)FX168财经报社(香港)讯温哥华房市近期受到BC政府新政影响，出现一些市场波动的信号。当地媒体也纷纷报道房市最新动态。最近两天一篇“温哥华房价降了25%”的报道在温哥华华人圈子传播，格外吸引眼球。FX168网站在第一时间也曾经报道了这个数据，但也在当时给出了不同的看法和解释。
本周随着这个新闻继续在华人圈子传播，FX168小编觉得有必要跟大家讲讲这个25%是怎么出来的。
首先，这个数据来自一个叫zolo的地产经纪公司。数据首次出现应该是温哥华太阳报一篇名为“温哥华平均房价下降”的文章中。随后Global News也转发了类似的数据和对Zolo公司CEO的采访。 Zolo公司表示，温哥华很多地区，平均房价在8月均有下滑，部分地区甚至相比7月下滑了25%之多。
Zolo是一家地产经纪公司，成立于2012年，该公司也有自己的MLS房源网站，但是温哥华房价降25%这个数据没有在该公司网站上公开，目前也没有看到其他数据来源和实际报告，网上流传的只是基于对这家公司老板的采访。
但是Zolo公司利用平均数来评论温哥华房价的这个情况让学过一点统计学皮毛的小编认为非常不妥。
下面我们通过例子解释下这个数据为什么不妥：
Zolo公司把所有MLS挂牌的房子放一起算了个平均价，而这个温哥华“平均”房价在很多地区跌了25%。问题是从统计学的角度来讲，这个平均价非常不靠谱。
举个例子，上个月温哥华假设MLS上有1万栋房子在卖，5千独立屋平均假设是150万，5千公寓假设50万，平均价是（150*5000+50*5000）/10000，最后算的平均价是100万。
这个月温哥华假设MLS上只有6500栋房子在卖，只有1500栋独立屋，公寓数量不变还是5000个单元。因为最贵的独立屋少了，所以整体平均价格也就是（150*1500+50*5000）/6500=73.07万，和上个月平均价相比是下降了27%，但独立屋平均价实际还是100万，公寓还是50万，根本就没有降。
也就是说，在房地产市场里不同价位的房屋比例变化的时候，平均价数据波动是很大的。可能出现房屋价格实际上没有变动，或者是升高，但由于贵的房子在市场上挂牌少了，所以平均价格大幅下降的情况。甚至可能出现贵的房子都卖出去了，便宜的房子因为质量问题没人买，房市火热但挂牌“平均价格”却下降的荒唐结果。
同时，FX168财经网也对MLS数据有每周追踪报告，尽管我们并没有计算平均数，但从整体的角度，并没有看到房价大幅下滑的迹象。在Zolo公司未公布报告细节的情况下，我们无法获得更多分析评论的机会。但仅从该公司透漏的数据分析方法上，小编认为温哥华房价下跌的这个结论存在疑问。
温哥华的房子到底降没降？
政府和正规的地产研究机构比较房价，都是用同样一栋或者类似的房子互相比较，这个数据叫HPI(House Price Index，房屋价格指数)。地产协会每个月更新。HPI数据的比较方式举例来说，是两室两卫的公寓和两室两卫的公寓比较。五个卧室的独立屋和五个卧室土地大小差不多的独立屋比较。通过同类型房屋的价格波动来界定房市整体价格走势。 那么HPI降没降？8月的数据还没出来，7月是比6月环比涨1.4%，比去年7月同比涨32.6%。在谈到房价水平的时候，小编建议大家至少用HPI来作为依据。 目前很多分析人士认为，BC省8月出台的限制海外买家政策理论上会对房市价格有所影响，8月的数据可能会出现波动，但目前来看，单月下滑25%的这种情况发生的可能性几乎没有。通常HPI数据月度波动，即使是在房市特别动荡的时期，涨跌也不会超过5%。
温哥华房价是目前当地居民、海外投资者都非常关注的一个话题。在房价去年涨了25%左右，今年涨了30%的情况下，很多居民都愿意看到政府控制房价的措施能够起作用，帮助房价回到当地居民可负担的水平。但即使挂牌“平均价格”下降25%，买家如果进入市场，仍然会发现自己看中的房子并没有降价，甚至可能继续有很多人加价抢OFFER。在这种情况下，不准确的数据就会耽误买卖双方对市场的估计。小编在这里建议读者，如果想要掌握温哥华地产行业的具体数据，关注每个月大温地产局公布的HPI数据会更有帮助。
校对：浚滨
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