房价领涨全球 温哥华加征15%“外国人购房税”

　　房价领涨全球 温哥华加征15%“外国人购房税” 温哥华公寓价普降5%-10%,预计房市至少在6-8个月后才会慢慢回升

　　温哥华房价涨幅全球第一，超越中国国内涨幅最凶猛的一线城市上海、深圳。

　　我承认，看到这个消息，我虽然有点小小的意外，但并不感到惊讶。

　　房价泡沫确实是全球性的，在这个全球各大央行都把货币超发当家常便饭的时代。

　　泡沫不可怕。经济学家经常唠叨，适度的泡沫有利于经济发展。问题是，如何抑制泡沫的过快膨胀，在享受泡沫的同时，把其危害保持在可控的范围。

　　与中国传统的限购限贷等抑制房价上涨的招数不同，加拿大当地政府祭出的大招是税收——加征高额“外国人购房税”。

　　这个快速推出的招数能否精准打击、挤去温哥华楼市快速膨胀的“泡沫”?

　　让我们拭目以待。

　　7月21日，博鳌21世纪房地产论坛第16届年会上，一位知名的经济学家对一位慕名咨询的投资客建议，“在人民币贬值的背景下，作为资产配置，加拿大温哥华是不错的投资选择地。”而他身体力行，于今年6月份花费30万加币在温哥华购入一套公寓。

　　与这位经济学家有着相同选择的投资者显然不少。《华尔街日报》公布全球最受海外购房者欢迎的城市榜单，排名首位的是加拿大温哥华。

　　可能正是由于这个原因，温哥华的房价在过去一年里领涨全球。根据英国房地产研究机构莱坊Knight Frank近日公布的报告，温哥华以36.4%的年涨幅领先全球其他城市，成为2015年6月到2016年6月间房价上涨最快的城市。

　　当地政府认为温哥华房价到了“非理性”的程度。7月25日，加拿大BC省政府推出了新房屋法案（Bill 28），决定从2016年8月2日起，外国购房者在大温哥华地区买房，在其它税种仍需按足额缴纳外，还需要多缴15%的房产转让税（property transfer tax），这相当于把现在200万以内这一档的税率直接翻了近8倍。

　　当代置业加拿大总经理凌胜利对21世纪经济报道记者表示，加税政策出台后，温哥华楼市成交量马上就开始降温，有价无市成为普遍现象。“温哥华一些卖公寓的开发商开始降价，普遍降幅在5%-10%之间。一些开发商甚至开始采取送车位的方式促销。”

　　供应有限+低利率：

　　温哥华房价现“泡沫”

　　正如北京师范大学金融研究中心主任钟伟所言，资产泡沫或地产金融泡沫是全球性的。

　　全球独立房地产咨询机构莱坊新近发布了2016年第一季度《全球城市住宅指数》。该指数基于国家统计局或者央行发表的官方房价数据，监测全球150座城市的一般住宅房价表现。截止到2016年3月为止的一年内，房价同比增长4.5%。温哥华依然在北美市场中表现抢眼，同比增长17.3%。

　　莱坊Knight Frank公布全球37座主要城市今年二季度房地产市场报告，结果显示，温哥华以36.4%的年涨幅领先其他城市，成为2015年6月到2016年6月间房价上涨最快的城市。排名第二的是上海，房价涨幅为22.5%。

　　莱坊机构对21世纪经济报道记者表示，需要注意的是，第二份报告指的是温哥华的豪宅市场，也就是独立屋市场；而第一份数据统计样本是普通住宅，即高层住宅公寓。

　　莱坊研究部资深分析师Taimur Khan指出，供应有限成为温哥华高端住宅市场房价大幅上升的主要原因。如今的供应量为25年的新低，而需求一直上涨，因此对房价的上涨构成压力。再者，低利率降低了借贷成本，也加剧了房价增长。温哥华加入了香港、新加坡、悉尼和墨尔本的行列，政策制定者采取措施限制国外资金流入当地房产市场遏制需求，保障当地居民购房负担能力。

　　据当地政府数据显示，仅6月10日至7月14日期间，外国人在卑诗省买房投资超过10亿元，其中86%集中在低陆平原地区。

　　21世纪经济报道采访了多位负责当地房产交易的经纪人，他们普遍表示，华人在温哥华的投资比例是最高的。

　　当代置业加拿大总经理凌胜利告诉21世纪经济报道记者，他们在温哥华开发的房地产项目购买者大多数都是华人。一部分是由于移民需求购房；还有一些是亲朋好友在温哥华，过来旅游发现这里很适合居住，就会买一套房当投资。

　　北京师范大学金融研究中心主任钟伟称，全球楼市从2012年至今持续升温，大都市平均升幅约在40%，伦敦、波士顿、温哥华等城市的房价上涨如果算上汇率因素，并不比中国一线城市的房价上涨差多少。而在过去3年，中国流向美国、加拿大、英国、澳大利亚、新西兰等地的个人投资者零散投资的资金规模，大约在2000亿元左右，其中主体1200多亿是流向美国。

　　房产中介机构世邦魏理仕发布的2016年上半年亚洲投资者跨国房地产投资数据也显示，今年上半年中国投资者跨国房地产投资活跃，已近去年全年总数。通过资本全球配置分散本地经济和市场风险、寻求更好的投资机会和收益，以及国内可交易核心资产标的有限，是中国资本跨境投资活跃的主要原因。

　　数据显示，2016年上半年，亚洲投资者跨国房地产投资总额达270亿美元。其中中国资本为投资主力，约占60%，共录得海外房地产投资161亿美元，该数据较去年同期增长超过一倍。

　　公寓受影响最大

　　正是在这样的背景下，7月25日，加拿大BC省政府推出了新房屋法案，决定从2016年8月2日起，外国购房者在大温哥华地区买房，在其它税种仍需按足额缴纳外，还需要多缴15%的房产转让税。

　　按照该政策，如果中国投资客想买一套价值200万加币的房子，要额外多付出30万加币的交易税。这是一笔不小的数目。

　　房天下国际部加拿大销售总监李杰告诉21世纪经济报道记者，在他接触的正在交易的温哥华置业客户中，有一定比例客户选择了放弃。

　　链家地产海外市场总监郑宇磊表示，由于温哥华的海外投资人对于大温地区高端物业的钟爱，往往是基于移民家庭，因此，该政策目前对移民家庭并无影响，相反，会减少一些没有身份的买家竞价，因此对高端物业的购置会出现有利于移民家庭的情况。对市场上预售的公寓楼盘，由于海外投资买家较为集中，而且有不少是没有加拿大国籍和未获得枫叶卡的人士，因此，这些投资人的投资计划会受到影响，投资成本会增加。但由于大量预售楼盘的交房时间是1-3年后，因此，购买这些物业的海外投资人还有充足的时间考虑和观察，并根据实际情况的发展来做出合理安排。例如，在2015年下半年购入预售新楼盘的投资人，根据当时的加元汇率，增加的15%购房成本会在加元升值到5.4左右时，能够覆盖增加的税收成本。

　　郑宇磊认为，加税政策会阻碍一部分投资买家对公寓物业的入手，会抑制公寓楼盘的上涨态势。可以预测，公寓价格增幅将马上放缓。

　　凌胜利预计，加税政策再加上温哥华销售旺季是夏天，预计温哥华房地产市场至少在6-8个月后才会慢慢回升。不过，凌胜利仍然看好温哥华房地产市场的长期发展。他认为，从长期经济形势角度看，中国的中产阶级会持续有海外置业的需求。

　　李杰也认为，加税政策不会对温哥华长期房产市场造成很大冲击。“北京在2013年的时候也加税，但是北京的房价却是越来越高。房地产市场根本还是供求关系，北上广深是全中国的人在炒高房价，温哥华是全世界的人在购买。温哥华对岸是美国西雅图，有很多科技公司在西雅图，据我所知这些公司的高管基本都在温哥华拥有房产。”

　　李杰认为，加税解决不了温哥华房地产市场的供求关系问题。温哥华土地稀缺，每年有大量新移民以及当地人口对住房的刚需，但是房子和土地并不能满足需求。另外，当地贷款利率很低，给投资者加大了资金杠杆（公开资料显示，温哥华地区贷款利率为2.1）。

　　郑宇磊认为，由于加拿大目前只有BC省出台这样的政策，而其他省份，包括第一大城市多伦多还暂时没有这样的动作，因此，关注加拿大的海外投资者，在低利率和低汇率的影响下，短期内会将投资目的地转移至多伦多、蒙特利尔、卡尔加里、埃德蒙顿等其他加拿大城市。

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