人口决定未来|透视柳州人口结构与住房的关系-搜狐

　　今年4月份国家统计局公布了《2015年全国1%人口抽样调查》的主要数据公报，调查数据显示其中全国总人口为13.7349亿，年平均增长率为0.5%，男性占51.22%，女性占比48.78%等等详细数据。同时还公布了全国各城市的人口概况，本篇章将从与房地产结合的角度来分析柳州人口概况。

　　人口决定城市未来，这是房地产定律之一。人口增长是住房需求最原始的动力，新增人口——通常表现为新移民，成为楼市需求的主力。城市刚需年龄（25-40岁）人口占总人口的比重对城市未来房地产的发展前景尤为重要，它揭示了未来5-15年内，城市潜在的真实住房需求总量……因为这样，当楼市需求回归到“居住”本质时，我们不难得到这个结论：人口越多的城市，有更多的实际需求，也更有条件支撑当地的房地产市场繁荣。

　　柳州人口概况

　　柳州市总人口数据调查

　　广西统计局日前发布去年人口调查数据显示：2015年末广西常住人口为 4796万人其中 柳州常住人口392.27万人。统计数据中，柳州5年新增人口16.4万人五年增长4.36%，年均增长0.86%。常住人口增速有加快的迹象说明随着柳州经济发展加快加速农民工返乡流，回乡创业和务工的人越来越多了。

　　人口净流入年均增0.86% 推动柳州5年房价上行

　　人口净流入是一个城市房价涨价动力的一个很重要条件。统计数据中， 柳州5年新增人口16.4万，年均增长0.86%，再回看5年间柳州房价趋势，人口流入与房价涨跌基本成正比。流入得越多的，往往涨得越快。一般而言，经济发达的城市凭借优质的社会公共资源和良好的就业机会对流动人口形成了强大的吸引力，柳州作为大西南的重要经济型城市，对大量的流动人员有较强的吸附力，这使得柳州形成了“盆地聚集效应”。虽然推动房价上涨还有其他因素影响，但是人口指标中的“净流入”也是一项很重要的参考。

　　柳州片区人口增多购房需求增大

　　柳南板块总人口为51.17万人，占比全市13.04%，是现有柳州行政区域里人口最大的片区。2016年上半年柳南区成交套数占全市的37.15%，稳坐区域销冠，表面上推新量不多，但是房子没少卖，得力于区域实质利好的地理优势和板块价值。然而，因为没有后续的土地供应供上，如今的库存也仅限于区域在售的11个项目，其中尾盘就有5个，僧多粥少供不应求。

　　鱼峰板块总人口为47.43万人，占比全市12.09%。经过几年以改造建设，鱼峰板块生活的便利性有目共睹。区域在售12个项目，包含众多大牌房企，让区域在柳州楼市急速引领风骚。作为柳州老城区，鱼峰区不仅拥有绝版的山水资源，整体的商业配套已趋于完善成熟，形成区域特色的旅游休闲居住区。7月以成交套数占全市的15.96%位居区域销售季军，区域供不应求的现状，未来居住价值、升值潜力都被人看好。

　　柳北板块总人口为44.13万人，占比全市11.2%。柳北片区目前主要在售的楼盘仅有约13个，不少楼盘已经趋于尾盘销售，新盘也屈指可数。片区内多为刚需盘，高端盘并不多，柳北楼市有着较大的刚改需求，可以说楼市处于“饥渴”状态。

　　城中板块总人口为16.9万人，占比全市4.31%。由于开发空间的限制，市场容量萎缩明显，在售楼盘仅1个地王公馆，众人抢一盘难“止渴”。待售项目也仅一个馨和庭，体量不大总户数195户。市场中心因其成熟的生活配套成为不少购房者买房期许之地，然而这样的房源供应对于喜欢货比三家的购房者而言，可选择的机会确实太少了。

　　柳江撤县设区挂牌在即 ，届时柳州市区人口将达到452.09万人，柳江区将成为柳州市面积最大人口最多的城区。新区的设立，对于柳江楼市来说是利好的，区域将不断加大配套建设力度，柳江开发商也在寻找新的突围机遇。据业内人士透露，区域内的开发商已经根据市区标准化建设，开始注重对楼盘品质的提升，转变开发模式、经营理念和服务升级……因为成为柳州一部分的柳江区，开始脱去“第三居住地”的帽子，将会得到了更多置业者的高度关注。据统计，已有许多柳南区置业者到柳江买房，占柳江置业率的10%。在政策大利好的条件下，柳江楼市以及柳州楼市未来的发展前景更让人值得期待！

　　结婚先有房柳州男女比例失调带来购房挑战

　　传统观念上，买房的重任都压在了男人的身上，然而随着社会的发展，楼市“她时代”也愈发明显，女人买房也渐成趋势。从柳州人口性别统计数据上看， 男性人口为204.56万，占比52.15%；女性人口187.71万，占比47.85%。柳州市男女比例处于合理情况，然而这不代表柳州市区内男女人口的比例。男人和女人始终是两种不同的生物，表现在各个方面，买房子尤是。

　　社会上传播着一种观念：结婚买房是必须的。无论如何，总有那么一部分适婚男性娶不到老婆。为了不“被光棍儿”，广大男性不得不努力提升自身条件，以便在寻求伴侣的过程中有更多的优势，那么，在房地产无限升值，买房难的今天，“有房”无疑成为了一个很能加分的条件，这也势必带动房地产经济。

　　柳州不同年龄阶段购房需求各有差异

　　不同时代的人，由于年龄、收入、家庭结构、审美偏向、消费心理等原因，在买房置业的选择上，会呈现出鲜明的时代特征。当60后渐退幕后、70后成为中坚基层，80后正在奋斗打拼，90后迈入社会时，面对购房需求，四代人的侧重点有何不同，他们会如何选择呢？通过对人口年龄结构的挖掘，一个城市未来的住宅细分需求（刚需、改善、养老等）都是可计算的。

　　报告指出，城市刚需年龄（25-40岁）人口占总人口的比重对城市未来房地产的发展前景尤为重要，它揭示了未来5-15年内，该城市潜在的真实住房需求总量。另有数据统计指出中国购房年龄越来越早，年轻人平均买房年龄为27岁，从统计数据上估计，27岁以上的柳州人至少有200万，可以说柳州有着庞大的购房群体。这一年龄段中青年人群具有稳定收入来源和经济基础，也正值结婚生育的阶段，对于置业需求也最为迫切，不少年轻人在父母的帮助下提早出手置业，导致近年来全国范围内购房者越来越趋于年轻化，未来购房消费的潜力巨大。

　　柳州59岁以上人口总数为在100万人左右，这一部分有改需和养老需求。生于30~50年代，一批横跨59岁到80岁的人；一批有点高傲有点自卑的人；一批喜欢山水的人；一批开始享受生活的人。他们经历了社会的大变迁，在现代化浪潮中不断成长为社会的中流砥柱，他们经历丰富，事业有成，对生活品质有着普遍追求。辛劳了大半辈子，一部分人快面临退休，处在不用再为儿女操心的享福阶段，所以具备足够的理性与购买力，向往安居乐业的生活，一般属于二次置业。

　　柳州城镇人口增长17.76%对房地产的刚性需求是长期的

　　农村与城市人口的分布直接影响房地产需求，城市化趋势和农村人口转移是住房需求增加的重要因素。从数据上看， 柳州城镇人口243.64万人，占比62.11%，并且保持增长的趋势，柳江撤县设区后柳州市区人口将达452.09万人，另外，鹿寨县也在着手撤县设区事宜，未来柳州的版图将更广大，柳州城镇化速度加快。6月底柳州新推出的购房补贴政策，其一是为保障城市无房家庭，其二是鼓励农民工进城买房，政策上也将拉动城镇人口的改变。撤县设区加上政策鼓励，柳州市将吸纳大量人口流入，房地产市场需求强劲，推动城市发展的同时也带动楼市发展。

　　柳州市民受教育程度与住房质量的微妙关系

　　人口的受教育程度分析是城市人口概况的重要参考，其实也能折射出一些城市楼市未来。有研究指出，居民的住房质量与户主所受教育程度却有着微妙的关系，家庭户主学历越高居住条件越好，住房越宽敞，受教育程度与住房水平成正比。一般情况下，受教育程度越高的人越独立，而独立的人对住房的要求则更高，包括居住环境，品质要求等等。

　　受教育程度的限制，我市一些居民从事的职业和收入水平受到影响，对其家庭的居住条件也有很明显的影响。改善低学历、低收入群体的居住条件和生活质量，是推进我市全面、健康、和谐发展的一个关键。

　　二胎带来楼市红利？

　　二胎放开后，柳州市人口是不是暴增？这方面的数据暂时还没有统计，不过“二胎”放开，楼市一片欢呼，“二胎拯救楼市”、“二胎刺激换房”等等直接引燃了本就躁动的房地产市场。确实，二胎放开将是未来房地产发展的人口红利，直接刺激的改需，小户换大户，置业一步买大房等等，四房变刚需，使得楼市购买结构发生变化。

　　柳州楼市片区住宅成交情况分析

　　2016年，柳州楼市最为突出的的特点之一就是改善型房源增多，不少沉寂的改需群体开始活跃。政策刺激，楼市供求发生了微妙的变化，改需逐渐成为市场的焦点。

　　柳房网上半年住宅成交数据统计显示：成交平均户型区间在100~130㎡，100㎡左右的刚需户型共成交6599套，占比46%；110㎡左右的成交3212套，占23%；120~130㎡面积段的改善户型售出4346套，占到总销售量的31%。河东高新城中的改善需求比例最大。综上可以看出柳州楼市户型设计已经趋向功能型大中户型。目前柳州楼市有25盘主推改需产品，这些楼盘中有定位改需的新盘，也有调整营销策略、加重中大户型比例的老盘。作为房企，对产品的调整大多来源于对购房者购房需求转变的敏锐捕捉。