市居民的住房自有率要远高于一线城市，且吸纳外来人口的能力非常有限，本地房屋租赁市场不发达；另一方面，由于租金较低，企业通过房屋租赁回收资金的周期相当长，对那些急于回笼资金偿还贷款的开发商来说是不现实的，对房屋租赁企业来说也不是一桩有吸引力的投资项目。即便强行让房地产企业或相关机构成为“房东”，民间自发形成的租赁市场也会被冲击得七零八落。最终，那些买房提供给租户的个体“房东”，也不得不把房子卖掉去“个体库存”。

　　城市化的基本规律是，人口将向有经济活力的城市集中，向资源密集的城市集中，尤其是向有优质教育资源的城市集中，向有良好生态环境的城市集中。很多三、四线城市，并不拥有经济活力、优质教育资源或良好生态环境。积极消化三、四线城市商品房库存最有效的方式只能是通过产业导入增加城市对人口的吸纳能力。问题是，产业导入不是一两年时间内就能取得明显效果的。

　　当前三、四线城市的商品房库存难以消化问题是中国式土地财政种下的恶果。消化这些商品房库存，并非短期内可以顺利完成。中国政府拥有强大的行政权力进行管控。倘若市场化改革因地产困境遭遇挫折，这些地区注定要进入经济停滞和通货膨胀并存的“滞胀”经济。

　　(作者系中山大学政治学博士，时评作家)

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