楼市出新利好 调整契税营业税意图何在？

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　　●改善性二套房首入优惠范围；个人购买90平方米以内首套房契税减按1%征收；个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征营业税

　　●北上广深暂不实施个人购买家庭第二套改善性住房契税优惠政策和营业税优惠政策

　　猴年伊始，楼市收到一个税收优惠政策“大红包”——昨天，财政部、国家税务总局、住房城乡建设部联合发布《关于调整房地产交易环节契税、营业税优惠政策的通知》，从2月22日起，个人购买住房可享受的契税和营业税优惠政策范围将进一步扩大。不过，北京、上海、广州、深圳暂不实施个人购买家庭第二套改善性住房契税优惠政策和营业税优惠政策，上述城市个人住房转让营业税政策仍按照之前政策执行。

　　优惠表现在哪些地方？

　　昨天，上海财经大学税收系主任、博导朱为群教授在接受羊城晚报记者采访时介绍，目前我国契税的法定税率是3%-5%，各地有所不同，但普遍实行按3%的税率征收契税。前几年国家对规定条件的购房实施了税收优惠政策，税率或减按1.5%或减按1%来征收，此次政策调整，实际上利好在于扩大了这一优惠政策实施的范围。具体而言，契税方面的优惠主要体现在三个方面。

　　第一，新政下，新购住房只要满足“90平方米及以下”、“唯一住房”这两个条件，即可享受减按1%的税率征收契税这一优惠政策。而旧政策要同时满足“90平方米及以下”、“唯一住房”、“普通住房”三个条件，才可享受这一优惠政策。

　　第二，新政下，购房者只要满足“唯一住房”这个条件，即可享受减按1.5%的税率征收契税这一优惠政策。而旧政策要同时满足“普通住房”、“唯一住房”两个条件，才可享受这一优惠政策。

　　第三，新政策下，购买改善性二套房可享契税优惠税率，不过优惠程度不同，其中：面积为90平方米及以下的，按照最低1%的税率征收；面积为90平方米以上的，按2%的税率征收。而此前对二套房并无此项优惠政策。

　　营业税方面，此前有关政策规定：个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买2年以上（含2年）的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征营业税。新旧政策对比来看，“2年以上免征营业税”这一优惠政策的范围，扩大到了非普通住房。

　　政策调控意图何在？

　　朱为群表示：“政府此举的政策调控和导向意图是十分清晰的，就是针对楼市去库存。在北上广深，90平方米以上家庭唯一住房的契税优惠，原来需要满足普通住房的限制条件，现在取消了。再如，144平方米以上的大户型非普通住房，现在也可享受契税优惠。把2年以上（含2年）的非普通住房也纳入到营业税免征范围。这是引导大家购买大面积住房，如别墅之类的，因为，在一些城市，这类住房库存比较大。同时，还要减轻首套房、刚需房、改善性住房交易环节的税负，比如，以前有的人是首次购房，购买的面积不到90平方米，但因为不属于普通住房，也要交重税，这次政策调整后，这类买家可以受惠。”

　　朱为群还分析，此次楼市新政不在全国统一实施，可能有两个主要原因：一是北上广深楼价比较高，处于上升通道中，去库存问题并不突出；二是此次政策调整实际上就是减税举措，但北上广深楼市成交体量很大，房地产市场交易活跃，从影响地方财政收入上也会有所考量，因为契税和营业税都属于地方税收。

　　契税对个人购买家庭唯一住房≤90㎡，1%，面积为90平方米及以下的，减按1％的税率征收契税＞90㎡ ，1.5%，面积为90平方米以上的，减按1．5％的税率征收契税。对个人购买家庭第二套改善性住房≤90㎡，1%，面积为90平方米及以下的，减按1％的税率征收契税，＞90㎡，2%，面积为90平方米以上的，减按2％的税率征收契税。

　　营业税＜2年，征个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税，≥2年免个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征营业税。