[跑地]16.9万方超大体量!秀湖西侧地块改头换颜再入市

　　嘉兴楼市背景，可以用四个字形容：“ 房少价涨”

　　土地市场背景，也可四个字：“ 地王频出”

　　再来说本次跑地的秀洲新区2016嘉秀洲—028号地块，除了今年5月16日出让的佳源·优优秀湖地块，再上一次成功出让，已经是2013年9月成交的旭辉·朗香郡地块。

　　从目前秀洲板块的房源供应来看，也仅有信达·香格里三期房源以及预计在10月推出的佳源·优优秀湖两个大头， 总量约2038户（其中香格里三期1300户，优优秀湖738户）。

　　从这样的情况来看，秀湖旁的土地出让正合时宜。

　　题目中，我们提到了“ 改头换颜”，是因为该地块其实在2014年6月16日，已经挂牌出让过，当时的挂牌体量为199690㎡，容积率1.5—2.0，挂牌起始价为3745元/㎡，最终的结果是流拍。

　　流拍原因主要是因为当时的楼市观望气氛弥漫，土地市场也持续遇冷。

　　时隔两年，该地块再次挂牌出让，这一次，体量变小了，为168777㎡，容积率微调为1.4~1.6，挂牌起始价也同时下调为2712元/㎡，在用途一栏特别标注了商业建筑面积不大于5%。

　　在跑地的过程中，我们了解到了出让的时机和体量变化的原因。

　　先来看地块位置和地貌。

　　地块位置

　　从地块位置来看， 地块东侧为刚刚在5月拿地，并 迅速开工建设的佳源·优优秀湖，以及秀湖生态公园和其他空地。

　　地块南侧的土地已经平整，据现场了解， 或将建设为绿地（公园）。笔者以为，本次地块出让的地块体量从2014年的20万方缩减至16.9万方，正是因为辟出了这一块绿地。而这块绿地的南侧就是河道，隔河而望的就是北科建·创新园。

　　地块西侧同样是河道，该 河道直接贯通新塍塘，所以从现场来看，相比嘉兴的很多河道，水质还是比较好的，河道对岸为面积较大的嘉兴绿道和公园（目前需从创新园进入）。

　　地块北侧为正在建设的 东升西路延伸段以及乍嘉苏高速及新塍塘大桥，据现场了解，工程大约从2014年年中开工，目前桥墩已经建成，根据目前的建设进度，预计将在2017年下半年完工。

　　从创新园（地块西南侧）拍摄的地块实景

　　从地块东北侧（东升西路延长线和秀园路交叉口）拍摄的地块实景，图中左侧为秀园路

　　从地块东南侧（在建新塍塘路和秀园路交叉口）拍摄的地块实景，图中右侧为秀园路

　　现场来看，整个地块大致呈五边形，约16.9万方，容积率1.4~1.6，其中商业部分建筑面积不大于5%，也即商业部分最大建筑面积约8.4万方，因为地块较大，容积率并不高，且有可供选择的商业体量， 因此可打造的产品类型较多，高层配合多层，甚至别墅的业态都有可能出现。

　　地块东侧河道实景

　　地块北侧东升西路延伸段效果图

　　关注点：

　　南侧及西侧靠公园/河道部分将是该地块的最佳位置，有利于打造高附加值产品；

　　而地块北侧的东升路目前尚未完工，考虑到城市主干道的影响，在规划时，会有一定退让，有同样问题的还有东侧靠常台高速的位置，但因无法进入该位置实地拍摄，因此，目前并不知道地块与高速之间的退让距离。

　　配套方面，可以参考在建的佳源·优优秀湖，主要有南侧的1600亩秀湖生态公园，约3分钟车程的中关村购物中心，以及浙江新安国际医院、秀洲区妇幼保健院配套。学校方面，目前距离最近的为浙师大附属秀洲实验学校和秀洲现代实验学校。

　　最后来看价格，2016嘉秀洲—028号地块的挂牌起始价为2712元/㎡， 折合楼面价1937—1695元/㎡，较2014年首次挂牌出让时下降明显。东侧的优优秀湖项目，今年5月出让，成交价为2715元/平方米，折合楼面价1358—1939元/㎡。而当时佳源拿下优优秀湖地块的时机可谓“抄底拿下”，该地块的起始价格与优优秀湖的成交价几乎相同，但是在目前土地市场动辄就100%的溢价率的情况下，地块最终会拍出多少价格，尚需观察。

　　需要特别注意的一点是，该地块的体量较大， 挂牌起始总价就需要约4.57亿，从资金上考虑，或许一些开发商并不会选择“争夺”。 从目前开发商的土地储备情况和资金实力来看，本土大佬佳源集团和北科建都有可能参与夺地，此外，近来外地大佬频频布局嘉兴，不排除外来实力开发商现场“抢地”的可能。

　　（注：文中地块标注为大致位置，如有出入，请及时联系本网工作人员，欢迎指正！）更多土地资讯，敬请关注本网第一时间带来的土地报道。