评论:住房去库存关键要靠供给侧改革

　　去库存、去产能、去杠杆是供给侧改革的核心要求,供给侧改革的重点在于从供给端做文章,而不能简单地把重点放在刺激住房需求。如果采取与去杠杆背道而驰的“加杠杆”办法来去库存,对其效用递减和风险加大必须高度重视。<br/> 中国人民银行和银监会日前下发通知,要求在不实施“限购”的城市,居民家庭购买首套普通住房的商业性个人住房贷款,在最低首付25%的基础上可再下浮5个百分点;对拥有一套住房且房贷未结清的家庭,为改善居住条件再次申请商业性房贷购买普通住房,最低首付款比例调整为不低于30%。<br/> 目前,除北京、上海、广州、深圳四个一线城市和海南三亚市外,全国其他城市已经取消了限购政策。去年9月30日,央行和银监会下发通知规定,居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款,最低首付款比例调整为不低于25%,而按这次央行和银监会的通知,这个比例实际上可下调至20%,下调幅度已不算低。<br/> 上述通知的最大看点,其实是改善型二套住房首付款比例大幅下调。前几轮宏观调控中,二套商业性住房贷款首付款比例最高时提高到60%,去年“3·30”房贷新政,将这一比例降低至40%,这次再降10个百分点,一两年之内下调30个百分点,幅度之大实属罕见。通知同时规定,拥有一套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭,还可以以首付款30%贷款购买第二套。这个规定也显示了突出的宽松意味。<br/> 央行、银监会两部门在春节将至时出台房贷新政大招,目的在于促进楼市去库存。国家统计局1月19日公布的数据显示,到2015年末,商品房待售面积71853万平方米,较2014年底的62169万平方米增加近1亿平方米;待售面积与月均销售的比值,也从2014年底的6.0上升到6.8,住房库存较大地区主要分布在二三线城市。从这个意义上说,通过降低房贷门槛,刺激首套房刚需和二套房改善型需求,如此既满足百姓住房刚需与改善需求,又收到去库存、消风险一箭双雕之效果,何乐而不为呢?<br/> 但是不要忘了,去库存、去产能、去杠杆是供给侧改革的核心要求。供给侧改革的重点在于从供给端做文章,如果简单地把重点放在刺激住房需求上,那就不是供给侧改革,而是需求侧改革了。特别是,如果采取与去杠杆背道而驰的“加杠杆”办法来去库存,对其效用递减和风险加大必须高度重视。<br/> 首套房适度降低首付款比例,适度加杠杆没有多大问题,因为房价即便再跌,对刚需自住房的影响也不大,自住房的反应不会太敏感,贷款者该月供多少还要月供多少。不过,在首套房贷款未结清情况下,对二套房负债如此加杠杆是非常危险的,弄不好,住房去库存虽然有效果了,房贷风险泡沫也被无穷加大了。<br/> 目前,各地住房去库存压力是客观情况,但做好去库存工作,需要正确领会供给侧改革的内涵和意义。消化房地产库存主要还是应当从供给侧开刀,要从作为住房供给侧的开发商主动降房价入手,才能有效促进销售、消化库存。同时还要强调,开发商主动降房价应当是市场供求规律使然,要让市场机制发挥决定性作用。住房库存如果真的大到让开发商着急、焦虑的地步,商品房价格就会自然而然、自动自发下降。如果开发商对住房库存还没有太大的感觉,政府却比开发商还要着急、焦虑,主动从需求端进行政策刺激,这就中了某些开发商的“圈套”,也影响了市场机制和供求规律发挥作用,并可能扼杀将要出现的供给侧降价销售去库存的好苗头。<br/> 放宽限购、降低首付款比例确有完善调控政策、推动住房去库存之功用,从长远看,房地产去库存关键要靠供给侧改革,而不能继续走刺激需求端的老路。