加杠杆房市成交依然低迷，利好用尽房价将走向何方？-搜狐

　　汇通网2月26日讯——新年伊始，上海等一线城市房价出现了脱缰式上涨。一些市场机构预测，一线城市住宅库存全部降至十个月以下，其中上海只够卖3.7个月，坊间传闻上海出现隔夜房价涨价70万现象。

　　我们引入一个房价收入比的概念来衡量下当前的房价。所谓房价收入比，是指住房价格与城市居民家庭年收入之比。国际上通用的房价收入比的计算方式，是以住宅套价的中值，除以家庭年收入的中值。以北京为例：2009年一套4环以内普通两居室新房80平米，按单价25000元/平方米计算，平均200万左右；若以工作五年的中产阶级家庭为单位买房，假设夫妇月工资为6000元，则家庭月收入达到12000元，年收入为14.4万元。这样房价收入比则为13.9，偏离了合理的房价收入比（标准为4到6之间）。

　　按照国际惯例，目前比较通行的说法认为，房价收入比在3-6倍之间为合理区间，如考虑住房贷款因素，住房消费占居民收入的比重应低于30%。

　　据调查，全国大部分大中城市房价收入比超过6倍，其中北京、沈阳、贵阳、南京、广州、大连和西安的比率都超过了20甚至更高。

　　据前程无忧发布的《2015月薪调查报告》显示，2014年上海的职工平均工资最高，平均月薪5451元。调查以5000元月薪为分界，60.9%的受访人群月收入低于5000元，同时约有25%受访者的月薪在5000到1万元。假定平均月薪以每年10%的速度递增，2015年平均月薪假定为6000元左右，据此推定家庭平均月收入在12000元，年收入则是14.4万元。

　　据统计，2015年三季度上海商品住宅成交均价报于32555元/平(这个价格基本就是上海偏僻郊区的价格)，按小户型60平米来计算，房屋总价在195.3万元。实际在上海一套房产价格起步都在200万以上，300万以上一套房产更是比比皆是。房价收入比=每户住房总价÷每户家庭年总收入=195.3/14.4=13.56。也就是说，上海偏僻郊区的房价收入比也达13.5以上！

　　以前，很多上海各高校毕业生毕业后没钱买房，大家就租房或者是合租、甚至是被称为群租来在上海生存生活，户口就挂靠在上海学生事务中心集体户。暂且怀揣着新上海人的梦想希望在这里能有一番天地。

　　2013 年 10 月 31 日,上海市公安局一纸政策沪公发［2013］193号《关于做好人才类“集体户”清理和“社区公共户”落户审批准备工作的通知》要求，上海学生事务中心停止受理集体户口挂靠申请。原户口落在人才中心集体户的人员，在2014年3月31日前办理迁出手续。而迁出目的地有三：

　　1、迁往自购房请携带房产证原件（复印件）

　　2、迁往直系亲属（配偶、子女、父母）房产请携带房产证原件（复印件）、同意落户证明（产证上所有登记人员手写签字、夫妻关系提供结婚证书）（同意户籍迁入情况说明样张下载）。

　　3、迁往“社区公共户”请于2014年1月1日起至现居住地派出所申请，申请通过后携带相关材料至中心办理。凡因在沪无配偶、无直系亲属、无自有住房或所在单位未设立集体户等原因，确无落户条件的，申办户籍人才引进、夫妻分居解困等，请先行至实际居住地公安派出所申请落户“社区公共户”，获批准同意后，再向人才服务中心各受理窗口提交申办材料。而对于在时限内未迁出的集体人员将统一由公安系统列入“控制户口”，对其户口、出入境管理等事项停止办理。

　　第2、3条这个仅供参考，障碍多多，真正靠谱的就是迁往自购房了，这个前提就是你必须买房！看来不买房难做新上海人呐！楼市受刚需刺激猛涨一波。

　　上海2015年4月9日公布住房公积金新政策，购买首套房及二套普通住宅，个人和家庭公积金贷款上限分别由30万元、60元大幅上调至50万元、100万元。缴存补充公积金的，各自额度可再分别增加10万元、20万元。由此，单户家庭公积金贷款最多可达120万元。同时，上海还进一步放宽了提取公积金支付房租的条件。上海市公积金管理中心9日公布的信息还显示，购买改善性第二套非普通商品房，公积金最高贷款额度做相应调整，上限为每户家庭100万元。

　　2016年2月2日，央行和银监会公布“关于调整个人住房贷款政策有关问题的通知”（下称“通知”），要求在不实施“限购”的城市，居民家庭购买首套普通住房的商业性个人住房贷款，在最低首付25%的基础上可再下浮5个百分点；对拥有1套住房且房贷未结清的家庭，为改善居住条件再次申请商业性房贷购买普通住房，最低首付款比例调整为不低于30%。

　　买房降首付只是房地产新政的开始，从相关部门得知，许多部门的政策调研和预案已经完成，只待适时择机发布，“一大波政策”正在赶来的路上。相关部门为了提振萎靡的房地产市场，刺激房地产经济可谓是用心良苦。

　　当然，受政策刺激和住房刚性需求（以及丈母娘经济），房产市场看起来红红火火，价格一路攀升。而投机市场买涨不买跌的心理更加助长了上涨趋势。

　　笔者近日和一位房地产中介商聊天时，该地产商叫苦不迭吐槽：表面看来房地产市场红红火火，房产随便一套数百万交易额，中介卖一套就有数万佣金到手。但是现在成交量太少，没有成交量价格再高都是空谈。反而是前几年房价低的时候，成交量较大，赚取的佣金更为丰厚。据该地产中介表述，房产价格纯属虚高。而此前更有中介朋友找人做托装作是买房的客人去新开盘的小区捧场烘托抢购热销的气氛。

　　现在首付比例下降，同时也放大了贷款的杠杆，政策强刺激与支撑下，楼市价涨量缩成交依然低迷。投机市场投资者就像群羊，在上涨的时候会跟随趋势买入。而一旦有先知先觉的投资者先期撤离时，群羊的踩踏事故就会发生。

　　而如今撬动许多城市房价上涨的购买力，类似于2014年下半年至2015年6月的股市，带有明显的杠杆特征。目前看来搅动房市的购买力，大致来源于银行系统和其他非银系统两方面，且都带有较高杠杆率。从央行最新公布的金融数据看，1月份银行系统2.54万亿元的信贷投放，个人住房按揭贷款、保障房开发贷、土地一级开发贷、政府平台贷，以及企业置换内保外贷或美元债，是新增贷款的主要投向，而在1月新增的3.42万亿的社会融资规模中，剔除2.54万亿的信贷后，8800余亿的其他社会融资规模中，也有相当部分成为撬动房市的杠杆。

　　具体梳理，目前房市的杠杆购买力形成大致或将呈现这样的递进关系：首付款本金——首付款融资杠杆——首付比例下降后的个人按揭贷款杠杆。起先，借助楼市新政降低购房首付比例、降低契税和营业税等的影响，筹划多时的部分自住需求者踩着政策利好开始集中进场，这一迹象迅速被房产中介和开发商捕获，相当部分房产中介等开始利用房市高度不对称的信息优势，通过建议业主加价和毁约，及借助他人和自身的身份资源、借助互联网金融等其他融资渠道提供首付贷等，开始营造需求启动的市场场景，引发部分改善型换房需求等的入场，房价呈现出自我强化的市场预期。

　　显然，当前许多地方的这波房产行情，相比之前的一大特点就是层层融资杠杆化，即首付贷大量出现，客观上降低了撬动动辄数百万商品房的资金规模筹集难度，而降息和减税等则显著降低了商品房炒作的交易成本和待售费用，使这一轮房市行情带有典型的短期交易型特征。因为从人口结构上看，北上广深自2010年以来的人口净流入增速呈边际递减态势，即真正的接盘侠呈边际递减态势，这反映基于短期交易型行为启动的房市行情，更类似于一种春药式泡沫滋长。而在当前的经济形势下，大量金融资源脱实入虚并不是政府所乐见的，很难获得政策的持续支持，因此这种杠杆撬动的购买力不具有可持续性。

　　同时，愈发杠杆化的房产行情，将使房市交易成本呈现边际递增特征。首付款融资杠杆的利率相对高于个人按揭贷款的利率，且首付款杠杆融资的期限较短，这增加了交易型房市行情的交易成本。而首付款比例下降与按揭贷款规模的提高，同样增加了房市的交易成本。此外，随着房价在短期交易型行为推动下的上涨，首付款融资和个人按揭贷款的规模也将随房价呈上涨态势，使房市的交易成本呈现边际递增状态。这使得当前短期交易型需求行情持续的时间越长，交易成本和交易过程中的价值耗损就越高，进而带有典型的美国次贷特征。

　　需要指出的是，房价脱离全要素生产率变化状态而持续走高，将损耗一国和一地经济的潜在增长速度和敞口风险。正常情况下，房价的走势是全要素生产率走势的表征，偏离全要素生产率走势轨迹的房价上涨，对经济和社会是一种泡沫式负担。而倚重不动产投资等支撑经济增长，是一种负和博弈的春药，是存量财富的再分配，并不真正产生经济增加值，药效除却之后必将是肾虚。

　　房地产经济虚火过旺，为其它实体经济徒然增加了无谓的高昂的房价或房租成本，其实一定程度充当了社会经济的阻力。直白的说，我们早上吃的大饼油条喝的豆浆都有房价的成本在里面。

　　目前在房地产市场上涨的过程中，政策上持续加杠杆来推动房价上涨。但银行的角色通常是：锦上添花、雪上加霜。一旦虚高的房地产价格开始动摇，那么率先行动的将是银行的去杠杆、减债务自保行为，而银行的去杠杠自保行为将迫使更多房产投机者抛售房屋进一步打压房价。羊群的踩踏事件一旦发生，多米诺骨牌一旦启动，我们可以部分参照日本的房价走势。

　　1991年，整个东京的土地就可以把整个美国买下，形势可谓一片大好。其实在1990年初的时候，日本已经意识到了泡沫的严重性。1990年3月日本央行开始实施对房地产信贷进行信贷总量控制，缺少信贷支撑，日本房地产泡沫应声而破，房市和股市急剧下挫。20多年过去了，日本6大都市圈的平均房价：商业用地从1991年的最高点下跌到1/7之弱，住宅用地下降到1/3左右。

　　我们这里再引入经济学中的圣力嘉悬崖概念：