房价拐点会不会出现

　　一线城市房价拐点

　　最后，近期中央政治局会议首次提出要“抑制资产泡沫”，防止系统性金融风险的发生。显然，一线城市房地产泡沫吹得过大，资产泡沫过重，会给我国的银行体系的安全带来隐患。各银行下半年对房地产业的支持力度会大幅收缩。

　　7月13日，深圳包括中行、工行、建行、邮储银行等在内的7家银行陆续收到通知，房贷利率都将调回9折，并于14日开始执行。要知道，深圳上述几家银行之前的贷款利率此前均为8.8折，上月突然调整到9折，已经许多人对深圳楼市的未来感到到担忧。结合7月深圳房价下跌8.51%，银行已经开始通过提高利率折扣，而收缩投向房地产的信贷规模。

　　在深圳房价暴涨的2015年，深圳个人住房贷款去年的平均数为6.5成，500万元以上的房贷，7成贷款占比超过70%。把杠杆用足成为在深圳买房的潮流。银行不是不知道自己承担了多少高杠杆的风险，在房价暴涨的时候，他们从中获得丰厚收益，但一旦房价下滑，银行必然会收缩银根。而一旦银行降低杠杆比例，那么深圳等一线城市的高房价又岂能维持下去？

　　深圳房价已现“量价齐跌”信号，下半年一线城市房价是否出现拐点？分析者认为，这种可能性是非常大的。从政策层面上看，一线城市大多都出台了楼市调控政策，一城一策的调控将成主流。而一线城市的房价在经过去年暴涨之后，因后续入市力量已现不足。更关键的是，下半年银行会对房地产银根收紧，必竟通过高杠杆推高的房价，最后倒霉的还是银行自己。

　　房贷杠杆

　　房贷高增长能否持续？这取决于居民的偿付能力：

　　中国居民负债率疾速上行，或被低估。从居民负债率来看，对应住房贷款的中长期消费贷款是居民债务中占比最高的部分，房贷的大幅上升，直接推升中国居民部门杠杆率急速上行。虽然横向比较看，中国居民负债率仍低于英美日等国，但国际经验表明，当人口红利消退、人口抚养比见底后，将迎来居民杠杆率见顶。而中国人口抚养比已在11年见底，这意味着中国居民杠杆率将在未来几年见顶，目前我们已离顶部不远。

　　居民房贷收入比超日赶美，值得警惕。居民房贷收入比可以更准确的刻画居民偿付房贷的能力。美国、日本房贷收入比的起伏与地产泡沫的生灭同步进行。目前中国居民房贷收入比0.46，已超过日本房产泡沫时期的水平，若按现有速度扩张，则将在5年内达到美国次贷危机前的历史高点。

　　新增房贷销售比历史新高，岌岌可危！从新增房贷/新增地产销售看，美国07年时的峰值为52.6%。而中国15年新增房贷销售比升至35%，16年上半年更是创历史新高至42%，已接近美国金融危机期间峰值水平。上半年新增房贷/GDP高达6.4%，不仅远超日本历史高点(3.0%)，也接近美国历史峰值(8.0%)。这都意味着居民购房边际杠杆率或已接近极限！

　　综合来看，中国房贷高增不可持续，边际杠杆已近极限，地产泡沫值得警惕！

　　房市调控有没有转折

　　下半年政策展望：房市调控不会发生大转折，但监管会加强；区域政策分化；降温土地市场；房产税和利息抵个税政策短期难以推出

　　1)目前房地产调控的主要思路是“整体去库存、局部防风险、因城施策、分类指导”。在现阶段市场分化、市场主体预期并未发生根本转变的情况下，市场监管政策将会推出，调控政策可能不会发生大的改变。如果调控政策过于频繁出台，增加市场发展的不确定性，加剧市场波动，甚至影响正常的投资和消费，增加投机者套利。在经济下行、三四线去库存压力较大、一二线房价涨速过快的背景下，预计今后一段时期，政府在房地产政策方面的风格是：加强行业监管，淡化行政调控，个别地方适度干预。

　　2)市场分化，政策也在区分。去库存方面，虽然统计局口径的商品房待售面积，上半年减少437万平，住宅待售面积减少1650万平，商品房和商品住宅狭义库存仍高达71436万平和43598万平，考虑到在建未售、以及已规划未开发，房地产潜在库存巨大。而上半年，一、二线城市库存去化很快，但是三、四线城市乃至中西部二线城市去库存将是一场持久战。防风险方面，一线城市成交回归理性，调控措施效果初现，但房价上行仍存压力，政府对其监测和关注将会持续；热点二线城市需求集中释放，一致性预期下投资投机需求出现，导致供需紧张，迅速推高房价，因此防止开发商借机涨价、增加有效供给仍是二线城市调控主基调。

　　3)劝退国企拼地王，降温土地市场。年初我们讲“地王逻辑”，强调在“大鱼吃小鱼”的央企整合背景下，拿现金换资产，掌握充裕的土地储备，不仅在估值上占据优势，更能掌握话语权。上半年地王频现，已经引起舆论和政府的高度关注，下半年，一些城市不排除会用“行政谈话”、土地拍卖劝退央企的方式，给土地市场降温。但是不断减少的土地供应、地方政府对土地财政的依赖，决定了地王只会被推迟，难以被禁止。

　　4)房产税短期不具备出台的条件。十八届三中全会提出加快房地产税立法，并适时推进改革，此后房产税要推出的传闻不绝于耳。我们认为，房产税改革，应立法先行，并满足6个前提条件：一是开展全国的住房普查，掌握全国住房的基本情况；二是建立全国统一的不动产登记系统，准确及时的采集房屋登记和交易数据，实现全国联网、实时查询；三是统一界定房屋性质，由于历史遗留原因，目前仅在北京，就有央产房、军产房、经济适用房、两限房等不同类型的房屋，产权性质差别大，税基不统一；四是完成房地产税改革，目前在房地产税收环节，有11个税种，应重新设置建设、交易、保有环节税赋，避免重复征税；五是完成《城镇住房保障条例》立法，清楚界定居民“基本住房标准”，以确定房产税的免征条件。六是完成修订《税收征管法》，为依法治税，提供依据。

　　5)利息抵个税目前不是合适的推出时机。早在2003年，十六届三中全会即提出，我国个人所得税改革的方向是“实行综合和分类相结合的个人所得税制”，2011年修订个人所得税法，仅将个税起征点上调至3500元，其课税模式一直是分类所得制。十八届三中全会决定再次提出，逐步建立综合与分类相结合的个人所得税制，个税改革应是箭在弦上。

　　所谓“综合与分类相结合”，即是将个人收入加总计算，同时考虑到家庭类型的不同，确定税前抵扣范围。从国际经验看，税前扣除项一般包括房租、利息支出、医疗费用支出、特定的商业保险与社会保障支出等，综合考虑赡养人口、按揭贷款等情况，涵盖住房、教育、养老等多个范围。

　　房贷利息抵个税符合个税整体的改革思路，需要明确的是，税前扣除不仅是房贷利息，房租也是可能的抵扣项。

　　在目前的市场环境下，如果推出利息抵个税，对于房贷使用率较高的一二线城市，将会率先收益，但房价会火上浇油。高库存的三四线城市，居民杠杆率低，对去库存作用有限。因此，在目前的时点，可能不是合适的推出时机。

　　6)交易税费一线城市不会上调，三四线可能先征后补去库存。目前，在房地产交易环节，有增值税、城建税和教育费附加、土地增值税、企业所得税、个人所得税、契税等6个税种。其中，对个人转让住房，免征土地增值税。交易环节税收意在打击短期投机性需求，但在供求关系紧张的市场形势下，卖方会将税费转嫁给买方，无法实现调控目的。出于对误伤刚需的担心，交易税费天然存在“天花板”，短期不具有上调的空间。而年初的契税、营业税下调，在很大程度上，已将一线城市排除在外。下半年，去库存压力大的城市可能通过“先征后补”，减少交易环节税费，鼓励购房。