BMO“限制留学生买房”贷款新政的详细说明

　　昨日温房网转述了 BMO（蒙特利尔银行）针对留学生的新房贷政策后，温房网的电话被打爆，许多人都担心这项新政是否会影响中国买家购房，甚至影响房价。我们特意致电 BMO 询问了相关情况，并邀请了 CIBC 的专家牛俊东来进行分析与解读。

　　（以下信息皆来自于 BMO 银行的电话回应）

　　BMO 新政到底是什么？

　　1. 如果你不是加拿大永久居民或公民，想在加拿大购房并申请 BMO 的贷款，必须有直系亲属（父母，夫妻，子女，祖父母）在加拿大来作为贷款申请的“co-signer”，即联合签署人。该亲属必须有本地身份（永久居民／公民），除非该亲属是留学生，见下条。

　　2. BMO 将不再受理留学生的房贷申请，因为留学生不具备还款能力。但是像第1条所说的，他们的父母依然可以申请，首付比例为35%，房产的主要所有者（primary owner）必须是出资的父母，而子女的名字依然可以作为联合所有者（co-owner）出现。父母或子女其中之一，必须在申请房贷时证明来加拿大居住的意向，比如正在申请工作签证／永久居民的证明，否则对于银行来说是将高风险的贷款。

　　父母能够在未来将房贷转移给子女吗？

　　可以的，这个不受影响。只不过届时银行将评估子女的还款能力而已。因为学生不具备还款能力，所以要等到子女工作／永居之后。

　　150万的贷款限额是怎么回事？

　　在其他一些地方的报道，你能看到“无需收入和报税证明，无需信用历史，单笔贷款额度可达150万”这样的政策说明，其实是不准确的。

　　针对一般的贷款申请，BMO 对150万以下的的申请有较低的审批标准，但依然要提供相关财产证明和信用记录；对于150万以上的申请，将会有专门的信用专家（credit specialist）来进行审核。然而在“留学生父母购房”这样的情况中，父母的贷款申请会直接交给信用专家审核，因此150万这个线其实并没有实际意义。

　　留学生申请工作签证后可以申请房贷吗？

　　可以。新政只是针对持学生签证的人，拿到工作签证后一切照常。

　　父母若要申请贷款，需要入境吗？

　　BMO 有针对海外客户的电话申请程序，但是最后的签字需要父母亲自来签。所以，虽然大部分都可以通过电话进行，但是还是需要父母本人来加拿大签字的。

　　如果我有足够现金全款买房，不需要贷款，新政会影响我吗？

　　不影响。

　　BMO 银行的新政只是单方面的吗？其他银行会跟进吗？

　　目前来看，只有 BMO 一家银行出台了这样的政策。虽然据 BMO 银行的职员称，这是政府对 BMO 作出的规定，但其他银行尚未听到类似的消息和指示，中国买家仍可以选择其他银行申请房贷。即使退一万步，未来所有银行都做出了类似政策调整，现在申请到的贷款应该不会受到影响。所以有类似担忧的中国买家，应尽早申请。

　　尚未拿到身份的留学生买楼花会受影响吗？

　　通常来讲不会，因为购买楼花一般只需交纳定金并提供财产证明，等到接近交房日时才需要办理按揭，届时留学生可能就已经工作或拿到枫叶卡了；除非某些发展商需要在购买楼花时就要得到贷款的批准，这需要你向售楼人员和银行进行双方面的咨询。

　　我还是不太明白，我该咨询谁？

　　BMO 香港电话：852-2522-4182

　　BMO 中国大陆免费热线：800-810-1438

　　北京分行电话：（8610）8588-1688 分机：6571-6577

　　广州分行电话：（8620）3815-0088 分机：8183/8186/8189

　　上海分行电话：（8621）6136-3600 分机：3612/3619/3621

　　我们还邀请到了 CIBC 银行的房贷顾问牛俊冬先生，针对 BMO 该条新政作出了相关解读，并对其对温哥华未来房市的影响作出了分析。听够了 BMO 的官方回答，我们来听听其他银行的专家是怎么说的吧～

　　问：BMO 的这项政策，其他银行会跟进吗？

　　答：暂时来讲，CIBC 这边还没有任何政策上面的改变，也暂时没有任何信号；比如开会时候啊，或者是同事之间交流，都没有提到。其他银行暂时来讲也没有任何的信号/消息出来。其实我们也是在观望的态度。

　　问：目前来看，这项政策会对房市有怎样的影响？

　　答：我觉得现在说影响还太早，毕竟单一银行并不能对整个市场产生影响，BMO 不贷款，那就找其他银行，所以其实暂时来讲，我不觉得有任何影响。

　　问：BMO 的这项新政，是政府即将调控房市的信号吗？

　　答：政府有可能会对房地产进行调控，但在整体加拿大经济状况并不是很好的情况下，政府自己是承担不了地产业硬着陆的后果的。很多人对于地产业有误解，认为只是房子买卖，但是其实涉及的其他东西太多了。

　　BC 省来讲，并没有过多的实体工业，基本产业结构是旅游、地产、自然资源和农业。大温地区来讲，2万地产经纪、无数银行职员、贷款经纪、工地建筑业数以万计、建筑材料市场、开发商数以万计的职员等等。地税支持的政府和政府周边需要钱的地方：学校，医院等等。

　　我觉得楼市过热基本只是在大温和大多地区比较明显，但是尤其是大温地区的经济还是需要房地产的支持，所以大动作基本不用担心。

　　问：对于 CMHC 希望“减少住房需求”的调控怎么看？

　　答：CMHC 是保险公司，他的风险在于，如果市场崩盘，极端来讲房子都不值房贷高，那他们保险公司岂不是没有抵押物，一下子都崩盘了？CMHC 本身的压力来自于本地借款人。如果按照贷款还不上的 default rate（违约率）来讲，本地收入贷款是要远远高于非收入类的，那么是不是他们首要的是先调控收入类呢？调控的方法有很多，比如对最低信用记录的要求，对收入类别和就业历史的要求等等。

　　加拿大相对澳洲，作为移民留学的大国来讲，也要考虑自己的吸引力。尤其是新政府上台之后，比如重启投资移民，开放10万留学生，这些都是信号，如果省政府，或者新闻上面的 CMHC 自己做打压市场的动作，那不是和自己老板对着干么。

　　我感觉 CMHC 会有一定的 power，但是他们所希望的是市场的长期稳定。的确不希望疯涨，但是更承受不住狂跌。所以我感觉不管是政府、银行，都是希望软着陆或者减缓增长（减缓增长不等于不涨，还是要涨过通货膨胀）。

　　问：加拿大长期以来的低利率何时才会涨高？

　　答：各大银行的利率都在不断调整，整体趋势是略涨，但是幅度并不大，总的来说仍处于历史低点。很难讲何时才会变高，利率在历史上有过保持3、4年稳定的时候，也有过半年之内翻倍的情况；单纯的从经济角度来讲，经济不好利息就低。

　　问：利率的变化会对房市有怎样的影响？

　　答：低利率并不是房价上涨的主要因素。房价上涨是地区性的，很多原因综合影响的，比如东海岸的 New Foundland，别墅20万还卖不出呢。Calgary 已经跌了5%-10%还在跌。

　　温哥华这边的话，一个是本身基础价位高，再加上最近加币低，所以中国买家和美国买家都来买。然后欧洲近几年一直不稳定，所以很多欧洲买家也有，再加上印度和伊朗等等。房子涨跌短期的话很难预测，但是长线来讲，房子永远不会跌。

　　温房网

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