观点时评：房地产契税营业税减免新政的冷思考

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　　春节长假后第一个周末到来之前，三部委再派房地产救市“大红包”。

　　2月19日，财政部、国家税务总局、住房城乡建设部联合发布了《关于调整房地产交易环节契税营业税优惠政策的通知》，自2016年2月22日起执行。

　　在契税政策方面，《通知》指出，对个人购买家庭唯一住房（家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同），面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。

　　对个人购买家庭第二套改善性住房，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按2%的税率征收契税。

　　而关于营业税政策，个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征营业税。

　　在实施范围上，北京市、上海市、广州市、深圳市本次可执行的契税营业税优惠政策只有第一条第一项：对个人购买家庭唯一住房（家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同），面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。

　　上述城市以外的其他地区适用该通知全部规定。

　　这是继春节前非限购城市下调房贷首付比例后，中央层面再出税收优惠政策。而众所周知的是，去库存是此次新政颁布的最大动因。

　　国家统计局数据显示，截至2015年12月底全国待售商品房住宅的面积高达4.5亿平方米，同比增长11.2%。当然，这还不包括房地产公司在建的项目和未开工的土地储备。

　　据研究机构数据显示，全国待售住房面积加上在建部分总共超过60亿平方米。

　　2016年已被认为识中国房地产真正的“去库存”元年，在宏观经济转型升级的艰难大环境下，巨大的房地产库存去化量，将是衡量房地产企业未来发展的砝码。

　　对于房企而言，此次契税营业税减免新政出台之后，应积极调整推盘节奏，抓住去库存“窗口期”，因为我们并不能保证未来政策和市场环境不会出现变化。

　　同时，应该通过调整自身的城市布局，优化储备项目结构，在产品设计上合理配置90平方米以下和90平方米以上的产品比例，降低企业运营风险。

　　在分化的市场格局下，房地产依然面临巨大风险，特别是一线城市房价继续走高，而大部分不具备产业支撑、人口缺乏吸引力的三四线城市，政策效果或许有限。

　　有研究机构预测，首付比例下调配合税收优惠，将会促进改善性需求加快入市，重点二线城市更加受益。但由于此次新政出台时间点正好是行业小周期景气高点，政策的边际效应或许没有预期中的那么大。

　　而且，此次交易税费调整后，主要受益的是90平方米以上户型，符合去年以来管理层扶持改善性需求的思路，也将进一步延续改善型房源的去化力度。

　　因此有分析认为，新政不会带来全国性的房地产价格上涨，同时仅靠房地产也不可能改变经济下行趋势，因为销售回暖或许只是局部。