又一重磅利空！一线楼市房价还能扛多久？

　　今年二季度以来，北京二手房成交量持续下跌。

　　统计数据显示，截至本月26号，北京二手房成交量仅有九千五百套，而在5月份同期，该数字已经超过了两万套，环比跌幅超五成。

　　自今年三月份二手房成交量超过3万套以来，整个二季度的成交数字都在不断下跌，与此同时，在二手房成交价方面，涨幅相比前期也继续收窄。

　　而这两天，又一利空一线城市房价的重磅消息破土而出！

　　6月23日，国土资源部下发《土地利用总体规划纲要(2006～2020年)调整方案》，方案显示京津沪三地的耕地保有量指标被大幅度降低。这将对三个直辖市的楼市产生重大影响，同时也意味着中国的土地使用政策再次发生了重大逆转。

　　什么意思呢？我们先来看下调整方案公布前，京津沪原有计划耕地是怎样的？

　　在原有规划中，北京需要在2020年保有21.47万公顷耕地，《调整方案》将之降低为11.07万公顷；天津在原有规划中需要在2020年保有43.73万公顷耕地，《调整方案》将之降低为33.40万公顷；上海在原有规划中需要在2020年保有24.93万公顷耕地，《调整方案》将之降低为18.80万公顷。

　　1平方公里等于100公顷，1公顷等于1万平方米。所以，我们可以计算出来，北京、天津各增加了大约1000平方公里的建设用地，上海增加了大约600平方公里。换句话说，京津沪将有600—1000平方公里的耕地转换成建筑用地了，用来盖房子了！

　　从京津沪的耕地数字看，北京这一次就释放了全部耕地的一半，上海、天津释放了四分之一，他们的家底都不多了。至于深圳这种沿海城市，本就没有多少耕地可言。

　　这意味着房地产市场的供求关系将发生变化，土地供应增加，需求不变的情况下，价格下跌是理所当然的。因而国土资源部这一方案的推出，会在一定程度上抑制大城市房价的过快上涨。当然，这些新增的建设用地基本上都在郊区，而土地本身是有限的，所以对房地产的影响程度还要视具体情况而定。

　　说到这，我们要为大家解开一个观念上的误区，很多人觉得房价上涨是因为人多地少，其实土地不够根本就是假象，是有人刻意在制造土地紧张的假象。

　　按照北京的区划面积计算，住房用地只占大北京的4%，而上海也一样，上海的区域面积仅有6300余平方公里，被要求到2020年的耕地保有量竟然高达2500平方公里。换句话说，在这种国际化大都市里，至少有一半的土地是留给农业的（耕地、林地等等），所以我们看到了只要开车从市中心到郊区的别墅，中间都要路过连绵十几公里的农地。

　　这确实难以想象，为什么这种国际化大都市要保留这么大的耕地面积？

　　每家一亩三分地，什么都自产自销，这很显然是落后的小农经济思想，不但不能解决问题，还会让物资极度匮乏， 生产效率低下，而工业化革命就是为了解决了这个问题，让产品集约化生产，分工明确。

　　所以土地一点都不稀缺，就是有人捂着不放，刻意让“缺地”推动房价上涨，从而制造土地紧张，反过来拉动地价上涨，看看最近出了多少地王就知道了！

　　我们要想真的调控房价，让房价降下来，让大家不用活的那么痛苦，其实也不用学习什么国际经验，也不用分析欧美百年的楼市政策，看看同在红旗下，同一种经济政策、货币政策、人口政策，并且用同样的人民币的重庆就很清楚了。

　　作为全国第四大直辖市，现在重庆房价核心地段也就1万，重庆是怎么做的？

　　重庆是第四大直辖市，人口3000万，主要城区1000万人，地方也大超过8万平方公里。人口规模相当一个省份，随着这几年经济越来越好，每年主城区的人口都得增加几十万，所以重庆也是很有竞争力的城市，但是重庆的房价常年低于全国水平。这么多年过去了，重庆的房价还不到1万，这是10年前北上广深的价格，现在卖掉北京、上海一套房，能在重庆买差不多面积和位置的房子7.5套，换句话说重庆房价跟北京差了7.5倍。

　　首先，就是增加土地供给，把农民的土地政府收上来，统一给开发商，这样既保证了农民的利益，也保证了开发商有足够的土地。重庆试点的地票制度，也就是建设用地指标凭证，通过占补平衡的原则，既守住了耕地保护红线，又缓解了城市建设用地的紧张，每年为重庆多增14%供地。土地供应多了，地价上不去，地价上不去，房价自然也就不会涨。

　　其次，重庆保障房供地占比达到22%，远高于上海的14%。重庆参照香港模式，也就是1997年，董建华施政报告宣布，拟每年兴建85000套房子，政府用来出租，也就是公租房，结果后面导致香港房地产泡沫破灭，重庆也这么干不停的建设公租房，租房成本很低，租房也很稳定，所以根本就失去了炒房的基础。

　　第三，重庆房产税。独栋商品住宅和高档住房建筑面积交易单价在上两年主城九区新建商品住房成交建筑面积均价3倍以下的住房，税率为0.5％；3倍（含3倍）至4倍的，税率为1％；4倍以上的税率为1.2％；在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的三无人员，购第二套以上的普通住房，税率为0.5％。虽然没什么卵用，也没收上什么钱，但政府的目的很明确，鼓励一人一套房，不要多吃多占，面积不能太大。恐吓的意义更大。

　　综合来看，重庆的做法就这么几招，而且一点都不困难，房价就只有不到1万块钱，重庆白领人均收入怎么也得6-7千，比北上深低不了太多，一个家庭一个月可以买1.5平米的房子，房价收入比差不多7-8倍，7-8年一个家庭就能买一套100平米的房子。这个幸福感远超北上深的40倍。所以别说什么中国体制不同，别说房地产特殊性，我们不跟港澳台比，不跟日本美国德国比，重庆总不算特区吧。

　　国土资源部现在拿出这600—1000平方公里的耕地转换成建筑用地，其实就是在效仿重庆的房地产调控模式。土地稀缺不复存在，再加上未来几年北京上海人口逆增长，将让供需格局发生根本性逆转。可以猜测，即使房产税不出，按照这个供给速度，可能房价也挺不了2-3年了。