高地价项目陆续入市 福州楼市将“豪宅化”？

　　近期，2016年福州的住宅供应结构成为业界关注的焦点。原因在于，去年福州共有12幅地块拍出“过万”的楼面价，今年往后，福州会有将近130万平方米的单价过2000/平方米的“豪宅”涌入市场。福州市场能否消化这些房源也让不少业内人士心存疑虑。

　　（图为某在售项目。王旺旺 摄）

　　“两万俱乐部”体量大

　　刚刚过去的2015年，福州土地市场行情火爆，几度推高“地王”单价：去年9月1日，融侨集团以23.6亿元的价格竞得宗地2015-25号原闽江学院长乐路校区地块，楼面价19224元/平方米。仅过了一个多月，福建中鼎投资有限公司以33.4亿元的价格竞得宗地2015-29号加洋巷旧屋区改造地块，楼面价22584元/平方米。

　　“地王”锋芒太盛，容易成为焦点，反而让人忽视了去年福州住宅用地楼面价整体居高的现象。记者查阅2015年福州土地市场拍卖结果发现，去年福州市区累积拍出26宗地块，其中有12幅地块楼面价“过万”，占比将近五成。除了上述两幅地块外，还包括融侨阳光城联合开发的台屿旧屋区改造地块、世贸的连潘改造地块、巨成实业的永安街地块等。

　　“福州只要住宅项目出了预售证就可以卖楼，如果项目建设、施工跟进及时，开发商从拿地到销售周期只要一年，甚至可以更短。”有福州房地产业内人士表示，去年福州楼面价“过万”的地块的总建筑面积将近130万平方米，扣掉公用面积等，以套均120平方米计算，房源数量将超过9000套，如此大体量的房源，“售价都要在20000元/平方米以上才能保证盈利。”

　　换言之，自2016年往后，福州新房市场将有大量单价超过20000元/平方米的房源陆续入市。值得注意的是，根据中国房地产指数院的样本数据，2016年1月福州新房住宅均价为12151元/平方米，20000元/平方米的售价是目前福州新房均价的1.6倍左右。

　　或成去库存阻力？

　　在福州，目前在售单价超过20000元/平方米的楼盘项目并不算多，如阳光凡尔赛宫、香开新城、冠城大通首玺、融侨外滩的销售周期都超过3年，是名副其实的老盘。有业内人士认为，以上楼盘之所以销售周期过长，很大一部分原因在于其产品定价超过了市场主体需求的认可高度或者购买能力。

　　一组来自CRIC克而瑞-福州机构的数据可以较直观地体现这一市场特点：2015年福州单价20000元/平方米以上房源的供应量为1559套，占全年新房住宅比例接近10%，最终成交2052套，占据去年全年销量的8%。在2014年，福州单价20000元/平方米以上房源的供应量为4020套，成交2957套。2013年则是供应5589套，成交2950套。无论是供应量还是成交量，福州单价单价20000元/平方米以上房源都呈现减少趋势。

　　有市场分析人士表示，去年福州楼市出现回暖行情，主要原因在于宽松的政策环境刺激了购房者的入市积极性，但从成交结构来看，更贴近刚需以及刚改需求的中小户型是拉动楼市回暖的主力。未来将陆续入市的大体量单价过20000元/平方米的房源，或将成为正努力去库存的福州楼市的潜在阻力。福州零距离营销董事总经理陈晶就表示，去年福州楼市虽然回暖，但市场存在成交户型结构不平衡的情况，高总价产品依旧缺乏快速走量的契机，未来如果开发商手中的中小户型“断供”，市场回暖的行情或将不再延续。

　　事实上，去年福州住宅市场“面粉”价格持续攀升，曾有福州本土网站针对福州购房者进行调查发现，福州的购房需求最能接受的楼盘售价区间为10000～12000元/平方米、购房总价区间为100万～150万元，只有极少数参与调查的购房需求能接受单价过20000元/平方米、购房总价200万以上的房源。（海峡财经导报）