还房贷选“等额本息”还是“等额本金”?图文并茂给你讲清楚!

　　等额本息 / 等额本金

　　虽然这两个概念，对于银行人来说是门门儿清的。不过本小编身边很多朋友买房时，从现场紧急来电：

　　我正在买房现场签约！

　　请你用迅雷不及掩耳盗铃的速度告诉我，

　　“这两个还款方式到底什么区别？”

　　之前本微讯做过一组很形象的动画，生动解释了两种还款模式的形态（请夸业界良心哈哈）。

　　这是等额本息还款方式

　　每个月还本金+利息是一样的钱，到最后刚能把本息结清。 适合收入均衡、又懒得每月计算该还多少钱的人。

　　这是等额本金方式

　　每月归还本金相同，月还款总额等额递减（递减额为每期本金的一个月利息）。由于一开始月还款额高于“等额本息”，所以 适合经济实力更好的人。

　　具体到还贷上

　　两种模式的还款异同

　　1、两者每个月还一次，每次由“利息+本金”组成，当月还款日还款后，已结清了之前利息。

　　2、无论“等额本息”还是“等额本金”，每月利息计算方式一样，两者 均采用单利计息（剩余本金*月利率），两者每月利息不同，是本金部分差别导致。

　　以5年以上公积金贷款为例（商贷、混合贷也通用）

　　目前公积金贷款年利率为3.25%，则每月利率为3.25%/12=0.270833%。假如您贷款了100万、30年360期，那无论“等额本息”还是“等额本金”，第一个月的利息都是100*0.270833%=2708.33元。差别从第二个月开始—— 本质上是因为“所欠本金”金额变了，所以还的利息开始不同。

　　具体的差别是这样的

　　先说“ 等额本金”，每月所还本金=贷款总额 / 贷款月数 ,特点是金额恒定。

　　每个月还利息就是100万/360= 2777.78元。

　　第一个月，应还本息5486.11元，本金基数100万，利息100万*0.270833%=2708.33元。

　　第二个月，应还本息5478.59元。本金基数为997222.22元(1000000-2777.78)，相应的利息为997222.22*0.270833%=2700.81元，比上月少了2777.78*0.270833%=7.52元。

　　以此类推，每月比上月少还7.52元，到了第30年的最后一期，本息总共2785.30元，利息只剩7.52元。

　　再看“ 等额本息”，每月总还款（本金+利息）不变（计算过程比较复杂，是到最后刚能把本息结清的特殊金额，有兴趣的可用EXCEL的PMT函数进行计算。）

　　上述100万公积金贷款，每月还款总数（本金+利息）4352.06元。

　　第一个月，还息100万*0.270833%=2708.33元，则还本金4352.06-2708.33=1643.73元。

　　第二个月，由于第一个月还了本金，这个月还欠银行的钱是：100万-1643.73= 998,356.27元。所以第二个月的利息是：998,356.27)*0.270833%=¥2,703.88元，还银行本金4352.06-2,703.88=1,648.18元……

　　以此类推，到了第30年的最后一期，本金4,340.31，利息只剩11.76元。

　　以上案例未考虑利率调整，当利率调整后按剩余本金、期限、新利率重新计算还款额，原理相同（各家银行计算方式或有微小差别）。

　　问题来了

　　哪种还款方式更“值”？

　　“ 等额本金”一开始付出多，总利息少；

　　“ 等额本息”逐月增加要还的本金，总利息会多一些。

　　选择哪种还款方式，主要看您是否有能力或想多还本金，是想把压力留在前面还是后面。如果觉得不想一开始还那么多本金留着理财，那就选择等额本息；如果自己有能力马上还多一点，而且觉得不想还太多利息，那就选择等额本金。

　　总的来说，两种方式没有说谁更“值”，

　　只有哪种方式更加适合您的经济承受能力。

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