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19号、20号、21号，新华社连续三天发文章， 评论“楼市变局”。三篇文章角度不同，分别针对“ 高杠杆”、“ 地王”、“ 去库存难”现象。
19日：《警惕繁荣背后有风险——一评楼市变局》
今年上半年，北上广深四大一线城市以及合肥、南京、苏州、厦门等核心二线城市轮番上演“日光盘”和“一房难求”剧情，将楼市热度急剧推高。房价上涨使得一二线城市库存压力基本释放，但“买涨不买跌”的心理驱使一波又一波买房人涌入售楼处，提早释放购房需求。上海、深圳再现通宵排队买房，合肥、南京陷入上万人争抢百套房源的疯狂模式……
繁荣景象的背后潜伏着风险。
文章主要表达了这样几个意思：
1、与前几轮楼市反弹不同的是，本轮部分城市房价暴涨、地王频出，更多与金融杠杆的撬动有关。这一现象与2015年股市流失的场外配资非常相似。
2、如果杠杆过高，房地产就不再像必需品，而是越来越像金融品，势必催生房地产投机行为和房地产价格泡沫。
3、防范住房金融风险，关键就要一个动作：改革！
20日：《小心地产市场的“地王”盛宴——二评楼市变局》
上半年，全国50个主要城市冒出200余宗“地王”，堪称有史以来高价地最密集涌现的半年。而在上一个“地王”年的2013年，也不过拍出60宗“地王”。
1、部分开发商通过融资举债、加杠杆等方式造“地王”，企图以房价上涨自我解套；在积极扩张战略下，很多却是饮鸩止渴，债务风险加大。
在传统房价与地价关系即“面粉”“面包”问题之外，更应关注“和面的水”的流动性。
2、上半年“地王”很多是国企央企，而他们的初衷多是在国有企业改革重组中争取账面好看、掌握主导权。
3、219宗“地王”中，溢价率超过100%的地块有109宗，超过50%的地块更多达167宗，不但推高未来房价，更加重产业风险、金融风险以及国有资本流失风险。
21日：《去库存”要打持久战——三评楼市变局》
在市场分化加剧的背景下，部分二线城市和三四线城市的库存总量仍在高位。市场机构调查显示，沈阳和大连（楼盘）等城市虽然消化周期均有回落，仍高达19.5个月和22.6个月。对于城市吸附力不足、人口净流出的三四线城市而言，去库存压力依然很大。
1、提示商业地产风险：存量过大、空置率高、租金低，成为“难啃的骨头”。
2、去库存应通过“人”的城镇化,，而非加杠杆。加杠杆只能使资金过度向一二线城市集中：热点城市房价高位跳涨、三四线城市去库存难度加大。
3、过去5年建了太多的高密度的中小户型为主的住宅，必须降低容积率，同时减少中小户型产品，否则去库存永远无解。
房价为何涨涨不休？
无疑，经济增长、人口红利、城镇化、货币超发等因素，推动了近十年来中国房地产市场空前的繁荣。发展至今，中国一线城市的房价已跟全球各大主要城市房价基本持平并有所超越。如果单从房价看，我们已经进入了高度发达国家的行列。
尤其是2016年，全国各主要城市房价出现了新一轮涨势，在此期间，伴随的则是中国经济增速的持续放缓，以及人民币汇率的持续下跌、股票市场的持续疲软。人们似乎更加坚信只有房子才是可靠的资产，才是值得长期拥有的资产。
多年以来，看空中国房价的观点基本都以失败告终，使得看涨房价的观点变本加厉，但争论从未因房价的上涨而结束。
实际上很简单，需求问题被市场搞错了。需求包括实际需求和潜在的需求，实际的需求按当下的收入水平和家庭状况，潜在的需求则很容易被信贷等刺激出来，并且很容易形成羊群效应。
今年上半年，居民中长期贷款（主要房屋按揭）新增2.95万亿元，创历史新高，接近15年全年3.05万亿元水平，占同期新增贷款总额的35%。
4月，住户中长期贷款4280亿，非金融企业贷款则开始减少至1415亿，房贷增速超企业贷的状况一直延续到5月份。也可以说，当下的中国市场，除了吃喝拉撒，大家的主要“任务”就是贷款买房。
抄底最好的18个月要来了！
2016年上半年转瞬即逝，下半年的房价成为购房者们关注的焦点。
中国住建部政策专家委员会副主任顾云昌指出，无论从交易额、交易量、还是投资，可以看出来房地产这轮周期的高点是在今年的三四月份， 今年市场呈现抛物线状，下半年热度不会下降，只是增幅放慢。
他指出， 全国的房价从去年的四五月份就开始环比上升，但如今上升依旧但幅度减少，这与房地产的短周期（3年左右）市场变化是一致的：在三年左右的时间，即便是市场不调控，市场上升到一定的点，购买力也会向下走。
顾云昌认为，目前调控强调一城一策，分城施策。货币供应量是全国性的，土地供应量是地方性的，所以不同的城市巧妙调整土地供应，能有效调节楼市走势。加之宏观上货币政策的使用，就足以调控宏观经济和房地产经济，实现供给侧的结构性调整。
因而从效果上讲，目前的房地产市场可能即将进入短周期的回落阶段。
他指出， 中国房地产市场无论是销售还是投资，均存在一个3年(40个月左右)的短周期。房地产市场在这一周期中，会出现从回暖反弹到见顶，再到降温的全过程。
我们看到今年上半年楼市的热销，可能让全年房地产销售面积达到历史新高(超过2013年130551万平方米的历史峰值）。
“今年3-4月份销售、投资等数据冲顶，意味从去年一季度以来的上升周期已经完成，此后一年半左右楼市将以降温为主基调。”
顾云昌预测称，2017年房地产销售或将明显放缓，甚至出现负增长。 销售回落主要因为前期需求透支，但楼市下行的时期恰恰是购买力重新积蓄的阶段，此后又会出现回涨的情形。
在目前的楼市里，我们看过太多类似的例子。虽然我们都在盼着房价下降，然而中国大城市的房价依旧涨得气势如虹，房价涨幅几乎超过很多人一生的积蓄！
上海某人2000年花63万买了一套房。如今16过去了，这套房子竟涨到1000-1100万了。相当于这16年买这么一套房的回报率是挣了1000万，这大概是很多朋友穷尽一生也赚不到的钱。
相比较于房价上涨，更可怕的是人民币的价值涨跌。 面对人民币的高速贬值趋势，为了保住我们的财富，我们唯一能做的就是在保值的前提下进行增值。房子属于固定资产，需求存在就会有价值。如果你恰好是刚需族，恰好你的承受能力也还算可以，那么现在就是出手的时候。
综合自：读懂财富（ID：guide0755），肖磊看市（ID：kanshi1314），邦地产（ID：Real-estate-Circle）
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