)重磅！国土局再出大招，南京抢地的开发商要面临比买房人“限贷”还严厉的首付局面了！!！
今日南京国土局发布《调整当前土地出让方式》公告，表示南京将推广土地出让网上交易，住宅用地出让金首付款比例调整为60%（实际上还不止如此，后有具体分析） ！意在通过对开发商“限贷”的方式去杠杆，解决因为资金泡沫导致的土拍拼抢过于激烈的问题，从而限制地价过快上涨，达到抑制房价狂飙的目的！
南京国土局明确传递给土地市场的三大信号：
1、土地首付款比例不得低于60%——开发商背后的账本真的只有60%？不止！
2、南京继续执行限高地价举措——南京还能再出地王？很难！
3、推广土地出让网上交易——南京“熔断”机制将变天？降温！
主页君@孟祥远 的独家解读：该份文件的出台实质上在政府 对开发商实行“限贷”调控政策去资金杠杆！南京土拍根据地块不同，一般要求土地款3-6个月内付清，此前首付比例是50%，给了开发商不小的腾挪空间。但此次，土地出让金的溢价部分首付款调整为60%，而当溢价率超过45%时，转为竞争保障性住房建设资金，则要求一次性付清！账目算起来吓一跳：有的地块首付款甚至要8成。南京国土局这一次真的要对疯狂的开发商开炮了，下面举个例子具体分析下：
如：一块地总建面积10万平米，起拍楼面价8000元/平米，起拍总价8亿。成交楼面地价2万/平米，成交总价20亿，那开发商首付有什么变化呢？
旧规则：非常简单，首付10个亿，剩下一般3-6个月内付清，对于不差钱的开发商来说确实压力很小；
新规则：先付4亿（起拍价的50%首付），溢价的45%的部分是3.6亿，付首付60%为2.16亿，超过45%的部分即8.4亿为保障房建设资金，需要一次性付清。
所以，这块地开发商的首付款实际为(4+2.16+8.4)/20=72.8%
如果溢价过高，首付款比例可以达到80%以上！远不止60%首付这么简单！
对此，你怎么看，欢迎投个票先，然后再看主页君@孟祥远 具体分析！
主页君@孟祥远 （私人微信mjjt2017，欢迎添加）认为，这次土拍新政有三大特点，值得市场各方重点关注！
1、此次重点在于提高土地首付比例：首付款提高为60%（实际还不止），其厉害程度相当于已经开始对开发商“限贷”。开发商买地去杠杆，其实 有利于减少土地市场资金过剩导致的泡沫。开发商日子虽然更难过了，但是非理性因素会减少。因为土地市场的火热主要还是因为资金面过剩，开发商不怕拿高价地，就怕拿不到地，首付比例提高，总有一批开发商囊中羞涩了！
而目前南京土地市场火热已超过比新房市场，新房市场热度超过二手房市场，这个现象极其不正常。正是基于南京市场的'乱象'，针对泡沫过剩问题，去杠杆化就成为当务之急。在此大背景下，南京国土局提高首付比例也是大势所趋。
2、 继续严格实行土地最高限价政策。主页君@孟祥远 一直在提醒大家，政府地价和房价“双控”的政策一定会执行下去，在下半年会继续发挥作用控制房价地价涨幅。此次国土局明确表态继续执行限价政策，观点也得到证实。在执行最高限价的只会优化政策，而地价是房价的先行指标，地价控制不好，房价就会很麻烦。所以，南京地价一定要控制好，才能从根本上促进南京市场健康稳定发展；
（主页君此前关于土地政策的观点，见本公号前文）
3、可以确认，南京地王不可持续！目前土拍中，非理性哄抬房价和地价情况的现象比较明显，通过减少现场竞拍气氛， 可抑制一些非理性的成分，给火热的市场降温，产生出一定的效果。国土局继续放大招，开发商轻易不敢拿地王！
此次政策出台背景为何？一、南京地王围城！楼面地价从2万多冲到4万5！
1、2016年 上半年已经出了21个地王，比2015年全年20个地王还多，楼面地价从2015年的 最高2万多，冲到了今年 最高4万5，几乎翻倍！
2、地价高企助推房价上升，拉升市场预期。河西中部上海建工G68地块放风 6-7万，河西南葛洲坝G14放风 7-8万，金隅江北项目放风价达 4.5万元。
目前南京各区域最高地价图
（365楼市制图）
二、开发商买不到地！8幅宅地7幅“熔断”
5月27日南京实施土地限价后，南京土拍依然火爆。7月，南京土拍8幅宅地 7幅“熔断”，仅1幅宅地成功出让，这意味着后期房源供应将受到影响。 土拍政策调整迫在眉睫。
（365制图）
熔断政策后的土地市场变化
5月27日 ，南京对土地出让实行最高限价，对竞买人报价超过最高限价的，终止土地出让，竞价结果无效。
6月3日，南京市国土局发布了“土地出让超过最高限价将停止出让”的土拍“熔断”政策执行的第一批地块。
6月14日土拍，六合G21地块由于竞争激烈，最终因有房企举牌达到最高限价，最终被熔断。
7月8日土拍，G23地块因为房企集体举牌该地块终止出让。G24、G25、G26、G27、G29地块因有房企举牌至最高限价，地块被熔断。G28地块国土局宣布无法判断终止出让。
7月12日，相关人士称，南京下一批土地出让公告的地块将会采取网上竞拍的方式，目的就是为了抑制企业的拿地冲动。
7月28日，南京国土局公布8幅地块因出让方式及条件调整终止出让,具体出让时间和出让条件另行发布公告。
南京市国土局的官方答复意见原文：
案由内容 1月15日，南京新年首场土拍，河西南G64地块挂牌价为22.8亿元，最终成交价34亿元，溢价率为49.1%，专家预计该地块建成后房价将创新高。从去年到现在，南京地王频出，地价飙升，房价飞涨，在全国名列前茅。一方面地王的频出显示了社会的刚性需求。另一方面，高地价与南京的整体收入水平不成正比，也让一些想到南京安家落户的潜在人才或者是已经在南京工作的现有人才望而却步。从调研情况看，不少企业的人才因房价过高流失情况已有显现，针对这种现象，建议政府在有效控制房价上应该采取针对性措施，控制房价的源头是控制地价，可以借鉴兄弟城市的做法，改变现场竞拍为唯一出让土地的方式。
答复意见 针对《调整当前土地出让方式》的建议，依据职能和实际情况答复如下：
一、土地市场运行情况
1、成交情况。今年上半年，我市共成交经营性用地48幅，总用地面积237.14公顷，成交价总额756.29亿元。今年年度计划供应总量和去年持平，由于供应时序的调整，上半年加大了土地供应量。与前几年相比，今年成交地块的溢价率显著走高，溢价率超50%的地块有24幅，全部为住宅用地，主要位于江北新区、江宁、建邺区等区。
2、市场特点。（1）企业土地需求旺盛，拿地意向强烈。不少企业多次报名，甚至同时报名竞争多幅地块，现场竞价积极。（2）土地市场分化显著，郊区、商业用地遇冷。土地市场总体分化趋势明显，个别热点板块的稀缺地块争夺激烈，成交价格明显上涨。少量优质地块高价成交的信息给其他区域的土地出让起到了一定的示范效应，在一定程度上拉升了市场的预期。而郊区和商业用地依然多数底价成交，偶有溢价成交的，溢价率仅在2%-34%之间。
二、溢价原因分析
1、楼市利好政策叠加，市场优势放大。2月3日央行、银监会发布《关于调整个人住房贷款政策有关问题的通知》，2月20日三部委联合发文调整房地产交易环节契税、营业税，2月29日央行宣布下调存款准备金率等一系列去库存的宏观调控政策，有效增加了市场购买力，带动了南京等少数城市房地产市场的转暖,进而传导至土地市场，企业在南京的土地储备需求变得更加充分、迫切。
2、土地市场的平稳发展，吸引企业集聚。自2005年以来，我市就实行较严格的土地供应计划管控，每年土地供应有序、合理，商品住宅和商业用地供应面积比基本控制在7:3，我市土地市场长期以来一直运行平稳，商品住宅库存长期保持在较为稳定的区间，较好地降低的房地产市场的开发风险。近年来有越来越多的企业加速向南京等少数市场热点城市集中，进一步加剧了我市土地市场的竞争。对南京市场良好的预期，在一定程度上促使企业土地储备策略更为积极。部分央企、大型国企选择将南京作为公司近年发展的战略要地，今年成交的楼面地价前5名地块，全部由央企或大型国企竞得，其中中国电建集团竞得两幅。
3、城市影响力扩大，投资需求增加。青奥会、国家公祭日等大型活动的成功举办，江苏首个国家级新区——江北新区的设立，大大提升了南京的城市形象，南京的人口吸附效应显著增强，特别是对省内苏北、苏中及安徽临近区域有着较强的吸引力。同时，南京大量高校、部队、科研机构，使得南京有较好的人文环境，在一定程度上活跃了房地产市场。我市去年以来改善型需求增加明显，有效拉升了房价水平，推高了我市住房升值预期，带动了部分投资性需求。
4、热点板块优质地块供应，局部过热趋势。河西新城一直是南京高端改善型需求的重点板块，去年下半年以来住宅销量、价格量价齐涨。今年成交的4幅楼面地价较高的地块全部来自河西新城，其中1幅为河西中部地区的纯住宅用地，3幅为河西南部位置优越、体量较小的优质纯住宅用地。而目前在售的楼盘大部分接近尾盘，企业对该热点板块的优质地块的上市非常关注。
三、维护房地产市场平稳健康发展采取的措施
1、合理安排土地供应计划。针对3月以来土地储备需求的显著增加，为了稳定市场预期，我局及时公开了2016年经营性用地计划，全市商品住宅用地供应不低于500公顷。根据市场需求变化灵活调整土地供应的时序，优化区域土地供应节奏，保持全年土地供应均衡有序平稳状态。对商品住房供应偏紧和库存较少区域要加大土地出让供应总量，对商品住房库存量较大的区域，适当减少土地供应量；热点区域土地出让时，同批次公告中集中推出多幅地块，以缓解热点板块的竞争。
2、研究制定配套政策。在认真学习《市政府关于进一步促进我市房地产市场健康发展的意见》（宁政发[2016]36号） 和《市政府关于推进供给侧结构性改革 促进房地产市场平稳健康发展的实施意见》（宁政发[2016]75号）精神的基础上，报经市政府批准，我局研究制定了一系列促进我市房地产市场健康发展的工作意见及操作办法， 明确规定土地市场交易价格较高或地价上涨较快的区域（六合区、溧水区、高淳区除外），住宅用地出让金首付款比例调整为不低于成交价款的60%，同时要求所竞保障房建设资金与土地出让金首付款一并支付。
在严控地价上涨的同时，为了能让更多人才留在南京、有房住，坚持对保障性住房用地“应保尽保”，棚户区改造安置房用地优先供应政策，确保每年保障房用地在300公顷以上，为此，我市调整了经营性用地出让方式，当溢价率超过45%时，转为竞争保障性住房建设资金，拓宽了保障性住房的资金筹措渠道，有效保障了我市保障性住房的建设。此外，我市还将进一步完善出让土地中配建保障房的相关实施意见，明确在普通商品住宅用地公开出让中，对出让土地面积达到相关规定时需竞争配建保障性住房面积的具体操作办法和对在热点地区和热点地块，当溢价超过45%的改为竞争配建保障房、人才房（公租房）面积的具体操作办法
3、 执行土地最高限价。根据市政府5月底相关会议精神，土地出让实行最高限价，既不产生新的地王，又不造成报价过高导致地块终止出让，按照最高限价的楼面地价不超过同区域已成交地块最高楼面地价和区域目前普通商品房售价的原则，在热点区域的住宅用地出让时，设定地块的土地出让最高限价，对竞买人报价达到最高限价的，终止土地出让，竞价结果无效。
4、探索土地转型发展方式。在《市国土资源局贯彻〈市政府关于进一步促进我市房地产市场健康发展的意见〉实施细则》的通知中探索性提出“商办用房库存较大、去化周期较长区域，对于部分已供未开发商业办公用地，在符合城市规划要求的前提下，允许企业通过转变规划性质等使用条件的方式，转型发展医疗、养老等新兴产业以及公共生活服务设施，具体需在充分论证项目转型发展可行性的基础上，采取“一事一议”方式报请市政府批准调整方案后实施”的土地转型开发模式。按照市政府要求，于5月初以办文回复的形式，就库存大，去化期长的商办用地转型发展医疗、养老等公共生活服务设施用地提出初步操作建议报市政府。同时，为贯彻落实《国务院办公厅关加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》，积极与房产部门研究适合我市实际情况的住房租赁市场实施意见。
四、下一步工作打算及举措
1、加大住宅用地供应规模。今年下半年继续加大普通住房土地供应，适时公布下半年土地供应计划，加速土地储备项目库建设，将各平台运作的地块全部纳入项目库，增强出让的计划性和有效性。针对热点区域土地出让时，同批次公告中集中推出多幅地块，以缓解热点板块的竞争。
2、继续执行限高地价举措。根据市委市政府“控地价、控房价”的要求，严格控制新的地王、楼王的出现。在土地出让中，优化土地供应结构，适度掌握上市节奏，对土地出让中出现的非理性竞价实行最高限价政策，确保新出让地块楼面地价不高于同区域已成交地块的最高楼面地价和区域目前普通商品房售价，结合区域房地产市场运行情况，及时关注最高限价政策出台后的影响度。
3、严格土地供后监管。严格土地出让合同管理，重点加强商品住宅用地供应监管力度，确保开发企业按时交纳土地成交价款，按时开发建设，确保形成有效市场供给。针对商办库存较高的市场现状，及时调整经营性用地的供应结构，有计划逐步推出各重点区域优质成熟地块，积极推动江北新区、南部新城、河西等重点区域土地有序供应，有效发挥其在创新驱动发展和新型城镇化建设等方面的示范带动作用。
4、建立市场管控联动机制。以加大供给为重点，形成供需平衡、供略大于求的商品住宅供应格局，房产、土地部门间加大统筹协调力度，实现信息共享和工作联动。面对目前商品住宅库存降至历史低点的现状，土地、房产、建设、物价等部门共同加强市场管理，促进企业规范运营、加快建设形成有效供给。同时，进一步加强市场联动监测预警，通过产业链整合数据分析，及时准确把握市场走势，适时启动土地上市，平衡市场需求，营造我市房地产市场公开、公正、透明、有序的发展环境。
5、有序落实住房租赁新政。6月3日，国务院办公厅发布《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》（国办发〔2016〕39号），市政府要求配合房产部门对此类租赁住房的需求和建设规模进行梳理，并研究、初拟了适合我市住房租赁市场的实施意见，对已建存量商业用房经批准改建为租赁住房以及新建租赁住房项目提出相关用地建议。对于新建租赁用房项目我局将在土地供应计划中予以安排和保障，采用多种方式增加租赁住房用地有效供应，有序开展租赁住房的建设。
6、 推广土地出让网上交易。根据省国土厅的统一布署，在实现工业用地网上交易成功经验的基础，我局于2014年研发了房地产开发用地网上报名系统，2015年底完成全市建设用地网上交易系统，并通过省厅验收。目前，网上交易系统内部测试情况良好，已经具备上线运行的条件。为确保土地出让网上交易顺利运行，我们正陆续开展内部管理人员及开发企业操作培训。同时将运用局门户网站、公众微信等宣传媒介，推广土地出让全新交易方式。
7、加强土地市场舆论引导。我局将加大土地供应计划的发布和土地出让预公告的频率、地块幅数，以增加土地供应市场预期；加强舆论对“双控”政策进行正面宣传引导，持续倡导理性购地、适度消费的理念；通过门户网站及合作媒体，利用多网络、多渠道发布土地市场信息，警示市场投机风险，防止恐慌性购房购地造成房地产市场剧烈动荡。
特此回复。
本周六下午3点买家讲坛将首次走进青龙地铁小镇，探讨仙林升级之后的地铁小镇人居趋势。欲报名可以直接在公众号后台留言或者发短信给莫先生（13951912591）
我来说两句排行榜