严防“疯楼症”扰乱经济转型步伐

　　□伊歌

　　从一线城市到二三线城市，从沿海城市到中部城市，从房价暴涨到“地王”频出……去年至今，楼市亢奋高潮迭起，“疯楼症”已呈蔓延之势。

　　据8月份的统计，在70个大中城市中，新房和二手房价格环比上涨的城市分别有64个和57个，分别比上月增加13个和6个；新建商品住宅价格环比上涨的64个城市中，比上月涨幅扩大的有31个，涨幅在1%以上的有25个，同比涨幅最高达44.3%；二手住宅价格环比上涨的57个城市中，比上月涨幅扩大的有30个，涨幅在1%以上的有18个，最高涨幅为4.5%。杭州、厦门、合肥、南京等已出台限购限贷政策，试图给楼市降温。

　　早前深陷去库存压力的房地产市场，为何转眼间又重现疯狂行情？

　　一是信贷驱动。据央行公布的8月金融统计数据，当月人民币贷款增加9487亿元，其中住户部门贷款增加6755亿元，短期贷款增加1469亿元，中长期贷款增加5286亿元。以房贷为主的住户部门中长期贷款占比55.71%。

　　上市银行的半年报显示，四家国有大行新增贷款55.72%投向住房按揭领域，达13790亿元；A股上市银行上半年新增贷款46.58%投向住房按揭。实体经济缺乏亮点，民间投资增速放缓，加上商业银行风险定价能力低下，偏爱有抵押的房贷，造成信贷资金源源不断流向楼市。

　　二是杠杆拉升。根据央行的数据，7月人民币贷款增加4636亿元，住户部门贷款增加4575亿元——新增贷款几乎全部来自房贷。2008年，房贷杠杆率（房贷余额/存量商品住房价值）仅为18%，去年末升至39.5%；据国信证券分析师董德志测算，如果维持目前的居民贷款投放速度，今年的杠杆率将达到44.7%。克而瑞研究中心数据显示，上半年千亿级房企中，绿地控股、万科A、碧桂园、恒大和保利的负债率都接近或超过80%。融信中国去年的销售收入为295亿元，但今年土地购置总价却超过345亿元。

　　三是供地不足。上海前七个月土地供应只完成计划的30%，北京连续3个月没有供应一块住宅用地，热点城市都存在土地供应紧张的问题。一线城市今年已出让的69宗住宅土地平均楼面价为20415元/平米，比去年的11533元/平米上涨了77%！

　　去库存、去杠杆本是经济转型主要任务，如今房地产确实是在去库存，却是用加杠杆的方式；就整体经济而言，则是转移杠杆的方式，即拉高房价后将债务逐渐向居民部门转移。“疯楼症”加剧整体经济的房地产化和去实业化，一些民营企业卖厂卖房、把钱投向房地产的报道不时见诸媒体，就是活生生的例证。

　　今年5月，权威人士在《开局首季问大势》中强调：“房子是给人住的，这个定位不能偏离，要通过人的城镇化‘去库存’，而不应通过加杠杆‘去库存’。”由是观之，当下的“疯楼症”应是供给侧改革“跑偏”的结果；若不及时“纠偏”，必将扰乱经济转型升级的步伐。

　　原国务院发展研究中心副主任刘世锦日前表示，房价暴涨又拉动房地产投资回升，甚至拉动一些本来要去产能的行业再次投资继续扩张，“我个人认为这对转型是一个扰动，这样一个带动增长的作用也就一两个季度的时间，然后就会重回所谓的正常状态。比如房地产投资，我估计在今后不太长的时间内就会回到正常的状态，不说负增长吧，很可能就是零增长”。