高杠杆加大房企风险 银行或普遍收紧房地产信贷

　　8月29日,兴业银行高管在2016年中期业绩交流会上表示,在房地产信贷政策方面,进行总量管理,新增业务不涉入三四线城市,也不介入地王项目,严格控制杠杆比例。兴业银行对开发贷的限制不是特例,随着杠杆风险不断加大,银行收紧钱袋子或成普遍现象。

　　高杠杆加大房企风险

　　近年来,房价涨势未已,实体经济疲软,房贷成为众多上市银行业绩增长的“推手”。据悉,建行、农行、招行等10家上市银行发布的上半年年报数据显示,房贷余额总额已经达到8万亿元,新增房贷达1.13万亿元,占同期新增贷款的42%左右,成为上半年银行贷款增长的主要驱动因素。

　　房地产信贷主要包括银行对房产、地产和建筑业的生产经营发放贷款以及对居民购房、建房的消费性贷款。

　　其中,房地产开发贷款和个人住房贷款占银行贷款总量相当大的比重。拿个人住房贷款来说,央行数据显示, 7月份4636亿元新增贷款中,住户部门中长期贷款增加4773亿元,几乎全部是住户贷款尤其是个人住房贷款。

　　海通证券分析,如果房贷增速维持目前25%-30%的水平,那么房贷收入比将在明年或后年达到美国、日本目前的水平,并在2020年达到美国次贷危机前的历史高点。

　　高杠杆不仅体现在个人住房贷款,在开发商层面也表露无遗。据万得资讯数据显示,截至目前,已发布中报的A股房企资产负债率达65.68%,负债总额高达3.74万亿元,而如果加上港股公司,则这一数字则远超4万亿元。开发商高负债率给银行带来的风险隐患毋庸置疑。

　　若楼市崩盘,中小房地产企业面临资金链断裂引发信用违约风险,房价暴跌将导致个人住房按揭贷款的“断供”率上升,这些将直接带来银行的坏账风险。

　　银行收紧信贷或成普遍现象

　　从近期频频传出房地产信贷收紧的消息看来,银行已经注意到楼市风险。

　　融360发布的房贷市场8月报告显示,8月全国首套房平均利率为4.44%,近一年来首次止跌。另据银行信息港最新首套房贷数据显示,全国35主要城市,利率环比下降的仅有13城,保持不变的增加为16城,利率环比上升的有6城。融360分析师王梦升预计,全国房贷优惠利率将维持平稳状态,底部形态明显。

　　6月,工商银行率先收紧房贷,个人商用房贷款首付比例由过去的50%调整到70%,商住两用住房的首付由45%调整到50% 。多位专家和银行业人士预计,接下来一段时间,各城市信贷政策差异化将成为因城施政的主要着力点,热点城市信贷政策将逐步收紧。

　　除针对个人住房贷款,银行的贷款收紧风向也转向了房地产商。近日,据21世纪经济报道,有股份行近期下发通知,要求原则上不支持地王、异地、纯商业业体和别墅项目。此前,还有一家华北股份行已下发通知,提示地王项目风险,“不做成本过高的项目”。

　　“在房地产开发商准入上,原则上要2015年销售百强;项目方面,刚需或首改住宅是首选,综合体项目的话,原则上可售住宅类销售收入要覆盖贷款金额的2倍(含)以上。”前述股份行内部人士表示。

　　此前,浦发银行负责人陆粮在2016年中期业绩发布会上也表态,“在政策层面,我们不介入地王项目,对这个领域我们严格控制”。

　　在贷款周期方面,兴业银行、工商银行等部分银行已将房企的开发贷周期由2年期的中期贷款改为一年内,甚至半年期的短期贷款。

　　据华夏时报报道,上海一国有银行人士透露,自去年该行就不断收紧开发贷。

　　此前,兴业银行曾下发对2016年房地产行业的授信政策文件,从融资端收紧房地产企业贷款。包括对全国前20名的房企,融资比例不超过60%,其它房企融资比例不超过50%。此外,原则上不介入2015年三季度后拿地且土地成本过高的项目。这一文件经媒体曝光后被收回。兴业银行高管的此次表态证实正式开始控制楼市风险。业内人士认为,不排除会有更多市场化的股份制银行跟风,楼市接下来调整是大概率事件。

　　除了实体银行,近期最严P2P影子银行管理办法的出炉也让市场捏了一把汗。业界资深人士认为,这条规定会对"大单"较多,比如涉及房地产项目融资的P2P造成影响。

　　广发证券分析师乐嘉栋认为,未来房企将面临的风险一方面是资产端的资金抑制带来资金紧缩,另一方面则是当前货币环境下居民杠杆利用水平较高,开发商未来回款将受流动性影响较大。

　　严跃进认为,住房信贷虽然大概率会收紧,但可能有一个时间表。