)编者按：随着一系列放松政策的出台，房地产行业再次燃情中国经济，二级市场的房地产股也迎来异动。不过，这次政府的主动去库存，已经难以复制房地产曾经的辉煌。在资本市场，地产股的颜值有多高呢？券商对于房地产股的未来较为乐观，而公募、私募的态度则谨慎而有选择。但机构却较一致认为，转型是房地产的生存之道，由此演绎的投资机会也值得投资者关注，特别是符合国家发展转型的大健康领域。
地产企业难回曾经“好日子”
最近，上海、广州和杭州等地连续曝出排队买房现象，更有甚者拿着棉被连夜排队只为入手一套房。北京、深圳更是概莫能外，消失几年的“坐地涨价”几十万的现象“王者归来”。即便记者所住小区(北京通州)门口的房产中介门店,也比春节前多了不少看房人，销售们就如曹云金的相声所说：“先生，赶紧买吧，房价就要涨了！”
这些现象的背后都来自房地产市场的政策放松。住建部政策研究中心研究员王珏林在接受《红周刊》采访时表示：“国家推出系列房地产普惠政策的目的是去库存，促进经济和社会平稳发展。因此，房地产市场会以稳健发展和企业兼并重组为特点，当然房地产企业不要期待以前的好日子会回来。”此外，采访中也有分析人士表示，虽然管理层为了提振经济“操碎了”心，但在去库存大主题下，还是存在行政干预过多，市场化手段偏弱的弊端。
“去库存”大主题与“泡沫”疑问
近期，从中央到各部委以及地方落实房地产去库存的政策可谓迅速，原来执行限购政策的部分城市直接变为全面松绑和刺激。比如沈阳，一度发布未超过5年的大学毕业生购房可实行“零首付”政策，但随即更正为“研究中”。这项政策实际与央行发布的首套房首付比例最低20%的政策明显抵触。而在广东，提出了包括有效释放农业转移人口城镇购房需求、推进住房制度改革等措施。此外，广东省还要求根据商品房库存规模及去库存任务完成情况，适度调节相应类型土地供应规模，必要时暂停新增房地产开发用地供应。这个举措与财政部、央行等几部委同时发文要求各地规范土地储备和资金管理、关闭增加土地供应大门不谋而合。
房地产新政策也让一线和经济发达城市的房价迅速走强，更刺激了房地产企业“聚焦”核心城市的热情。
据亚豪机构统计，在刚刚过去的2015年，北京土地市场经历了前三季度惨淡、年底放量的过程。全年共有109宗，比2014年减少32宗；出让地块的建设用地面积合计706.8万平方米，同比分别减少25%，创近8年来的新低；其中，50宗宅地，住宅用地楼面单价16670元，同比上涨15%。土地出让金总计2032亿，创历史最高记录。而同为一线城市的广州、深圳、上海和北京类似。到今年1月，杭州、南京等二线中心城市接过接力棒，屡现“地王”。
与一线及其他核心城市“地王”景象不同的是，2016年1月份，全国300个城市经营性土地成交金额910亿元，同比大跌23%；成交建筑面积2615万平方米，同比骤降45%，为近5年1月份新低。
因此有分析认为，土地市场分化将加剧，房地产企业将整合重组，落后企业将被淘汰出局。有数据显示，2015年地产市场前20名企业投入一线和其他核心城市土地市场的资金占年度总投资的50%以上，扎堆核心城市的趋势显现。
地价超过房价，面粉贵过面包的现象，是否预示着新一轮泡沫的形成？
对此，中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌向记者表示：“这是正常现象。人口向大中城市集中，追求机会和更好的生活，这是必然趋势。有评论人士把中国现阶段和日本上世纪90年代地产泡沫破裂的时候做类比，这并不科学。那时候，日本已经完成城镇化进程，我们现在的城镇化率只有55%，还处于城镇化进程当中。”
王珏林也持相同看法，只不过“房地产企业不要期望以前的好日子会回来”，王珏林指出，“现在正值政策调整期，聪明的企业应抓住机遇。比如，顺应行业整合趋势，重新确定发展方向，找到市场需求和政府导向的结合点。需要说明的是，政府政策也是根据市场需求变化做出的，一旦过热就可能进行微调。”
至于分析人士对房地产市场因“加杠杆”带来的金融体系和整体经济的潜在风险，王珏林指出，银行最优先的任务是稳定运行、安全运行，其次才是盈利，“只要楼市不塌，对这个问题不必过于担心”。
优惠政策“存漏洞”之忧
不过，对于当前的房地产优惠政策的预期效果，市场中也存在不同声音。
中恒星光金融控股董事的韩毓祥是中国房地产市场的观察者和记录者，他向《红周刊》记者表示：“政策对房价的影响往往是临时而短期的，长期影响有限。特别是对北京、上海等一线城市，政府之前想通过限购、限贷阻挡投资客，但房价还是创了新高。当前的刺激政策以去库存为目的，这显然会有一定效果。比如做一些补贴，一个商品以前卖5000现在卖4900，可能会有人多买一点点。但会不会买很多，我觉得可能未必。房地产有两个属性，一个是居住属性，一个资产属性。作为资产属性，明显呈现一个买涨不买跌的情况，当政府阻碍你买房子的时候，大家反到考虑购买，因为房子供不应求。反过来，当政府在房子卖不掉的时候呼吁你去买，你自己是不是也在担心，‘我会不会成为一个接盘侠’。有这样的反应是很正常的，不是过度反应，这在过去十几年的市场运作中我们都切身体验到的。但是归根结底我们还是更应该从自身实际需求的角度去考虑是否购房。当然，我们同样应该看到，政府为了提振经济也是操碎了心。”
他认为，政策能否起效果，最后还要看市场供需情况，“严重供应过剩的地方，政策的些许刺激能起到本质上扭转作用显然还需要时间”。而在北上广深，房价高企的状况或将持续，“这是长期趋势，短期可能会波动，而且可能有剧烈的波动。长期来看，一线城市经济发达，同时限制人口流入，但大家都知道，新移民在购房的难度上是超过原住居民的。”
易居(中国)执行总裁、克而瑞信息集团董事长丁祖昱也向本刊记者表示：房地产政策当中行政干预较多，市场化手段偏弱。目前政策仅限于供给和需求两端，对开发商的实际支持并不明显。特别是在三四线城市，目前开发企业做项目大多亏损，但政府在税费方面却未能给予任何减免。“之前我多次提到的暂停预缴企业所得税和土地增值税，但没有任何一个地方政府跟进。让这些城市的开发企业在赔钱的情况下，还要预缴土地增值税和企业所得税，情何以堪。”丁祖昱说，“政策改变不了市场。政策只会让供求关系平衡的市场更加活跃，但无法令供大于求、市场低迷的城市一夜之间改变供求关系。”
主要房企对全年预期不表态
记者就当前的房地产优惠政策采访了保利地产（600048）、绿地控股（600606）和华夏幸福（600340）等几家上市房企，保利地产表示：“各地压力不同，去库存的政策影响也不同。”绿地控股、华夏幸福未予置评。对于房地产市场未来数月的走势，三家企业均不作表态和评论。
今年2月，中交+绿城+九龙仓联合体以51.35亿元的底价拍得朝阳区将台乡驼房营地块。随后，绿城以39亿元、共含配建1.5万平方米自住型商品房的代价拍得大兴黄村镇地块，溢价率50%，楼面价4.7万元/平方米，未来预期售价10万/平方米，而当地二手房价约3万/平方米；绿城另以13亿元拍得生物医药基地地块，溢价率8%。
绿城独自或与其他企业组成联合体在一线城市拿地的模式，已是近几年房地产企业的普遍做法，这既反映了高地价情形，也反映出房企为应对房地产市场连续疲弱的态势，不得不“抱团取暖”回归毛利较高的一线房地产市场。实际上，这也被市场分析人士看做是“豪赌”，在面粉贵过面包的市场，未来这些高价值地块将如何入市？
像绿城这样大手笔拿地能否持续依然需要时间观察。
韩毓祥向记者表示，很多大地产商依然面临去库存的压力，房地产投资不会立即反弹。“这是一个相对滞后的问题，库存去掉，财务相对改善，前景逐渐可以展望的时候，投资才会逐渐增长。现在的数据也是这样的，市场现在逐渐回暖一段时间了，但是投资数据都没有马上跟上。另外从过去市场运行情况来说，地产商过早拿地，在杠杆期购入大量土地，逐渐陷入了财务危机的泥潭。吃过几次亏之后可能就不会轻易行动了，所以投资可能会稍晚一点才能看到效果。”
另据记者了解，在二级市场，真正的买方私募和公募对于房地产股的态度非常谨慎，而券商在推荐个股中，则一致推荐布局一二线核心城市的地产商和正在讲转型故事的地产股。
房地产股 公募、私募谨慎券商乐观
在多重利好政策共振的作用下，近期房地产板块成为A股市场上一道亮丽的风景线，龙头栖霞建设（600533）连续四天以涨停报收。那么二级市场的机构参与者又是如何看待房地产股的投资呢？采访中，《红周刊》记者了解到，公募、私募对于房地产股态度谨慎而有选择。而与之相对应的是，券商的研究机构对于房地产股的未来则相对乐观，认为该板块仍具有投资机会，且机会主要集中在一线地产商和转型中的上市房企。
私募:房地产股投资慎重为好
“现在不是投资房地产股好时机”。这是北京金百镕董事长周枫对于房地产股的第一反应。他强调：“虽然房地产行业迎来各种政策宽松，也有信贷拉动的需求利好，但从资本市场上看，房地产作为相对成熟的行业，没有趋势性机会，还是以区间震荡为主。”周枫表示，房地产行业从1998年市场化至今已经经历了18年。在这个长周期里面，房地产已经进入成熟期。未来，整个房地产边际的增量肯定是递减的，且局部区域已经饱和。其次，房价上涨也很难持续，尤其是一线房价涨得太快，很难有继续上涨的动力。
另一不愿具名的私募经理则对房地产行业的未来更加谨慎，他表示，针对房地产市场的新政策如降低首付比例等，是在变相加杠杆。2015年夏季的那场因为疯狂加杠杆而最终崩盘的股灾后遗症至今仍未痊愈。但时隔数月，这样的疯狂加杠杆就出现在中国的一二线城市的房地产市场上。“说实话，对房地产股我研究得也是很透撤，但房地产行业加杠杆，这的确很危险”。他补充道。
深圳丰岭资本董事长金斌也认为，虽然房地产新政对于地产商来讲是一个实实在在的利好，但房地产行业总体上供给与需求均已经出现高点，板块性的机会无法持续很久。“这个利好相当于上市公司突然多出来一块一次性收益，不管收益大小，把这个加到股价上就好了，但不适合乘以一个市盈率来放大。”金斌说。
但也有的私募经理对房地产股的态度相对温和，另一不愿具名的私募基金经理认为，如果房产政策、资金面放松，这将会提振经济、地产股、乃至整个股市。房地产股的投资机会目前来看集中在两方面。第一，一线、二线城市纯正主流的地产股。例如首开股份（600376）、保利地产。二线城市的地产股，长沙、南京、杭州、苏州这些去年来房价保持上涨的城市的地产股短期也有机会。第二，房地产中介，像三六五网（300295）、世联行（002285），市场短期热情也会波及它们。但该基金经理最后强调，一二线地产股这波涨幅可能只会持续一到两个月。放眼全年，并不具备长期、暴涨的基础。长期来讲，可多关注一些转型的地产股，包括向医疗、健康转型的标的。
此外，星石投资总经理杨玲也表示，房地产板块投资会出现分化。未来在供给侧改革带来兼并重组机会的情况下，龙头企业和房地产金融，如房地产基金的投资机会相对更大一点。
公募：不会重仓配置房地产股 和私募基金谨慎和有选择地看待房地产股一样，采访中，《红周刊》记者了解到，绝大多数公募基金也表示，房地产股难有趋势性的机会，房地产股不会成为重仓配置的对象。
“房地产行业已经是成熟行业，不会再有几年前的增长爆发期。对于放松政策的去库存目的，还要看效果如何。而且政策对于房地产股来说多数也只是股价的刺激，难以维持持续的上涨。本周五，房地产龙头股栖霞建设上涨疲惫，已经是明显的出货状态了。”一位不愿具名的某公募基金经理表示。此外和前文记者采访得到的观点一样，这位基金经理认为，去库存的压力并不存在一线城市。如果要在房地产股中寻找标的，可以看一下一线地产股，这些房地产股在之前的限购政策中，并没有受到太大影响，现金流一直很好。而且这轮放松政策的刺激，还会刺激其房价和销量的大增。
南方基金首席策略师杨德龙也表示，地产股的持续性主要取决于楼市火爆的持续时间。现在来看“北上广深”房价已经处于高位，现在去高杠杆按揭炒房风险很大，相对而言，股市经过半年多下跌，已经处于底部区域，对于普通投资者来说，现在买地产股比买房子本身要划算。但地产股细分子行业众多，他建议近期可关注纯地产概念龙头公司。此外，对于转型的房企，还要看风口是否吹向此概念。
券商：2季度房地产板块或有相对收益虽然公募、私募投资机构对地产股态度谨慎，但券商的研报对于房地产股的投资机会则一致的一边倒，并认为龙头房企、转型标的机会较大。
中投证券研报显示，最近房地产板块表现强劲，符合预期。随着流动性宽松政策(降准)等行业利好政策相继兑现，3月份地产销售有望迎来小阳春行情，建议仍继续关注房地产板块。华泰证券（601688）也看好龙头企业和房地产基金的机会。
中银国际研报显示，虽然他们对于房地产行业处于长周期拐点的观点并未改变，但目前经济形势下房地产作为支柱型行业的重要性凸显，政策的呵护备至以及预计后续一段时间的政策连续性将推动房地产行业短周期的结构性走热，并认为2季度房地产板块至少将具有一定的相对收益，建议关注以下几类个股：1)重点配置低估值蓝筹地产股：保利地产、华夏幸福、招商蛇口、华侨城等；2)长期看好房地产金融前景：嘉宝集团（600622）、海德股份（000567）、世联行；3)选择优质转型股：华业资本（600240）、迪马股份（600565）、中南建设（000961）、广宇集团（002133）。就在券商研究报告谈房地产行业投资机会一面倒的时候，联讯证券一篇题为《房地产去库存高杠杆不可行》的券商报告格外引人注目，从辩证的角度阐述了此次房产新政的影响，有些观点也与前文中私募观点不谋而合。
报告认为，房地产去库存固然很重要，但是如果去库存的方法只有加大杠杆比例的话，结果只能成为饮鸩止渴。
《红周刊》记者联系到该研究报告的分析师，他表示，现在投资者都是一个“买涨效应”，这种效应趋势下，一线城市房价上涨会逐步过渡到二三四线城市。对于房地产股相对来说，大概率会处于一个横盘的状态。■
上市房企进军大健康 机会多多瓶颈难破
政策大松绑，地产股普涨。面对房地产的“后暴利”时代，粗放型开发模式已成明日黄花，而堆积如山的楼盘库存更是如今的阵痛。转型依然是房企生存之道，由转型演绎出的投资机会更是二级市场的重点。伴随着“健康中国”上升为“十三五”的战略规划，很多上市公司在“去地产化”的尝试中，瞄准了“房地产+大健康”这块蛋糕。而在专业人士看来，房地产转型大健康市场空间广阔，投资机会多多，但是与之相对应的是转型瓶颈短期也难以打破。
上市房企转型已是大势所趋
转型几乎成为上市房企的共同选择。数据显示，近两年来，A股132家上市房企，策划并购重组的企业共有105家，重组目的涉及多元化战略及业务转型的公司合计73家，占据上市房企的七成。这些转型的上市房企中，不乏万科、保利地产、苏宁环球（000718）这些占据市场主导地位的一线房企。转型的领域也五花八门，金融、零售、农业、教育、物流、健康、文化旅游等都在其中。
以地产巨头万科为例，公司去年提出了辅助万科战略转型的“八爪鱼”模式，八大触手触及住宅业务、长租公寓、产业办公综合体、教育营地、养老度假业务以及商业综合体等多个延伸领域。其中物业服务、物流地产、出租公寓、教育营地等业务发展迅猛，特别是广州万科的公寓、教育、产业及养老四大新业务成绩斐然，单是教育营地在2015年就投入运营11家。
如果说以上下游产业链为延伸谋求转型的万科过于“保守”的话，那莱茵置业则选择了一条更“彻底”也更“拼命”的转型之路。去年7月21日，莱茵置业更名为“莱茵体育（000558）”。从“地产”直接迈向“体育”。
不过，《红周刊》记者发现，事实上，莱茵置业近几年的业务方向已经在慢慢改变。莱茵体育市场部的工作人员对记者表示，从2013年开始，莱茵置业就开始布局“一体两翼”战略。规划中“一体两翼”指的分别是“以上市公司为投资控股的主体，大力发展文化、体育产业，创造有影响力的文化体育赛事组织、传播品牌为一翼，同时，以莱茵达基金公司为核心，积极拓展天然气终端市场，着力建设清洁能源上下游产业链布局为另一翼”。记者发现，两翼中并没有地产业务的身影，可见莱茵集团脱离地产的决心由此可见一斑。
即使近期房地产政策红包落地，多家房企一直在积极转型，采访中多家上市公司对《红周刊》表示，并不会因为政策松绑而放弃转型计划。“转型依然是房地产上市公司的出路之一，现在房地产市场的火爆行情还是主要集中于一线城市和南京、苏州等少数房地产市场比较火爆的二线城市，大部分中小房地产商并不能从受益于房地产回暖。而且即便是一线地产企业，也不可能将所有的业务都集中于上述一线地区，多元化的战略布局还是值得考虑的。现任中恒星光金融控股董事韩毓祥对《红周刊》说。
上市房企瞄准大健康蛋糕
而转型的方向中，大健康几乎成了所有上市公司都涉足的领域，单一个养老这个细分主题，就有几十家上市公司在跑马圈地，前文提到的万科，“八爪鱼”的一个项目就是养老地产。
根据“十三五”规划，“健康中国”已正式上升为国家发展战略。海通证券（600837）的研报显示，中国大健康产业占GDP的比重不足5%,而美国等发达国家的大健康产业占GDP比重均超过10%，未来大健康产业仍有比较大的发展空间。此外，相对于其他企业进入医疗领域而言，开发商介入医疗健康产业具备一定优势。医疗服务项目前期投入大，需要较强资金运作，房地产资金实力相对雄厚；大型房地产企业本身就可以将医疗等资源与住宅社区结合，实现双赢概率很大。
如上市公司中关村近两年在大健康领域也可谓动作频频。数据显示，2013年以来，中关村通过多次外延并购，逐步完善公司大健康布局。2013年9月，公司与华夏药业合作，共同设立山东华素制药；2015年12月，公司又以3.1亿元收购多多药业78.82%的股权；而在今年1月13日，公司定增获得证监会通过，定增资金主要用于加码医药板块。
此外，国内还逐渐形成了房地产开发企业和保险资金在养老地产业务中相互配合，相互补充的市场现状。根据《中国老龄产业发展报告》等资料统计，2014年养老行业市场容量预计超过4万亿元，占GDP的比例仅为6.5%。对比美国养老服务消费占GDP的比例22.3%，欧洲养老产业产值占GDP比例28.5%，我国老龄化市场仍有相当大的发展空间。保利地产自2012年起就开始提出以全产业链投身进入养老产业的计划。公司首先与中国太平保险达成战略合作，成立国内首只专注于健康及养老产业领域的股权投资基金。随后，又与安平投资合作成立养老产业投资管理公司保利安平，推出和熹会以及和熹生活馆，分别承担机构养老以及社区居家养老的服务职能，并计划在50个城市筹建80~100家和熹会、在30个城市筹建300家生活馆。到目前为止，保利已经在北京、上海、广州、成都、三亚、阳江6个城市规划及建设了7个养老地产项目。
随着一线房地产商在养老领域布局的提速，中小房企也紧随其后纷纷抢占养老产业份额。此前进军大健康领域且深耕科技地产多年的中关村就表示，未来有望再次融资，外延切入体外诊断、特色专科医院以及重服务的高端养老产业布局大健康领域，2019年争取实现大健康领域的非医药收入规模超过医药收入规模。
那么，在房企转型大健康产业的趋势下，如何去甄选优秀的投资标的呢？就此，民生证券地产行业研究员温阳在接受《红周刊》采访时给投资者提出了两点建议。他认为，首先要看房企转型的态度是否坚决。“现在不少企业在谋求转型的时候目标并不明确，看到哪个行业火爆就拍拍脑袋向哪个行业进军，遇到了瓶颈就再换另一个行业重新开始，这种朝三暮四的行为注定无法带来企业转型的成功。”温阳说。此外，优秀的收购标的也是转型成功的重要因素。他解释说，可能现阶段某些收购标的并不能为公司带来可观的业绩回报，投资者要学会通过表面的业绩表现挖掘其未来的成长潜力，真正优秀的重组标的经得起时间的检验
房企转型大健康瓶颈难破
虽然大健康领域成为了上市房企转型的“香饽饽”，但抛开华丽的转型外衣，《红周刊》记者却发现，不少谋求转型的上市房企其大健康业务并不能为公司带来稳定的业绩回报。而且很多房企转型之路也很坎坷。
早在2010年6月，天宸股份（600620）就与临安碧雪湖农庄有限公司签订了《项目合作意向书》，意向合作在临安钱王铺开发老年公寓以及配套项目，进军养老产业。不过，记者查阅公司2015年半年报后发现，公司物业管理利润贡献率仅为16%，若除去其他商业地产的份额，养老地产真正的利润贡献只会更低。此外，华业资本2015年半年报同样显示，公司两家下属全资子公司重庆捷尔医疗设备有限公司和北京康年养老服务有限公司报告期内净利润分别为-21.8万、-63.69万元，严重拖累公司业绩。韩毓祥在接受采访时对记者表示，不是所有的房企都需要转型，也不是所有的房企都适合转型。但是在当下转型成风的年代，有太多企业盲目跟风转型。
记者梳理数据时同样发现，不少公司转型之路坎坷。如运盛医疗（600767）原名运盛实业，于去年6月11日正式更名，剑指“大健康+”概念，不过公司几番有助于转型的资本动作均在近期宣告“流产”。
那么，传统房企跨界转型涉足医疗行业的门槛在哪里？
在韩毓祥看来，与美国等发达国家的医疗地产运营模式相比，产业链的不完善成为了国内房企进军医疗健康领域的先天不足。他表示：“在国内，医院管理者与所有者是合二为一的，是一种相对自给自足的模式。但是反观国外的产业模式则更为专业。在美国，就有专业机构来提供硬件设施，此外，还有一专业化的医院营运队伍来履行管理职责。运营队伍作为轻资产方以品牌价值为驱动，竞争优势明显，资金回流迅速；而作为重资产方医院所有者在国外市场则有稳定而庞大的资金来源。此外，医院营运始终比较稳定，不存在空置率，且不存在商业性周期的波动，这是在国外长期资金非常看好也愿意投资医院的原因。在这种模式下，长期资金，专业的管理团队，医院的所有者，就构成了一个完整的产业链，每一个出资方和参与方都能在这个模式下获得想要的回报。但是反观国内，我们就发现这个故事很难讲下去。”
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