)摘要：
西部双雄之一的重庆凭借强劲的经济增长，跃居中国商业地产活力城市排名首位，而商业地产商的回归促使北京、上海和广州再次成为投资热土，杀入五强，排名较2015年大幅上升。富贾重镇杭州借着G20峰会的东风，再度发力，排名第四。中部城市长沙和南昌依靠愈加开放的投资环境及良好的经济增长，分列第六和第九。青岛、乌鲁木齐及成都亦在前十占据一席之地。
江苏省的扬州、徐州、南通三个地级市表现亮眼，在活力城市排名20强中占据三席。这三个城市的社会消费品零售总额、 人均可支配收入、人均消费支出等与商业地产密切相关的指标增幅位居全国前列。
东北城市无一进入前十，与青岛、长沙等同等级城市相比，哈尔滨、沈阳、长春经济增长乏力、人口流失严重，失业率较高等原因导致部分零售商和开发商退出。商业地产市场表现疲软。
开发商最青睐潜力城市中，重庆、大连、南昌、青岛成为商业地产开发新的热点区域，不仅有新的开发商进驻，原有开发商同样加快拓展脚步。
前言：
回顾2015年，中国商业地产进入全面转型期，传统百货业态陷入关店潮，主力卖场超市经营业绩整体下滑，购物中心积极调整业态吸引客流，创客、康体、体验等异常活跃。一二线城市寻求转型、三四线城市设法去库存已成为中国商业地产常态。
此份《2016中国商业地产潜力城市40强》研究，旨在寻找陷入结构性过剩中的中国商业地产背后最具活力的城市，透过各个城市在宏观经济、消费增长、开发商与零售商品牌布局等全方位的数据分析和深度解读，展现未来中国商业城市的潜力股。
宏观经济分析
据RET睿意德中国商业地产研究中心的数据显示，商业地产活力城市前十名中，一线城市占据三席，商业投资回归一线趋势明显，近两年，重庆宏观经济增长迅猛，各项经济指标增幅均位于全国前列，凭借强势的增长，夺得活力城市排名第一，此外长沙，青岛，乌鲁木齐的多项经济指标增幅超过15%。
在反映居民消费意愿的人均消费支出占收入比中，共有14个城市较2014年有所上涨，其中杭州、长沙、上海、西安、北京及重庆增幅超过6%，表现出强大的消费意愿。
商业地产数据
商业地产商及品牌商的进驻是城市商业潜力投资的直接反应，通过对国内外大型商业地产开发商在2013-2015三年间布局的动态跟踪，以及对主流业态的代表品牌布局的数据可以看到商业地产开发商及零售品牌商最青睐的潜力城市。
表：开发商最青睐潜力城市地图
数据来源：中商数据
表：2015零售商最青睐潜力城市地图
数据来源：中商数据
商业地产开发商重回一线城市趋势明显
受二三线城市商业地产库存过高且品牌商进驻意愿不强等因素影响，相比2014年外资开发商在这些城市的投资锐减，增幅占比回落45.8个百分点。2015年全国外资开发商商业项目总量增加12个，大部分集中在1线及1.5线城市。
本土商业地产开发商多布局于二线重点省会城市，如杭州、南京。且缓慢向经济发展良好的三线城市扩张。
与2014年相比，商业地产开发商重回一线趋势明显，北京、上海、广州开发商表现活跃，大型商业地产开发商均有新增项目，同时重庆、大连、南昌、青岛成为商业地产开发新的热点区域，不仅有新的开发商进驻，原有开发商也加快拓展脚步。重庆、北京、上海、成都、广州商业营业用房投资额居于全国前列，商业地产市场活跃。
零售品牌发展不一，一线城市仍是主力市场
相比2014年，深圳、青岛、大连、宁波、苏州5个城市的零售门店数量增幅均超过30%，数量增长源于城市经济增长和商业集中入市。奢侈品和轻奢加大上海、北京等一线城市拓店力度，关闭部分二三线城市门店，市场进一步萎缩。
高端奢侈品小幅关店，增长乏力
2015年，高端奢侈品门店数量同比增幅仅为6.1%，增幅同比回落16.4个百分点，布局谨慎、仅在上海、广州、深圳等一线城市小幅扩张，部分二三线城市出现小幅关店潮，奢侈零售信心不足，市场表现乏力。
高级珠宝方面，2015年门店数量同比增幅2.9%，超过60%的城市出现下跌，其中沈阳、南宁、厦门、海口下跌幅度超过20%，监测城市中仅上海、北京等一线城市有10%左右的增长。
快时尚高歌猛进，轻奢增速放缓
相比高级奢侈品，快时尚增长迅猛，门店总量同比增长34.2%，领跑整个零售市场，长期以来由于消费习惯原因增长缓慢的广州，2015年迎来爆发，增幅超过100%，开店总量达到44家，部分快时尚品牌首次进入广州。
2015年轻奢门店同比增幅7.1%，增幅大幅回落20.6个百分点，多家轻奢品牌关闭沈阳、无锡、宁波等二三线城市门店，新增北京、深圳、杭州等商业发达地区门店数量，开店趋于谨慎。
连锁餐饮品牌全国布局，增幅超20%
快餐品牌加速布局二三线城市，西安、宁波、呼和浩特、宁波、南通增幅均超过30%，随着人们对高性价比连锁正餐的喜爱程度提高，正餐品牌发展迅猛，福州、扬州、烟台、南昌的门店数量同比增加超过一倍，大连、长沙、合肥、郑州、厦门的增幅也超过60%。咖啡和甜品门店数量增幅19.5%，同比增速放缓，但呼和浩特、石家庄、烟台、太原、兰州和海口等三线城市增幅超过50%，三线城市对休闲型餐饮业态接受程度正逐步提高，消费需求旺盛。
儿童业态加速布局二三线新兴城市
随着一线城市儿童业态趋于饱和及同质化竞争加剧，2015年北京、上海儿童业态门店数量小幅下降，但青岛、长沙、郑州、无锡、南昌、常州等新兴市场大幅提升，多个品牌首次进驻，同时原有品牌加速扩张步伐，门店数量增幅超过60%。值得注意的是，传统陪伴型、商品销售型儿童业态正逐步向亲子互动类、角色扮演类、寓教于乐类转变。近两年儿童零售业态比重下降至25%，寓教于乐型业态上升达到27%，新兴发展业态品牌数量大大增加。
传统超市关店潮进一步加剧
受电商冲击，2015年传统超市门店同比增幅仅1.2%，增幅回落7.8个百分点，北京、广州、深圳及西安出现关店潮，门店数量同比下跌20%以上，传统超市面临新一轮转型和调整，纷纷探索O2O体验及社区商业新模式。高档精品生活超市未现大规模拓店趋势，仅新增上海、成都、青岛、大连等经济发达城市零星门店。
城市商圈活力
根据城市商圈客流活跃程度，展现城市商业热力图，反应地区商业活力指数，通过热力图我们发现东部城市活跃指数明显高于中西部城市，长三角城市是商业最活跃区域，同时注意到二三线城市长沙、乌鲁木齐、青岛、南昌的活跃指数也相当高。
商业地产—中国活力城市
重庆—中国西部最耀眼明星
重庆位于商业地产活力城市榜榜首，近几年经济增长速度远高于全国平均水平，2015年社会消费品零售额增幅12.5%，全国第二，房地产投资额及接待旅客总数分别位于全国第二和第一，常住人口超3000万，快速的经济增长及人口红利支撑商业地产发展。重庆的汽车、电子、材料、化工等实体经济布局合理，结构调整稳步推进，汇聚了一批投资过百亿的世界500强企业，开放的投资环境吸引了一大批知名开发商进驻。2015年重庆住宅均价不到7000元/㎡，房价与收入比远低于同等级城市，住房成本开销大幅减少，居民用于消费的收入更加充裕。
2015年重庆共有8家优质商业物业开业，总体量达48万方，包括协信、龙湖、凯德在内的国内外知名开发商纷纷抢占重庆市场，以Sandro、Maje为代表的多个轻奢及快时尚品牌首次进驻重庆。预计未来两到三年，重庆商业供应量将突破300万方，整体市场存量将增加一倍。
杭州—商业重镇新格局
杭州拥有位居全国前列的人均收入和充足的旅游客群资源，为商业地产发展提供强大支撑。2015年杭州宜家、龙湖天街、永旺梦乐城、星光大道等一批优质项目相继开业，彻底引爆杭州市场，随着大量购物中心的营业，多个零售品牌增幅超过30%。作为中国首次举行G20峰会的城市，世界的目光将聚焦杭州，拉动杭州经济新一轮增长及产业、商业投资。2016年，杭州将有更多重量级商业体面世，总供应体量超过200万方，包括凯德、嘉里、高德、宝龙、银泰、华润在内的国内外商业巨头将集中亮相，随之众多国内外大牌将迎来首秀，杭州商业格局将掀开新的篇章。
南昌—中部崛起新势力
近年南昌人均可支配收入、人均消费支出、社会零售品总额、三产占比等与商业地产密切相关的经济指标快速增长，增幅均居全国前列，带动多个零售品牌商纷纷进驻，2015年多项零售商品牌增幅超过100%，零售指数增幅超40%，商业地产开发商指数增幅超50%，多个大型优质商业综合体在建，未来超过80个国际品牌将首次入驻，新开业商业项目已经开始向体验式、社交型业态转变，品质的提升将进一步推动南昌商业发展。
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