北京千万豪宅“五环化” 一二线城市楼市爆发存隐忧

　　在2013年同样成交的500万~1000万改善中高端住宅中，位于北京五环内的占比为56.4%。而在2015年，五环内占比只有30%，五环外占比已经高达70%。在1000万以上的豪宅，也已经开始五环化。

　　一线城市楼市近期成交火爆，同样的价位，成交的区位明显外溢。

　　中原地产研究部统计数据显示：2月北京商品房住宅市场成交继续高位运行，虽然签约数量只有1854套，相比2015年同期的1650套上涨了12.36%，但成交均价达到了34704元的历史高位，平均单套商品房住宅在2月签约价高达486万。

　　中原地产首席市场分析师张大伟对《第一财经日报》称，目前北京新建商品房住宅市场进入了郊区化，普通住宅中500万~1000万区间的物业短短2年时间，成交套数相近，但成交区位则出现了明显的外溢。

　　数据显示，在2013年同样成交的500万~1000万改善中高端住宅中，位于五环内的占比为56.4%。而在2015年，五环内占比只有30%，五环外占比已经高达70%。在1000万以上的豪宅，也已经开始五环化。

　　在土地市场供应方面，2016年入市的三宗住宅土地，楼面价签约超过了4.5万元，这3宗位于朝阳、大兴、门头沟的地王预期售价均在10万元以上，这使得未来市场的顶豪预期将非常明显。

　　张大伟说，由于持续的市场政策宽松，持续调控，影响购房者心理。对于北京市场来说，人口净流入大，库存数量较小，土地高端化趋势明显。目前北京市场进入二手房阶段，二手房成交热度超过新房。

　　从签约价格看，2月北京二手房签约15149套，与去年2月的8672套相比上涨了74.7%， 2月北京二手房签约均价达到了3.9万，相比1月均价3.76万，环比涨幅达到了3.7%，市场签约出现了非常明显的加速上涨。

　　火爆的不光是北京，春节之后，包括深圳、广州等一线城市楼市再度火爆，各地“日光盘”频现。其他城市比如合肥、南京、杭州等部分二线城市，楼市也开始回温，春节之后也现“日光盘”行情。

　　在南京，今年1月4日，南京新房库存量降至4.9万套，这是自2015年8月份以来再度跌破5万套“关口”。 到2月28日晚9点，官方网站南京网上房地产显示的南京可售住宅套数为39939套，近两年来首度跌破“4”字头。

　　中原地产的统计数据显示，2月22~2月28日， 54城市合计签约住宅达到了6.2万套，环比平均涨幅达到了68%，其中最火爆的是二线城市，环比涨幅高达92.4%，一线城市涨幅达到了78%，而三四线城市则明显只是春节后的惯例恢复。

　　不过短期爆发导致的市场风险也越来越大。张大伟说，2016年上半年房地产救市政策依然会持续出现，说明了房地产对整体经济的影响较大，楼市政策继续宽松。但分化的市场格局下，依然面临巨大的风险，特别是一线城市的地王对房价上涨的要求非常高，未来一年二线城市将成为市场热点。但一二线城市的爆发与去库存的政策期待出现了明显背离，三四线市场依然深陷库存泥潭。

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