中国一线楼市房价将现暴涨到暴跌？

　　尽管自去年以来，一线城市楼市出现火热局面，但进入到6月份，北京楼市一改之前“一房难求”的火爆景象出现交易萎缩，难道，中国一线楼市房价或已惊现拐点？

　　尽管自去年至今以来，一线城市楼市出现火热局面，但是，从时间的角度来看，2016年下半年开始新一轮的房地产市场调整极有可能会迎来拐点。

　　根据国家统计局的数据，今年5月，一线城市新建商品住宅环比平均涨幅比上月收窄0.8个百分点，虽然房价同比总体继续上涨，但一线城市新建商品住宅同比涨幅也开始收窄。

　　据报道，进入到2016年6月份，北京楼市一改之前“一房难求”的火爆景象，二手房交易萎缩，价格松动，商品房销售面积涨幅回落。中原地产研究部统计数据显示，截至26号，北京二手房成交量仅有九千五百套，而在5月份同期，该数字已经超过了两万套，环比跌幅超五成。

　　自今年三月份二手房成交量超过3万套以来，整个二季度的成交数字都在不断下跌，与此同时，在二手房成交价方面，涨幅相比前期也继续收窄。6月中上旬，北京二手房均价为4.14万元，整体看相比5月份同期的4.12万元，环比只上涨了0.5%。

　　统计数据显示，今年上半年，北京出让土地平均楼面价每平方米达到了16435元，同比上涨了32.7%。

　　从具体数据来看，今年上半年，北京居住类用地楼面价每平方米接近2万元，溢价率为34.5%；商服金融类用地楼面价每平方米23686元，溢价率为108.5%；综合用地楼面价每平方米18465元，溢价率为51.47%。

　　有学者和机构分析，这或许说明2016上半年这一轮的楼市暴涨已经到顶。

　　同策咨询研究部数据显示，2015年北上广深四个一线城市商品住宅成交金额（12023亿）占到全国（72753亿）的16.53%，比2014年的11.81%大幅回升4.72%；2016年1-5月北上广深四个一线城市商品住宅累计成交金额为5320.4亿元，同比大幅上升45.07%，成交金额占到全国的16.73%。

　　尽管部分城市纷纷出台调控政策，但是，这些政策较为“温和”，并未从根本上抑制投资投机性需求，起到防止楼市过热与房价过快上涨的作用。这对楼市中长期稳定发展来讲并不是一件好事情。

　　原因很简单，市场需求在不断透支，楼市的金融风险也在此基础上不断累加，市场始终还会因此而进行调整。

　　进入六月以来，上海楼市新房市场呈现三连涨势头，成交量、全市均价双双上涨。据统计，当周新建商品住宅成交面积32.57万平方米，环比增加19.2%。全市成交均价为36121元/平方米，环比上涨0.8%。

　　央行上海总部公布的数据显示，个人房贷方面，2015年全市新增本外币个人住房贷款1539.7亿元，同比多增942.1亿元，其中下半年新增1077.3亿元，同比多增857.3亿元；12月份新增本外币个人住房贷款206.4亿元，同比多增136.2亿元。

　　此外，央行上海总部4月18日发布的最新数据显示，今年一季度上海本外币个人住房贷款增加917.3亿元，同比多增657.5亿元。据此计算，3月沪上新增个人住房贷款361.4亿元。这一数据刷新了2009年有统计数据以来的新增沪上个人住房贷款的记录，此前的新高为今年1月新增的346.3亿元。上海楼市新政出台前市场的火热状态，从3月沪上个人按揭贷款可见一斑。

　　同策咨询研究部总监张宏伟认为，“沪九条”楼市调控政策后，商品住宅市场交易量已经开始出现下滑，由于政策面收紧、市场需求的透支与货币政策从严预期等因素上海楼市预计下半年将进入真正的调整期。

　　而当下半年及明年楼市进入调整期时，上海楼市的房价必然面临着下降，对于银行来讲，由于2015年下半年以来的房贷资产均为房价处于高位时的资产，当今年下半年房价开始下降时，去年下半年以来的房贷资产会缩水，金融风险增加，此时，银行必然首先收口子，收什么？答：开发贷款、个人按揭贷款。

　　从3月25日出台了“沪九条”楼市新政内容来看，在个人按揭贷款方面已经开始收紧，比如，对拥有1套住房的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通自住房的，首付款比例不低于50%；购买非普通自住房的，首付款比例不低于70%。随后，包括金融监管部门逐步对新政进一步落地，也叫停了“首付贷”产品，并且随后也对相关公司做了严厉的处罚。

　　房价上涨过快，滋生金融风险。过快上涨的房价背后，楼市一定是存在一个不确定的泡沫，如果哪天真的再来一个断崖下滑，原本体质就弱下来的银行肯定吃不了兜着走，房价暴涨到一定程度，一旦开始下跌，则必定对金融体系造成负面影响。看国际，2007年美国次贷危机，非常典型。

　　所以，从上述城市政策面变化的趋势来看，通过提高首付比例“降杠杆”成为未来核心一二线城市楼市政策的重要特征，其背后意在当下半年楼市进入调整期之后，防止由于银行资产缩水带来的银行系统风险。

　　张宏伟表示，从历轮楼市出现过热的阶段的楼市表现来看，每当市场出现过热的时候，全国性的调控政策势必会出台，以为过热的楼市降温。如今，楼市调控政策基调转为“分城施策”，那么，也就意味着，哪一个城市当前出现过热的状况，哪个城市或将面临调控的风险。

　　从市场面的表现来看，虽然上述热点城市楼市成交量价在今年前六个月表现出繁荣景象，“日光盘”和“地王”在上述热点城市也会频现，但是，这繁荣的背后是过去几轮“救市”政策不断刺激不断透支楼市需求的结果，这繁荣景象的背后潜伏者楼市危机。

　　而这场危机极有可能在2016年下半年爆发，届时，楼市将陷入新一轮的调整周期，“日光盘”也就很难频现了。

　　去年330新政以后，一线城市楼市持续升温、高热，从而透支了大量的市场需求，使得后市难以为继;此外，3月后政府加强了对楼市的管控，并针对一线城市出台了多项趋紧的调控政策。在市场和政策的双重作用之下，一线城市的楼市进入了降温通道，价格涨幅也在逐步收窄。

　　中国社科院财经战略研究院28日发布2016年二季度宏观经济分析报告指出，未来一线城市楼市短线见顶的可能性极大，观望气氛转浓。

　　不过，华夏新供给经济学研究院院长贾康在夏季达沃斯论坛上接受媒体采访时表示，不能说一线城市房价到顶了，只是迅猛上涨的局面有所收敛。

　　贾康提到了楼市中的一个新现象是，冰火界限比较模糊，原来认为冰的二线城市跑到火的地方去了。火的部分要增加有效供给的问题，一线城市太热，不能不做更严厉的限购，二线城市的趋势是迅速靠近一线城市。冰的部分，二线城市要做观察，原来是冰可能很快转成火，不能简单的按照千篇一律去库存的要求。只有三四线城市现在还普遍认为存量比较大。

　　另外，在贾康看来，股市是一个整体的行情，牛市或熊市两者择其一，但楼市一定要分开看。因此，2016的楼市不会像2015年的股市一样，不存在暴涨到暴跌的风险。

　　本文作者金子厚为商业见地网财经观察员

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