房价存泡沫，持有房产还是持有货币？

　　20多年以来，中国经济模式采取投资先行的刺激性政策，鼓励货币宽松的发展模式,使经济高速发展、成绩斐然有目共睹。货币红利的副产品就是高房价，而个别城市房价甚至到了高不可攀，是普通居民一辈子不吃不喝都买不来一套房的地步。在这样的情况下，是应该持有房产还是持有货币呢？

　　中国人爱攒钱？数据显示有变化！

　　中国人爱攒钱，似乎成了一个固定的印象，然而数字告诉我们的确实相反的事实：从2008年到2015年，居民储蓄占全部存款的比值，从46%下降到38%，而政府存款占全部存款的比值，则从10%直线上升到19%。这意味着在社会财富比例分配上，居民的储蓄存款所占的比值逐年走低；一方面这说明中国人并不是传统意义上“爱存钱”——至少，他们想存却存不下来，另一方面，也说明居民在经济生活中的地位相对于政府是越来越弱的。

　　可是为什么中国经济会给人“爱存钱”的印象呢？其实换个词儿也许更贴切，爱“印”钱：中国目前的广义货币M2年均增速大约是13%，相比全球M2的平均增速7%，可谓“高速”；不考虑汇率、人民币贬值等问题，不出10年，中国可以买下整个世界！当然，这只是账面上计算得出的结论。

　　但如果说中国人爱买房，那倒是没有什么争议的。一方面，M2的增发让居民对于手中货币贬值的恐慌，通过买房保值来释放；另一方面，在中国房地产市场化的近20年的时间里，房价一路上涨，导致居民认为房子越多越幸福，房子就是财富的体现。

　　然而时过境迁，当空置率高居不下、商品房库存高企、商业地产陷入泥淖时，那些“有房一族们”如果依旧用过去的眼光审视房地产市场和自己的财富，那只会在错误的财富观念上越走越远。当下中国的房价对于普通房产投资者来说是一个悖论：财富规模上的“巨人”，居民收入、财产性收入方面，也就是实际财富值上的“矮子”——房价高高地上去了，房产拥有的规模上去了，然而购买力没有实际增加，自己的财富和信贷死死绑在一起；消费能力增加有限，现金收入却在贷款规模增长情况下变得更少了。

　　房产有泡沫？持有现金更重要！

　　以上这些，其实多少可以折射出，目前国内房子的泡沫化程度。因为房产财富的增加，不能有效地提高居民的购买力。没有了“买买买”，居民自然不会开心；更不会开心的是实体经济的发展。为什么？我们知道，截至2015年末，中国国内个人购房贷款余额为14.18万亿元人民币，占整个信贷总额的15%。2015全年个贷新增2.66万亿元人民币，比上年末增长23.2%，同比增加9368亿元，占全年新增贷款总额的22%。仅在2015年新增的个贷，就占到了个贷余额的18.75%；也就是说，中国人在2015年一年房贷消费就占到了过去20年的将近20%，是年平均增长量的近四倍。房价已经和金融紧紧绑在一起，如果要维持房价不跌，一波金融刺激之后，只能再接续另一波；这样不断的扩张信贷、不断的增加M2的余额，不断的给开发者加杠杆，的确能维持房价不断的上涨，居民账面财富的不断增长。然而这一切却令实体经济缺乏实业依托，令消费萎缩。

　　这样的形势，让笔者想起之前“股神”巴菲特对于中国的房地产的评价：“中国目前的房地产市场的发展模式和未来增长趋势是非常不健康的，中国的房地产市场就是一场赌注很大的赌博。”

　　如何消解房地产泡沫，让房价回归，让热钱流出投机市场转向实体经济呢？这是一个两难的问题！如果泡沫持续，构建经济“繁荣”的景象，那么信贷会继续支持房地产发展，资金会大批流入房地产市场，直到信贷难以为继，居民发现手中的房产全部变成了负债；如果让泡沫破灭，用短期阵痛换得长期发展呢？问题在于，房地产泡沫绑架了金融市场，如果房价下跌20%，那么很大一部分按揭购房的人就会弃房，因为还贷款已经没有意义了，中国式的“次贷危机”就会出现——债务产业链上的大面积债务违约，购房者不还贷、开发商还不上钱、地方政府卖不了地还不了钱，最终，银行坏账大面积产生。

　　除了两种极端的结果，实际上我们知道带动经济发展的三驾马车：投资、出口和消费，在投资和消费难以为继的前提下，我们唯有人民币主动贬值、以增加中国产品国际竞争力，扩大出口，增加就业，促进实业升级；然而，此举会让80%的中产阶级一夜回归“小康”之家，这并非没有可能！因为中国没有形成国外纺锤型的社会构成，中产阶级是“虚胖”的阶层——他们拥有了财富，却没有社会政治生活的话语权。那么，面对未来这样的局面，普通居民和投资者应该如何应对？中产阶级又应该如何打理财富呢？

　　综上分析可知，对于普通居民和投资者，应该转变单纯积累资产规模的观念，而是放开眼界，去寻找能带来正向现金流的资产进行配置；即便现在一线城市的房地产市场有一个向上的趋势，但这是在政策和信贷的支撑下实现的；投资者此时入市，则得不偿失，买到了房子，却落入限贷政策松绑、银行贷款优惠之后的资本固态化的境地；特别是三四线商业综合体及住宅地产供过于求情况下，未来增长乏力，只会让自己的现金越来越少，负债越来越多。对于中产阶级，则应该趁现在人民币币值坚挺之时，跳出单一市场、单一货币体系进行资产配置，利用目前房地产市场依旧高走的时机，套现多余房产，在全球市场重新配置资产，一方面增加资本收益率，实现财富增值多元化，不再单一依靠房价上涨，另一方面则是预防未来人民币贬值的可能，从而保证自己的财富不缩水、幸福不贬值。

　　投资方面：

　　天然气：昨日尾盘时段如期上涨，4小时多头能量得到一定释放，强势突破近期20周期均线强压，MACD红色动能柱持续放量，目前上方再次测试4小时60周期均线压力位。日线方面，5日，10日均线开始汇聚，上方均线压制较为强劲，关注压力位5420破位情况。

　　操作建议：

　　1，反弹5410-20附近做空，止损35个点，目标5360

　　2，下方5330附近做多，止损35个点，目标5380

　　白银方面：金九银十，白银10月初就展开大幅调整，主要归结于加息预期升温，令美指大涨，同时技术面来看，下跌也是情理之中。目前不论周线，日线，都是明显的空头趋势，鉴于本周五非农，空头能量得到一定释放，不宜再盲目追空。

　　操作建议：

　　1，反弹3810附近做空，止损35个点，目标3760

　　2，下方3690-3700做多，止损30个点，目标3740-50

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