需求的不断上升楼市供不应求，房价真的会降吗？-搜狐

　　春节刚过，楼市新政又出。频出的利好将房价再次推上一个高峰，有人喊出“深圳已疯，上海正疯”的口号，不少专业人士也称，房价已看不懂。那么，房价是否过高？未来还能不能继续上涨？

　　我们认为，中国房地产市场最明显的特征是结构分化。为此，我们将中国城市划分为五类。

　　城市特点1一线超大城市北京、上海对全国人口具备极强吸引力，公共资源极丰富。2一线城市深圳对全国人口具备较强吸引力，公共资源丰富。3准一线城市广州在区域范围内具备较强吸引力，在个别领域可和一线城市比肩。4二线城市各大省会、天津、重庆、厦门、无锡、苏州、青岛、大连、宁波在不超过三省范围内具备吸引力。5其他城市其他城市只对周边区域具备吸引力，或人口净流出。

　　首先，在以前的文章中我们提过，第5类城市（其他城市）供给过大，需求又不足，楼市处于缓慢去库存阶段，房价明显上涨仍遥遥无期。

　　再看前3类城市（北上广深），由于需求结构相似，我们就放到一起讨论。这4个城市的共同特征是流入人口潜力庞大，市场供给稀缺（特别是核心地段，基本已无增量供给）。

　　看一个数据即可知人口流入潜力：城市人口占全国总人口的比例。伦敦、莫斯科等城市占其全国总人口的比例都在16%左右，东京的人口比例也在10%以上，而北上广深的这个比例远未达到5%。相似的城市职能，相同的城市发展趋势（集中化、大型化），人口比例却相距甚远。一线城市更完善的产业分工、更多的工作机会、更优质的公共服务，都吸引着人口不断流入，这个比例也毫无疑问将继续上升。

　　另一方面，这些城市的二手房交易规模逐渐超过新房，土地供给日渐不足，城市更新的空间也不大。

　　需求的不断上升和供给的愈加稀缺，决定了一线城市房价上涨的趋势不会改变。

　　最后看看比较纠结的第4类城市（二线城市）。这类城市就要具体情况具体分析了。如前所述，可以从当地的需求和供给两个方面分析。

　　先说需求，了解一下城市的功能定位、产业规划、产业发展前景、公共服务配套等情况，这些信息从新闻媒体上就可以获知，如果是长期居住在该城市里的人，就更加熟悉和便于了解了。这样就可以对城市人口流入情况作一个基本判断。

　　有两个数据可以比较直接地说明问题：人均GDP和第三产业占比。

　　人均GDP反映的是一个城市的消费活力，人均GDP越接近一线城市，说明消费活力越强。比如苏州的人均GDP大概是13万元，在二线城市中排到第一，最接近于一线城市，这在某种程度说明苏州的房价会相对坚挺。

　　第三产业占比，尤其是利润率较高的金融业和信息产业占GDP的比例，越高，说明人口的购买力越强，这也是支撑房价的重要因素。

　　再看供给。总体上说，二线城市的住宅库存是非常多的。有人说，某城市已经没有新盘可以开出了，周边土地都不是住宅规划，可用于住宅开发的土地非常有限。这是静态地在看问题。试想，如果需求足够支撑房价向上，土地的规划不能改吗？哪家地方政府不愿意卖地提高收入？根据瑞信的统计，二线城市的库存消化周期大约是7-8年，即需要7-8年才能将现有库存消化完。

　　所以，对于二线城市，供给大多不是问题，主要是看需求。这个需要逐个调研、分析。