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“楼市”、“场外配资”，两个敏感词叠加起来，引发联想的最可能就是“系统性风险”了。所以，迄今为止，已经有好几大中介机构与互金平台明确叫停首付贷。
楼市去杠杆，显然是为了防止楼市配资重蹈去年股市配资的“覆辙”，而这次监管动作，对于一路狂飙的一线城市楼市来说，无疑正遭遇首波“寒潮”。
监管摸底首付贷
彭博的爆料又一次被印证了——确实，首付贷被监管盯上了。
据彭博消息，包括央行、银监会在内的金融监管部门，正密切关注部分地区房地产行业融资风险，计划推出措施，打击发放贷款作为房屋贷款首付的行为。并称监管部门将打击部分中介机构、开发商、小额贷款公司、互联网金融平台等发放用于购房首付款的贷款行为。监管部门将要求商业银行对于住房贷款申请严格审查，如果首付资金来自高杠杆融资类贷款，则不应发放贷款。监管部门还将加强房地产信贷的压力测试。
反应最为迅速的应该是深圳，深圳市金融办3月4日下发了一份防范房地产行业金融风险的函，其中提到，“现针对深圳房地产市场交易过热，银行、P2P、小贷公司等机构相继参与“首付贷”、高杠杆放贷、放大金融风险的现状，研究如何防范金融风险，要求互联网金融协会和小贷协会，对各自下辖企业推出杠杆放贷的情况进行排查，梳理出产品模式和涉及金额。
根据上述函件内容，深圳金融办要求互联网金融协会和小额贷款协会在3月9日前将相关材料反馈，并将根据多方材料形成报告呈报市领导参阅。知情人士透露，在大致摸清深圳楼市的隐性杠杆情况后，市领导层将召集会议商讨具体监管思路，并权衡如何进一步防范风险的具体做法。
收到上述文件后，小贷协会也随即发了紧急通知给各会员单位，要求7日前如实上报相关数据。
这只是深圳地区，事情还没完。
券商中国记者了解到，央行上海总部于上周召集部分银行，了解与个人住房贷款相关业务，主要内容包括：希望各家银行不要搞利率竞争，了解与会银行的个人住房按揭贷款投放计划，以及了解银行与房产中介的合作情况。
山雨欲来。各类监管主体、银行和其他融资主体全线而动。而这样的监管氛围也确实起了效果，最新的进展是，截至今日，链家集团和我爱我家不同叫法的首付贷产品，均已全部暂停。
首付贷是如何操作的
什么是首付贷？
首付贷最早是开发商用来在楼市低迷时促销的，因为开发商也需要快点回笼资金结清自己的账期。有些楼盘时不时会推出“零首付”活动，实际上就是联合金融机构为购房者提供首付贷。
简单说，是开发商帮想买房的你，向金融机构借钱。那么开发商自然也怕你不还钱被金融机构要求兜底啊，所以呢，开发商要求你，必须自己付完首付的一半。
这个房产中介的江湖规矩也被沿用下来，现在的首付贷一般最多占到首付款的50%。
这一市场的参与主体很多，除了众所周知的一些房产中介和P2P，一些门户网站（是的，一些房产门户网站，不点名了）都曾经推出过首付贷产品。为啥？有市场啊。
后来首付贷渐渐地就花俏了，居然被做成期限错配的理财产品，与此同时，一大帮互联网金融平台就进来了（也是，哪都有他们）。
中信证券就出了一份研报，指出目前市场中的首付贷产品包括世联行的家圆云贷、平安好房的好房贷等。此外据记者了解，搜房网天下贷、生活贷、房金所、合汇贷、链家“家多宝”等“首付贷”产品亦上线超1年。
“首付贷”产品目前主要包括三类，资金来源分别如下：
一是地产中介的自营平台，譬如世联行“家圆云贷”、搜房网“天下贷”、链家“家多宝”等，放贷范围以旗下合作楼盘居多，此类产品由地产中介自营平台与开发商合作，由中介、售楼处向客户推荐。而中介提供首付贷又有两种类型，一种是中介自己拥有小额贷款等金融牌照，可直接提供金融消费服务；另一种则是中介仅为业主提供中间服务，寻找合适的金融机构，后续的资金贷款仍由金融机构完成。世联行、链家属于前者，中原等属于后者。
二是互联网金融平台、小贷公司等发起的“首付贷”产品，包括信用贷款和抵押贷款。此类产品由平台、小贷公司与地产中介、开发商等合作，与地产中介自营模式类似，但资金来源及风控由互金平台、小贷公司把握。当然，也有少数P2P平台并不限定具体楼盘，直接提供贷款，这对其风控的要求更高。
互联网金融平台、小贷公司发起的“首付贷”产品的运作方式大多是这样的：购房者向公司申请首付贷，这些机构再寻找投资人投标，最终三方获益，其中双方收益，一方付息。
为了控制风险，这类“首付贷”产品一般不会为客户提供全部首付额度贷款，而是总房款的15%~20%，以20万元以内居多；且多为指定的合作楼盘；贷款时间一般不会太长，多为三年以内。
其三则是从银行获得的个人消费信贷，在经过倒手之后最终成为首付款。这与此前从银行流出的贷款进入股市颇为类似，银行通常监测此类贷款前三笔资金流水的去向，但难以阻止客户通过其他方式转为购房资金。
周小川和黄奇帆，你挺谁？
关于首付贷，有意思的是，其实很多业内人士的态度并不像目前媒体渲染的那么一面倒。
一个刚刚向小贷协会提交数据的小贷公司高管就并不不认同市场上说的，“首付贷”推高了房价，并将引起系统性金融风险。
“现在动不动就用杠杆啊、配资啊这些词。我就不明白了，你要买房，三成首付要是拿不出，本来也是要问别人借的。而现在，相当于你的借款对象由亲戚朋友，变成了其他一些机构。这跟股票配资是两回事，股价在向上的行情中会给杠杆者带来成倍的收益，也就是说资金流向的标的，他最后呈现的资本体量是无法估算的，所以你的原始资本在最后放大的资本量中也是无法得知的；而买房这事，你再怎么用首付贷，收钱的人最后就是收到了当期约定下该收的钱，银行实打实拿到了三成首付款，资金流向的渠道和最后规模都是已经预见的，这不叫杠杆，这叫换个人借钱，撑死也就是风险转嫁。”该高管的原话。
这确实不能叫“以杠杆套杠杆，叫‘空手套白狼’更为合适。一款产品存在总是有其合理性的，房价那么高，购房者如果愿意承担高利息，为什么我们不能通过市场化的方式提供资金给他？”一个再三要求匿名的互联网金融平台的高管直言。
现在没有一个数据可以确切统计出到底有多少购房者启用了首付贷，很多媒体爆出来的数据是不超过10%。但不论如何，首付贷之所以让监管紧张，关键在于上述小贷业人士说的，“这属于风险转嫁”，因为首付是购房者需要强制支付的部分，对于银行来说是安全垫。启用首付款，可能会让银行对一个购房者的资质产生误判，把钱放给一个没有能力偿还的人；更有可能，这笔钱看似来自小贷、中介、互联网金融平台甚至上市公司，而追溯起来这笔钱其实也来自银行的授信，这个时候，银行的风险敞口就很大了。
有趣的是，两会上出现了截然不同的两种声音，你感受一下：
先是周小川在人行上海总部媒体会上表示，个人住房加杠杆逻辑是对的，住房贷款应该有大力发展的空间。
在周小川看来，个人住房贷款在银行总贷款的比重还是偏低，有的国家占到40%-50%，中国只有百分之十几，所以银行觉得还是比较安全的产品，因而有很大的发展机会。
重庆市长黄奇帆则提出，现在有些房产商和中介为购房者提供首付贷款，使很多购房者变为“零首付”，这会引发巨大的泡沫性投资，进而房价暴涨。要防范为追求利益推出高杠杆的产品引发的风险。
首付贷真的推高了房价吗？
华泰证券房地产行业首席分析师谢皓宇认为，中介机构引导的首付贷有一定的房价加速器作用，但并不是主导。谢皓宇表示，首付贷以房屋成交为基础，所以中介机构提供的首付贷会以促成成交为目的，任何资产价格在成交量上升后都会带来价的上涨，这是供需关系决定，而如果这种成交在“门槛”下降的时候集中释放，则会带来短期的供需关系逆转进而推升价格，由于目前国内提供首付贷的几乎都是中介、且以成交为目的，所以有一定的加速器作用。
然而，并非首付贷会决定房价的变化，正如前面已经提到，首付贷的出现早在几年前已经开始，而房价也是在2015年才开始上涨，且此前并没有首付贷的流行。因此，谢皓宇认为，房价的上涨有其基本面的货币原因。
中信证券研报亦表示，这几年各类首付贷的确有了比较快的发展，在深圳等个别地方渐成气候，但所谓楼市的“场外配资”和楼市整个销售规模相比仍然很小。
首先，目前按揭贷款放款占销售额比例还比较低。众所周知，任何首付贷的利率都要远高于按揭贷款。如果能用按揭贷款，购房人通常不会考虑首付贷。既然现在按揭贷款占销售额的比例都并不高，很难想象有大量的居民舍按揭贷款而用各类首付贷产品买房。
其次，提供首付贷的，不少是一些上市公司。但上市公司的定期报告中却并未出现过规模巨大到足以影响整个房地产市场的首付贷产品。
最后，一线城市的楼市本身存在着制约居民多用按揭贷款的因素。例如，在北京由于有个人所得税征缴要求，所以不少二手房的交易首付款占合同总价比例很高——一旦买房人选择用较多按揭付款，则很可能造成税收负担上升。
“如果用加杠杆的方式去库存，跟中央精神是背道而驰的，会给经济带来巨大风险。”——两会重庆团讨论上黄奇帆说
2015年的股市波动剧烈，给投资者造成挥之不去的心理阴影。在两会重庆团讨论时，全国人大代表、重庆市市长黄奇帆指出，如果听任当前一些地方的房市高杠杆，将会是另一场金融灾难。
由于房市体量更大，牵涉面更广，加上房贷游戏规则、风险识别和监管上的不足，对国民经济和广大人民群众造成的危害会更大，尤其是银行的坏账风险。
黄奇帆说，当前我们国家去杠杆，包括去政府债务、包括去工商企业债务，还包括金融系统内部的各种杠杆，尤其要注意金融创新的杠杆和理财产品为了牟利而加的杠杆，特别要注意一些融资项目跨界叠加形成的高杠杆。
黄奇帆举例说，比如最近房地产交易中有一些房产商——也有些房地产买卖中的中介公司，他们给购房者提供首付支持。我们一些银行的购房贷款首付已经从原来的40％降到30％，现在有些已经降到20％，如果房产商或者中介再给买房的人提供10％到20％的首付，实际上就使得买房的人变成零首付或者5％到10％的首付——美国次贷危机的源头就是零首付，房价也就没头没脑地一两个月、三个月暴涨了30％、50％。这和去年股市高杠杆造成的3000点到5000点的后果是一样的。
他指出，要更注重去杠杆降风险，绝不能用加杠杆的办法来促销售、去库存。“如果用加杠杆的方式去库存，跟中央精神是背道而驰的，会给经济带来巨大风险。”黄奇帆强调。
无独有偶，中国楼市近日也出现了类似情况。3月1日，沈阳市政府发布楼市新政，对毕业未超过5年的高校、中等职业学校毕业生实行“零首付”政策。虽然同日，沈阳官方即回应舆情，指“零首付”政策还处于前期调研论证阶段，暂不具备出台条件。但业内分析人士指出，从经济层面讲，这也是加大杠杆，对于第三方银行来说，风险非常严重。
中国社会科学院金融研究所研究员尹中立也在《21世纪经济报道》撰文称，2016年的楼市与2015年的股市有不少类似之处。2015年的股市就是在“两会”之后，在“银行资金流入股市也是支持实体经济”等言论刺激下，在“4000点是牛市的起点”的不当引导下，出现疯狂的——短短2个月时间里，上证指数大涨60%，创业板指数上涨100%。
尹中立认为，相对于股市来说，楼市更重要。如果楼市出现暴涨暴跌，对经济的打击将难以估计。股市在5000点时的总市值为60万亿元，与居民的银行存款接近，而且其中有50%左右是国有股或法人股，与投资者直接相关的市值只有20多万亿。而楼市的总市值至少在200万亿元以上，是个人投资者持有股市流通市值的10倍以上。从全球经济史看，几乎所有的金融危机都是由房地产危机导致的，只要楼市出现大的波动，经济与金融一定会出现大问题。
金融市长黄奇帆
2015年7月31日，题为《黄奇帆：金融的本质就是三句话》的文章在互联网中广泛传播。黄奇帆说的金融本质三句话是：一是为有钱人理财，为缺钱人融资；二是信用、信用、信用，杠杆、杠杆、杠杆，风险、风险、风险；三是金融不是单纯的卡拉OK、自拉自唱的行业，金融如果不为实体经济服务，就没有灵魂，就是毫无意义的泡沫。
作为重庆市市长，黄奇帆被认为是省级行政首长中最精通经济的管理者之一。
这大概因为他所主政的重庆市，在全国经济普遍放缓的大局势下，经济增长依然高歌猛进。据重庆官方最新公布的数据，“十二五”末，重庆市的GDP已经达到1.57万亿元，5年年均增长12.8%。
“管理经济的能手”
主政重庆之前，黄奇帆在上海涉足宏观经济管理20多年，曾是当年参与浦东开发的主要人物之一。2001年赴任重庆之后，黄奇帆历任重庆市副市长、市长，在他任职长达14年时间里，他参与和见证了重庆从一个远离海岸的山城变成了中国内陆的开放高地，他本人在经济管理上的知识和才华也得以充分发挥。
早于2012年9月，经济学家张五常曾撰文称赞黄奇帆管理重庆经济的表现：“三年前你敢打赌这个到处皆山、雾多盛产美人、离海岸遥远、曾经是恐龙喜 欢聚居的重庆，会把电子工业搞起来吗？三年前黄奇帆打这个赌，今天重庆的电子产品，以件数算，占地球的五分之一。市长说再过两年按件数产量会达地球的三分之一。”
现在来看，黄奇帆当初所预期的重庆电子梦，如今已实现了。重庆已经成为世界级的电子产业基地。
张五常曾评价黄奇帆说：这个人思想细致紧密，组织力强，对数据的掌握有系统。黄奇帆的经济发展策略跟他认识的一些其他地区干部的构思相近，但胜出的地方有三点：其一，构思比较有系统和清晰；其二，他做出来的有大气；其三，最重要的是遇到难题能想出解决的妙方。
“他确实是管理经济的能手，拥有微妙、高超的经济管理技巧。理论水平、政策水平和实践能力，兼而有之，相当厉害。”重庆市政府经济部门的一位官员接受《中国经济周刊》记者采访时说，他的那些主管经济的同仁们对黄奇帆都非常佩服。“他擅长的领域包括金融资本和土地，推动改革也很有办法。”
黄奇帆在重庆14年，他先后经历过6位市委书记。2010年开始任市长，先后与三位政治局委员搭档。黄奇帆的一位下属对《中国经济周刊》记者评价他说，虽经历了多任市委书记，但他始终能够把握住分寸，特别是在危机的时候。“他是实干家，干活的人。”
坚决不碰产能过剩行业
在重庆政商领域，黄奇帆被认为是风险管控的高手。
虽然重庆经济近年来持续平稳健康发展，但黄奇帆仍时时敲响防风险的警钟。他认为，我国经济运行中的风险，主要是金融风险、债务风险、房地产风险以及产能过剩风险等。其中，产能过剩的风险是经济生活中最重要的风险。经济风险的源头是产能过剩。
“全行业过剩30%、40%甚至50%，几乎所有企业，都会泥沙俱下，大家通通赔本，形成行业性亏损……更严重的是，实体经济产能过剩还会连累金融业，造成银行坏账，增加诱发金融危机甚至经济危机的风险。”黄奇帆说。
因此，过去的这些年，重庆坚决不碰产能过剩行业。
在过去的那些年，当全国每年煤炭产量从20亿吨上涨至50亿吨时，重庆严格控制在4000万吨；当全国钢铁产量从1亿吨暴涨至10亿吨时，重庆仍然是600万吨；重庆还避免了全国一哄而上的光伏电池、风力发电产业的风险；全国火爆但事端频发的P2P信贷，重庆也基本不碰……
而在房地产领域，黄奇帆也一直注意谨防过剩，控制每年房地产的总投资不要超过全社会固定资产投资的25%。
分析人士认为，重庆的这些做法与供给侧改革所强调的“去产能、去库存、去杠杆、降成本、补短板”的思路颇为相似。
黄奇帆曾接受媒体采访说，他理解供应学派理论几个重要特点：政府要保持较低成本的投资环境，促进企业较好地发展；放宽市场准入门槛，让各类大中小微企业竞相发展；形成同等国民待遇的市场，使各类所有制企业共同发展；必要的时候，政府出资补助可增加就业的企业来稳定就业。
在黄奇帆看来，政府是造环境，环境造好了，这个地方就发展了。
重庆市政府一直努力营造“五低”环境。所谓“五低”，就是低税费成本、低融资成本、低要素成本、低物流成本、低土地房产成本。重庆经济的快速发展，在很大程度上靠的是“五低”环境。重庆市工业企业的利润也因此连续数年增长为全国第一。
金融的着力点与房地产调控术
因为擅长金融管理，黄奇帆还有“金融市长”之称。
在重庆，黄奇帆努力推动直接融资市场，通过股票市场、银行间市场、企业债券等从资本市场为企业直接融资。他认为，这是解决融资问题的关键。据他透露，2014年，重庆市政府帮助企业筹集到一千四五百亿的低利息、低成本的资金，都是从资本市场直接融资得来。
但他并不看好火爆全国的P2P互联网金融，曾多次公开批评，而且早于2014年就暂停了P2P网贷公司的审批。
在黄奇帆看来，中国P2P实际是个“貌合神离”平台。没有坏账准备金、存款准备金等金融机构应有的设置。就像开一个赌场，赌民之间在赌，赌场只是提供牌和桌子。P2P公司通过其网络平台，让想借钱的人与并不认识但愿意借钱的人沟通。“谁在监管？谁能监管？怎么监管？”
他解释说：P2P是一个互联网金融，它做的是一个平台，“P”和“P”之间互相贷款，但是这个平台本身不进行任何贷款。“中国一下子出现1000多家P2P公司，最近这几个月倒闭了30%，原因是什么？就是违反了金融的基本原理。”他认为，P2P把老百姓的钱汇集到平台上，这个平台变成集资的平台，平台作为法人，又把钱借给大户。这种模式没有任何互联网金融的特点，是乱创新。
作为市长，黄奇帆一直紧盯房地产调控。
在他的经验里，控制好三方面，房地产就会平稳发展。也就是，每年房地产的总投资不要超过全社会固定资产投资的25%，跟规划人口有关的社会结构的总量要平衡，还要控制房地产的按揭。
他解释说：超过25%一定供过于求，低于25%又供应不足，不适应城市化。如果一个地方基础设施投资中，房地产占了百分之七八十，长远看没后劲。
黄奇帆认为：“调控地价十分重要，别以为地价高了赚钱，政府收入高了就是好事，它是个好事，但如果唯利是图，一根筋把地价推高，长远就使得房地产价格过高，工商企业房产资源成本过高，最后使得这个地方工商经济萧条，无法良性运作，这地方的人气都转到了泡沫房产，而不务实业，最后毁坏了整个城市发展的方向，后果就很严重。”
他因此强调，楼面地价拍卖，不要超过当期房价的三分之一，是很重要的游戏规则。
从“地票”制度到PPP模式
十八届三中全会之前，黄奇帆成为三中全会《决定》起草组成员之一。三中全会之后，黄奇帆还是三中全会中央宣讲团的成员之一。这被视为中央对重庆正在进行的改革探索予以肯定，重庆的不少经验也被纳入其中。
据黄奇帆说，三中全会的文件里设定的各种改革有330多项。重庆政府这几年，总体上每年推进的改革也有100多项。
仅以政府和社会资本合作（PPP）改革为例，全国各地都出了很多文件来推动这项改革，重庆也在2014年出台了《PPP投融资模式改革实施方案》。但到了2015年初，全国真正实施PPP项目签约然后跟进实施的大约5000多亿，其中2600亿来自重庆。
黄奇帆分析，重庆做得好的关键是重庆的改革方案抓住了PPP的要害，即投资收益。投资必须要有盈利才能吸引投资者前来。
而在重庆的所有改革中，最引人关注的当数“地票”制度。这是重庆自2008年起探索的一项土地改革制度。
所谓“地票”是将农村用地指标转移到城市使用的交易品，具体包括农村宅基地及其附属设施用地、乡镇企业用地、农村公共设施和农村公益事业用地等闲置的农村集体建设用地，经过复垦并经土地管理部门严格验收后，产生的建设用地指标。通过交易，获得地票者可在重庆市域内，申请将符合城乡总体规划和土地利用规划的农用地，征转为国有建设用地。
重庆“地票”制度实行这些年来，15万多亩农村闲置的建设性用地复垦为耕地，把地票的交易价格扣除复垦的成本，15%归集体，剩下的85%全部归农民，收入近300亿元进了农村，反哺了农民。另一方面，“地票”制度也为城市化提供了大量的城市建设用地指标，并确保耕地红线不被突破。
在党的十八届三中全会《决定》提出建立城乡统一的建设用地市场之后，重庆关于“地票”的改革更是引起了人们更多的关注。
微信来源：微信公共号蓝鲸财经网
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