政府使出这招 北京房价拐点加速形成

　　调控这只无形的手对北京房地产市场正越攥越紧。继9.30新政颁布实施以后，北京市政府从房地产源头土地出让市场着手，“竞地价、限房价”，直接规定地价、房价允许浮动区间，北京房价未来一段时间趋稳甚至下降成为必然。

　　北京新出让宗地价格基本在掌控之中

　　昨天，北京市规划和国土资源管理委员会网站挂出两宗商业金融综合性用地。两宗地的起始价不高，一宗12.6亿元，位于房山长阳，另一宗5.13亿元，位于房山拱辰。政府对两宗地有一个相同规定，即必须一半以上自持经营，时间不少于20年，而且还不能设计为类居住类产品，这使得开发商没法打商住房擦边球。

　　尤其是房山拱辰地块，规划建筑面积才2.6万平方米，按照要求，1.3万平以上需自行持有经营20年以上。就是说，建成时可以拿来对外销售的也就1万平方米左右，规模太小，利润很薄，开发商拿地的热情不会太高。有参照，9月份房山拱奈出让过一宗综合性商业金融服务业用地，规划建筑面积2.12万平方米，最终被本地房企以4.2亿元竞得，溢价率仅3.4%，楼面价为2.15万元/平方米。

　　这种情况下，两宗地很难出现高价地，建成后房价也不会离谱。

　　11月北京土地供应速度加快 房价拐点加速形成

　　昨天挂牌的两宗地计划于11月28日现场竞价。而此前挂牌的位于海淀区永丰产业基地三宗住宅用地以及大兴黄村的一宗住宅用地，也将在11月16日下午和17日上午进行现场竞价。11月份成为北京宗地集中入市日。

　　海淀大兴共四宗地是落实北京市“9.30”新政的首批“限房价、竞地价”试点地块。9月30日，北京市出台楼市调控新政，明确在严控地价的同时，对项目未来房价进行预测，试点采取限定销售价格并将其作为土地招拍挂条件的措施，有效控制房地产价格快速上涨。鼓励房地产开发企业自持部分住宅作为租赁房源，满足城市居民租房需求。

　　这4宗地块均设定了合理土地上限价格，当竞买报价达到合理土地上限价格时，不再接受更高报价，转为在此价格基础上通过现场竞报企业自持商品住房面积的方式确定竞得人。企业自持的商品住房将全部作为租赁住房，不得销售。

　　土地价格降下来了，未来建成商品房后的销售价格也会趋于稳定。很明显，在“竞地价、限房价”政策下，地价被控制在合理区间，房价快速上涨势头被扼制，市场预期将会获得合理引导。可以预见这几宗地未来建成商品房入市后，对周边房价有一定冲击，正在入市的购房者趋于谨慎，成交周期将拉长。

　　北京近期明显加强了房地产行业整顿力度，严查捂盘惜售，严格规范楼盘销售广告，原来吹得不着边际的浮夸之风被整肃；严格预售证申请发放，不少高端楼盘提交预售证申请一个月了都没被批准，原因主要是价格超出管理部门的预期；大规模清理违规中介，重点打击服务不规范、虚假房源、中介欺诈等行为。

　　同时，北京加大土地供应，加大自住型商品房、公租房等保障型住房入市，再考虑到9.30新政后已经出现的无论新房还是二手房成交量大幅下降，购房者普遍持币观望情形，北京房价拐点正在加速形成，降温以至转而向下势所必然。