国外房价一定不跌?判断房产价值至少看三个指标

　　[ 摘要]不过，国外房价一定只涨不跌吗？

　　面对人民币贬值、一线城市房价高企及限购政策，中国高净值人群开始到海外楼市寻求资产配置。根据胡润研究院最新数据，80%受访的高净值人群有海外投资需求，超四成投资标的为地产。

　　不过，国外房价一定只涨不跌吗？近日万国置地总裁史锐雪对南都表示，纽约、加州等房产价值自然增长的能力已经较慢，平均自然增长率可能只有5%- 10%。相比之下，休斯顿等美国城市房价处于被低估状态，未来投资回报率较高。

　　判断房产价值至少看三个指标

　　史锐雪介绍，房产的价格和实际价值有区别，判断房产实际价值，至少要看三个指标。一是房价收入比，即住房价格与城市居民家庭年收入之比。数据显示，2016年深圳房价收入(38.36)比在世界主流城市中最高，美国得克萨斯州第一大城市休斯顿房价收入比则为2 .54。也就是说，在休斯顿仅需工作2.6年即可购买一套房产，而在深圳至少需要工作38年才能购买一套房产。

　　二是看租售比，即每平方米建筑面积的月租金与每平方米建筑面积的房价之间的比值。对投资者来说意味着，多少年的租金收益可以覆盖掉买房成本。据介绍，一向房价高企的深圳，租金收益却并不乐观，房子需要出租至少64.83年才能回本。相比之下，投资休斯顿7.5年即可赚回成本。

　　史锐雪表示，房产增值空间说到底取决于外来人口。外来人口多的城市，房产增值空间大。综合来看，休斯顿的房价处在被低估的状态，未来投资回报率较高。万国置地也正在开发休斯顿富人区房产项目。

　　买城堡就能移民？各国移民政策不同

　　海外买房存在一定风险和“忽悠”，比如媒体曾报道的“买城堡就能移民”消息。万国置地相关负责人介绍，不同国家和地区的移民政策是不一样的，主流可以分成购房移民和投资移民两种。

　　购房即可移民的国家有韩国，需投资房地产50万美元以上。还有葡萄牙(50万欧元)、西班牙(50万欧元)、希腊(25万欧元)、塞浦路斯(30万欧元)。

　　中国买家最青睐的海外置业国家，如美国、加拿大、澳大利亚、英国等都是投资移民的国家。美国E B- 5项目需投资50万美元。加拿大魁北克省移民投资88万加元5年后返还或者22万加元一次性不返还。澳大利亚重大投资者移民要求500万澳币，卓越投资者移民1500万澳币。英国投资移民需约200万英镑。

　　中介存隐性收费“打包票”不可信

　　史锐雪介绍，中介机构最大的隐性费用就是中介私自加价。尤其欧洲一些国家中介市场比较乱，前两年曾有中介把30万欧元的房产以50万欧元卖给中国买家的案例。美国、英国等主流国家的中介市场就比较规范。

　　史锐雪解释，这也是需求决定规范性，楼市火热的主流国家开发商不需要桌子底下的交易来实现销售份额。一些大开发商甚至担心不专业的销售机构传递虚假信息。她建议，购房者可以通过Zillow等国外房地产网站查询周边整体房价，以防由于信息不对称被中介忽悠。

　　中介机构“打包票”的行为也不可信，例如本来只有买一套房的能力，中介建议客户贷款同时买4套。史锐雪表示，某个国家的贷款政策完全不在中介控制范围内，买房前一定要正确评估自己的购买能力。

　　“学区房”还需分清公、私立

　　史锐雪介绍，在很多买家心目中，“学区房”往往代表着孩子可以享受到优质的教育。然而，如果依然按照国内的经验去选择却很容易看走眼。出现明明选择的是中心区域的房产，周围却没什么好学校的情况。

　　她解释，这是因为美国只有公立中小学跟“学区”有关系。私立学校是不分区域的，花钱就能上，因此无法反映该地区整体情况。公立中小学则不同，其资金主要来源于学校周边地区的房地产税，而各学区的资金跟房地产税的数额是成正比的。所以如果住在这个区域的人都是高收入人群，交税就多，该区域的学区评分就会较高，同时教育、治安等公共设施也会较好。反之如果高收人群较少，则该区域的学区评分就会较低，而教育、治安等公共设施也会较差。

　　因此，如果在海外买房时一定要了解该区域的学分高低，而不能只是单纯看所在区域位置，因为这不仅关系到学校质量，还关系到所在区域的治安情况。