香港住房现实将倒逼房价下跌 1997或将重现

　　香港房价挤掉一些泡沫对金融机构是危险的，但底层民众无尊严的住房现实则倒逼港府要让房价跌一跌。

　　香港楼市迎来“寒冬”。中原地产统计，1月份香港物业成交约3500宗，这是1991年1月以来的最低数。去年四季度以来，数位地产大亨对香港经济前景担忧，半山豪宅折让挂盘、大宗工商物业低价“抛售”频频发生。另外，2003年以来连续飙涨12年、涨幅达到3.7倍的房价似乎也要掉头向下了，私人住宅价格指数在2015年9月份达到顶点后，四季度下跌了8%。

　　楼价下跌，香港股市和汇市同时受挫。开年以来短短15个交易日，恒指累计下跌3500多点，创两年来新低；港币对美元也突然转弱，一度逼近7.75-7.85的法定港汇波动区间上限，港元也跌至2007年以来的新低。

　　全球经济和金融市场风雨飘摇，背靠的祖国大陆正处在“稳增长”和“调结构”的艰难平衡中，香港不会贸然放弃联系汇率制度。拥有1.6万亿港元银行资金、3500亿美元的丰厚外汇储备，港府像1997年那样誓死捍卫港元汇率是毫无疑问的。但是，金融危机后，美国率先复苏并加息，两地劳动生产率的差距扩大，联系汇率制度下货币政策不独立的弊病暴露。

　　既然货币之间相对价格无法调整，就只能通过资产价格“通缩”来实现，1997年香港楼价、股价齐跌就是这样的。因此，此轮股市和楼价调整在预期之中。而且，2014年以来，“沪港通”和A股泡沫已让香港基础货币飙升，而近期沽空人民币的资金纷纷借道香港，但遭到中国央行狙击后开始退出。因此，不能不承认资金流出香港，短期拆息上升也是必然的，银行、地产等对资金和利率非常敏感的板块将预期下行。

　　1997年金融风暴后，恒指和香港房价一直到2003年4月和8月才触底，如果参照1997年，房价下跌或许刚刚开始。而且，随着自由行收紧，全球经济动荡，美联储加息，过去12年推动香港房价上涨的一系列动力，如大陆买家、超低利率等因素将不复存在，楼市为悲观笼罩或许不是短期的。瑞银证券、里昂国际等研究机构预测，2016年香港房价会下跌10%左右，而到2017年，香港房价将下跌27%。

　　政府手中有足够的手段来刺激楼市，香港政府只要把2012年—2013年间推出的多项“辣招”（15%的买家印花税、20%的超额印花税）取消后，来自大陆的海量买家和避险资金自然会把香港房价抬上去。目前，从控制资产过度“通缩”和捍卫联系汇率制度来说，未来有必要托底港股和楼市等资产，但近期梁振英政府已经明确表示，“辣招”把外来需求、炒家和投机者挡在外面，政府无意撤 “辣招”。

　　未来，即便房价继续下滑，笔者预计港府撤 “辣招”的可能性也不大，主要在于近年来，香港居民对于政府在住房、收入等民生上抱怨有加。香港人均住房面积仅16平方米，为全亚洲乃至世界人均居住面积最小的城市，超过一半的私人住宅面积少于50平方米，甚至还有20万人居住在“劏房”（相当于内地的“隔断房”），人均面积仅7.5平方米，只比香港惩教署监狱囚仓的人均标准高27%。

　　国际调查机构Demographia的数据显示，香港楼价中位数相当于港人每年收入中位数的19倍（港人俗称“痛苦指数”），这是该调查11年以来的最高值。

　　过去十几年，对香港楼市而言，确实有多重利好，如背靠大陆、人民币升值，而全球量化宽松导致流动性进入东亚等新兴经济体，借助香港这个中转站进入内地是常规途径。但现在看，这些利好都褪去甚至逆转了，香港房价或许要挤掉一些泡沫，这对金融机构来说是危险的，但底层民众无尊严的住房现实及强烈诉求则倒逼港府要让房价跌一跌。对待楼市上，未来港府或者就陷入这样左右为难的囧境中。