)国庆“黄金周”期间，全国二十多个热门城市出台楼市新政，限购、限贷等措施密集推出。房价“拐点”是否来临，成了很多人静思自问的问题。本轮房价上涨的一个大背景是资产价格泡沫化，因此当房地产是否值得投资成为一个问题的时候，资金应该投向哪里，就成为下一个不得不回答的问题。
10月9日下午，多家券商先后召开电话会议对楼市新政进行解读。银河证券首席策略分析师孙建波表示，房地产供求之间存在期限错配，当前的楼市新政正是延缓需求在当前恐慌性集中释放，帮助楼市实现软着陆。
华泰证券首席策略分析师也在电话会议中表示，A股估值会受益于房地产资金的挤出，但不会是非常明显、大幅的挤出。他认为，当前低利率环境下，A股估值水平偏低，业绩改善、业绩确定性高的股票，会得到流动性的再分配。
楼市“量缩”、“价不降”
无论是大幅提高首付比例的“京八条”，还是对交易资金严格管控的“沪九条”，对当前的楼市“虚火”都是一剂良药。不过，在业内人士看来，四季度楼市成交量会出现较大萎缩，但是房价出现大幅下跌的概率较小。
易居克尔瑞研究员副总经理林波在华泰证券电话会议中公布了一组调查数据。对全国30个热门城市黄金周期间房地产交易统计发现，今年与去年黄金周同比增长100%，与2014年同比增长170%，同比涨幅甚至超过了9月涨幅。
林波认为，出台楼市新政的城市会面临“量缩、价稳”。理由有三。首先，本轮房价上涨，并非简单的市场供求关系，货币因素、资产配置因素，使得部分买房者“恐慌性购房”。如果其他投资渠道无法达到投资者保值增值的预期，投资者还是会想方设法规避限购、限贷的政策，进入房地产市场。所以还会有相当程度的需求，虽然量不会有太大增长。
其次，房地产企业没有降价的动力。一方面，从百强房企的销售数据来看，前三季度已经完成甚至超额完成了全年目标，所以没有降促销的动力;另一方面，土地成本非常高，企业也没有降价空间。另外，市场在价格方面的反应需要时间，按照经验大概需要经过3个月的观望期。因此四季度房价大幅下滑的概率不大。
第三，拿地政策发生明显转向。企业不会像之前一样不计成本的去抢地，而且热门城市的土地供应也会增加。同时，监管层如果对拿地资金加强管控，房地产企业也会面临“子弹不足”，“面粉贵过面包”的情况可能会有所改变。
“这就会导致前期高杠杆买房的个人、高价拿地王的企业，都面临比较大的压力。尤其在热门城市，即使房价不出现下跌，到未来开盘的时候还是会面临亏损。”林波解释称，因为地产企业拿地时候对房价的预期，跟现在的情况已经完全不一样了。
购房需求延后资金继续观望
楼市挤出资金会让股市收益，但是房价与股价之间的“跷跷板”关系却并不确定。孙建波认为，楼市收紧后资金不一定会流向股市。
“近期买房人当中很大一部分是刚需，他们的资金都是家庭积蓄，拿这些钱去做风险投资的概率是比较低的，而卖房者一下子获得大笔现金，更有投资的需求。”孙建波对《第一财经日报》表示，在政策收紧、交易节奏放缓之后，楼市挤出的资金将非常有限。
目前市场各方对于房地产价格的走势还存在争议。有观点认为泡沫已经到了极限，即将破裂;也有观点认为，中国一线城市房价对标纽约还有上升空间。
孙建波认为，建筑业已经进入下行周期，建筑量存在过剩。之所以在过剩的情况下还出现价格的暴涨，是因为未来需求提前在当下集中释放。建筑量方面，2014建筑业住宅竣工28.63亿平米，2015年建筑业住宅竣工量28.4亿平米，预计2016年竣工量也基本在这样的水平。这意味着人均达到2平米的指标，这是一个非常高的指标，也意味着建筑量过剩。
需求之所以在短期内集中释放，背后其实是购房者与当前基础设施完备、配套服务完善的城市的对赌。“这也意味着，未来应该加强公共服务，而不是单纯的进行房地产建设。”孙建波称。
在他看来，通过调控政策将购房需求向后延缓，有利于让房地产市场软着陆。同时政策不能出现反复，因为只要有购房需求集中出现，就会有泡沫，对短期供给构成压力，所以需求的跨期管理非常重要。
“预计不会出现大量资金涌入股市，我们认为股市还缺少一个催化剂。”华泰证券首席策略分析师李超也认为，所谓“催化剂”可能是大的改革预期的转变，或者美元周期走完、资金回流新兴市场特别是中国。在目前美联储加息“靴子”尚未落地的情况下，A股很难有比较大的行情。
文章来源于 凤凰财经
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