地产股与房价无必然逻辑 上市房企或迎更大风险

　　地产股与房价并不构成必然逻辑，且未来上市房企可能迎来更大风险。

　　在楼市异常火热之下，伴随着资本的竞相增持，地产股再次迎来了集体暴动——9月22日，与上证指数当天仅涨0.54%相比，金科涨停，万科大涨9.67%接近涨停，嘉凯城上涨近9%，金地、保利和招商蛇口则分别上涨了4.63%、2.87%和2.48%。

　　表面上看，当下地产股的集体暴动，以及今年5月起地产股的上涨行情，似乎合理，部分市场人士甚至将此视为地产股迟来的价值回归。持有这种论调的市场人士，理由大体为，过去一年来，一、二线大城市房价早已普涨30%以上、局部大城市甚至超过40%。故而，以房地产开发为主业的上市房企，频频遭到资本增持，乃至引发集体暴动，且未来仍将持续看涨。

　　但是，透过表象看本质，事实上地产股不仅与房价并不构成必然逻辑，而且，伴随着“面粉价普遍超过面包价”（楼面地价超过同区域现售房价）的抢地风潮，未来上市房企必将迎来不可测的巨大风险。

　　从财务角度测算，无论是上市还是非上市房企，其主要利润源均为“地产开发溢价”。根据“预期利润=预期售价-楼面地价-建筑成本价”，在建筑成本价弹性可控之下，上市房企预期利润多寡，主要取决于预期售价和楼面地价。而这在一、二线大城市频频拍出天价地王，甚至相当一部分楼面地价明显高于周边现房价之下，上市房企的预期利润，除存量土地外，只能寄望于不可测的预期售价，而这本身就带有极大风险性。

　　再从楼面地价占比现房价测算。过去10多年，一、二线大城市楼面地价与现房价的比例在持续大幅攀升，在2000年前后占比大体为25%，2010年前后则为50%左右，而现在却已普遍上升到80%以上。楼面地价占比现房价逐年上升，说明房地产开发链条的绝大多数利润，已被土地供给方（地方政府）拿走，房企利润空间已大幅收窄，在这种情况下，上市房企本不应该具有较高的溢价。

　　最后，从产业周期性看，房地产业不同于新兴产业、甚至日用品等跨周期行业，房地产业天然具有周期性，这不仅之于我国，放之世界亦皆是如此。自1994年房改后，我国房地产已持续勃兴20多年，尽管当下楼市依然热闹无比，但无论从经济增长放缓、老龄化社会趋势，还是从房价收入比、住宅租售比等指标看，当下房地产“盛世”，极有可能是最后一波疯狂，在未来5年内，房地产业势必将迎来一个结构性的拐点。

　　地产股的走势与房价的涨势并不构成必然逻辑。他人疯狂，我应谨慎。对于广大投资者而言，不仅不应再去疯狂追高一、二线大城市的房地产，而且对所谓的地产股“补涨逻辑”也应持有审慎态度。