海外房产投资的汇率波动获利账单

　　导读：国际货币间的汇率也是海外投资的一个方向，而且有着很好的前景，但投资还是需要谨慎。

　　7月6日，人民币兑美元中间价报在6.6857，较前一个交易日下调263个基点，创下2010年11月以来的新低值。这不仅令国内高端投资者资产全球化配置需求日益旺盛，也让海外房产开发机构看到新的前景。

　　近日，新加坡国浩置地集团与法国旅游地产开发及管理集团——Pierre & Vacances-Center Parcs（下称PVCP 集团）相继在上海举行项目推介会，向国内高端投资者介绍新加坡第一高楼丹戎巴葛中心（Tanjong Pagar Centre）、邻近法国迪斯尼的巴黎自然村庄等境外房产投资项目。

　　值得注意的是，这些房产投资项目不再主打“高收益+投资移民”概念，而是力推资产保值与自住功能。

　　在业内人士看来，这某种程度迎合了不少国内高端投资者对人民币贬值带来财富缩水的担忧。

　　然而，它能否真正打动中国高端投资者的心，似乎仍是未知数。

　　一位海外房产开发机构中国区负责人直言，相比以往海外投资房产主要看重高收益与投资移民效应，如今国内投资者已经变得相对理性，除了会全面考量海外房产还有多大的增值空间，能否抵消人民币贬值风险，还会兼顾这些房产能否给子女留学，自己海外养老提供必要的生活配套设施。

　　海外高端地产的避风港效应

　　在近日举行的新加坡高楼丹戎巴葛中心住宅项目华利世家的项目推介会上，新加坡元兑人民币的汇率走势变化，一度超过新加坡投资移民政策，成为会上讨论最多的话题。

　　而考虑到新加坡投资移民政策趋于严格，他们也希望国内高端投资者投资华利世家的目的，是自住或资产保值，而不是仅仅为了投资移民。

　　令他颇为意外的是，与会不少投资者似乎对资产保值更感兴趣。

　　一位国内高端投资者表示，去年底他的一个朋友趁着澳元兑人民币跌破4.5之际，在澳大利亚购买千万澳元的房产，如今澳元兑人民币汇率突破4.96，不考虑当地房产升值，他的汇率收益就达到约10%。

　　这令在场不少投资者颇为“眼红”。

　　个别投资者甚至迅速给投资新加坡房产算了一笔账。今年以来新加坡元兑人民币汇率从4.5涨至4.95附近，如果去年底他们购买新加坡房产，如今这项投资的汇兑收益也能达到约9%。

　　这位知情人士对此提醒说，过去半年新加坡兑人民币汇率的走势，未必能代表将来。何况，通常投资海外高端房产之所以能规避人民币风险，不仅仅取决于新加坡元兑人民币的升值幅度，还在于房产项目自身的增值空间。

　　21世纪经济报道记者了解到，华利世家项目报价并不低，每平方米定价基本在15万元人民币以上。究其原因，一是丹戎巴葛中心坐落于新加坡中央商务区核心腹地；二是位于丹戎巴葛中心最顶端的华利世家仅推出181个私宅，配套措施包括高层室外游泳池、私人图书馆、电影院、可俯瞰城市美景的观景台等，抬高了相关物业估值。

　　鉴于这个地产项目的高估值，上述国浩置地集团人士建议国内投资者不妨考虑采取贷款买房模式。即向新加坡当地银行贷款70%用于购房，最大限度利用资本杠杆效应降低自身的一次性资本开支。

　　但是，这种操作模式似乎并未打动与会现场的投资者。

　　一位投资者向21世纪经济报道记者坦言，考虑到人民币近期汇率波动走势，他希望能尽快敲定海外房产投资项目，将自己40%-50%个人资产一次性实现全球化配置，而不是分期投资。

　　汇兑收益隐含的变数

　　值得注意的是，随着人民币汇率出现较大幅度波动，越来越多海外房产开发机构发现，自己在国内推介的不少海外置业项目汇兑收益开始跑赢项目自身投资收益。

　　以PVCP 集团推荐的巴黎自然村庄项目、西班牙弗恩吉罗拉海港假日酒店、法国多维尔市杜克半岛公寓项目为例，其报价在40万-77万欧元不等（税前价），相应的年化预期收益则在3.75%-4.35％。

　　然而，这份收益预期在欧元兑人民币升值幅度面前，显得相当逊色。数据显示，截至目前，欧元兑人民币汇率过去6个月整体涨幅接近5%，已经超过上述海外房产项目的自身投资收益。

　　“汇兑收益开始唱主角，的确是最近几年出现的状况。”一位海外地产开发机构负责人坦言。

　　这令不少海外房产开发机构改变营销策略，越来越强调海外房产项目的资产保值性（对冲人民币贬值风险）与自住功能。

　　在前述房地产开发机构人士看来，这也令海外房产投资项目变得更具竞争力。通常海外房产投资项目的平均收益率在4%-5%，相比国内房产信托等理财产品没有任何收益优势。如今加上人民币汇率波动衍生的额外汇兑收益，不少海外房产项目收益率接近8%-9%，不比国内某些理财产品逊色。

　　不过，这种全新的海外地产营销策略能否打动国内高端投资者，仍是未知数。

　　上述海外地产开发机构负责人直言，随着人民币汇率较大幅度波动，目前国内高端投资者在投资海外房产项目时，也遇到不少操作难题。

　　比如，此前有个人通过合伙制PE基金海外项目投资名义申请换汇，再将换汇所得外币转而购买海外房产，如今这种操作路径已经受到严厉监管而渐行渐难。

　　即使不少高端投资者采取传统的银行“内保外贷”模式贷款投资海外房产项目，也会发现人民币近期较大幅度贬值令海外借款成本不断上升，其房产租金收益能否完全覆盖贷款利息支出，则存在着较大变数。